代表弁護士三平聡史1 共有不動産の共有物分割の流れ
2 共有不動産の経費分担・収益分配の解決の流れ
3 地代の増額・減額請求の流れ
4 借地の明渡請求の流れ(交渉,仮処分,訴訟)※
5 借地権譲渡,増改築・建替の承諾・許可の流れ
6 不動産売買・建築に関するトラブル解決の流れ※
7 土地の境界確定の流れ
8 通路,道路の通行・ライフライン設置トラブル解決の流れ
9 日照権に関するトラブル解決の流れ

1 共有不動産の共有物分割の流れ

(1)他の共有者に協議を求める通知を送付

弁護士が代理人になったことも含めて通知します。
事情によって適切な方法で行います。

<共有者への通知の方法>

ア 普通郵便の『お手紙』
イ 内容証明による通知書
ウ 直接挨拶に赴く

(2)共有物の分割方法についての実質的な協議

共有者の間で,分割方法について,相互に提案を行います。
提案が対立していると,すぐに決裂,ということもあります。

(3)民事調停

共有物分割のために,調停を申し立てる方法もあります。
しかし,協議が成立しなかった場合なので,調停も成立しない可能性が高いです。
特殊な事情がない限り,調停は行なわず,次の訴訟に進みます。

(4)共有物分割請求訴訟を提起

最終手段が共有物分割請求訴訟です。
共有者のそれぞれが,主張,立証を行います。
当方の主張,希望の合理性が認められるためには,有利な事情をしっかりとピックアップする必要があります。
そして,この有利な事情を裏付ける資料として効果的な証拠を集めて提出します。

(5)裁判所による和解勧告

通常,訴訟では,裁判所から和解勧告がなされます。
共有者としては,裁判所任せではいけません。
有利な事情有利な証拠をしっかりと良いタイミングで提出することが有利な和解勧告につながります。
そのような意味で有利な判決を勝ち取るのと同じ準備が必要なのです。
実務では和解勧告は非常に重要です。
統計上も,判決と同じくらいの件数が和解で終わっているのです。
詳しくはこちら|ご相談者へ;訴訟;判決/和解レシオ

(6)判決言渡

和解が成立しない場合,審理が進み,最終的に判決が言い渡されます。
当然,各共有者の提出した主張,証拠を総合的に判断した内容となります。
効果的に有利な主張有利な証拠を提出した者が勝つということになります。

詳しくはこちら|共有物分割によって共有状態を解消する

2 共有不動産の経費分担・収益分配の解決の流れ

共有不動産についての経費分担を求める,とか,収益分配を求めるというケースも多いです。

(1)仮差押

相手が財産逃しというような妨害行為を行うおそれがある場合は,仮差押を行います。
先制攻撃のようなものです。
ケースによっては,仮差押を行ったことによって,その後の交渉で相手の譲歩を引き出しやすくなることもあります。
仮差押までは行なわない,ということもあります。

(2)他の共有者に支払を求める書面を送付

弁護士が代理人になったことも含めて通知します。
通常は,払ってくれないことが異常事態です。
訴訟提起などの警告を含めて強いメッセージを通知書として内容証明で送ります。

(3)実質的な交渉

相手から,払わないことについての理由が主張されることもあります。
その場合は,相手からその証拠(根拠)を求めるなど,反論を行います。
相手の主張に合理性がない,あるいは誠意がない(解決の見通しが立たない)場合は,すみやかに交渉を打ち切ります。

(4)民事調停

共有者間の請求について,調停を申し立てる方法もあります。
しかし,それまでの交渉が成立しなかった場合なので,調停も成立しない可能性が高いです。
特殊な事情がない限り,調停は行なわず,次の訴訟に進みます。

(5)金銭の支払を請求する訴訟を提起

最終手段は訴訟です。
原告として,請求の根拠となる主張や証拠を裁判所に提出します。
通常,被告(相手)も反論や証拠提出をします。
当方の主張,希望の合理性が認められるためには,有利な事情をしっかりとピックアップする必要があります。
そして,この有利な事情を裏付ける資料として,効果的な証拠を集めて提出します。

(6)裁判所による和解勧告

通常,訴訟では,裁判所から和解勧告がなされます。
当事者としては,裁判所任せではいけません。
有利な事情有利な証拠をしっかりと良いタイミングで提出することが有利な和解勧告につながります。
そのような意味で有利な判決を勝ち取るのと同じ準備が必要なのです。
実務では和解勧告は非常に重要です。
統計上も,判決と同じくらいの件数が和解で終わっているのです。
詳しくはこちら|ご相談者へ;訴訟;判決/和解レシオ

(7)判決言渡

和解が成立しない場合,審理が進み,最終的に判決が言い渡されます。
当然,各当事者の提出した主張,証拠を総合的に判断した内容となります。
効果的に有利な主張有利な証拠を提出した者が勝つということになります。

詳しくはこちら|共有者の1人が不動産を占有→明渡請求,賃料相当額の請求
詳しくはこちら|共有物の負担の不払いに対する強制買取
詳しくはこちら|共有不動産の賃料収入とその分配

3 地代の増額・減額請求の流れ

借地の地代について,地主・借地人の間で増額減額を請求する手続があります。

(1)供託

地主が地代を受け取らないということもあります。
このような場合は,単に払わないままだと,借地契約が解除できることになります。
法務局に供託しておけば大丈夫です。
増額や減額の紛争中の支払額はちょっと複雑です。
詳しくはこちら|賃料増減額の紛争中の暫定的な賃料支払(基本・誤解による解除事例)

(2)交渉

地代の増額や減額について,その根拠,証拠や主張を通知書にまとめて,通常は内容証明で送付します。
相手から,反論されることもあります。
その場合は,相手からその証拠(根拠)を求めるなど,さらに反論を行います。
地代の額に関する有力な証拠(根拠)は,不動産鑑定評価書です。
相手の主張に合理性がない,あるいは誠意がない(解決の見通しが立たない)場合は,すみやかに交渉を打ち切ります。

(3)地代増額・減額の調停

地代の増額請求・減額請求については,訴訟の前に調停を行うというルールがあります(調停前置主義)。
まずは調停を申し立てます。
適正な地代は,評価という技術的・専門的な問題です。
調停委員として専門家が就任して,専門的な評価の意見交換に発展することもあります。
そのような場合は,調停委員の見解が説得力を持つので,和解(調停)成立が実現することも多いです。

(4)地代増額・減額の訴訟

調停が不成立(決裂)で終わった場合,訴訟を提起できます。
訴訟の場合,当事者が,原告・被告として,地代の評価について主張や証拠を裁判所に提出します。

(5)裁判所による和解勧告

通常,訴訟では,裁判所から和解勧告がなされます。
当事者としては,裁判所任せではいけません。
有利な事情有利な証拠をしっかりと良いタイミングで提出することが有利な和解勧告につながります。
そのような意味で有利な判決を勝ち取るのと同じ準備が必要なのです。
実務では和解勧告は非常に重要です。
統計上も,判決と同じくらいの件数が和解で終わっているのです。
詳しくはこちら|ご相談者へ;訴訟;判決/和解レシオ

(6)判決言渡

和解が成立しない場合,審理が進み,最終的に判決が言い渡されます。
当然,各当事者の提出した主張,証拠を総合的に判断した内容となります。
効果的に有利な主張有利な証拠を提出した者が勝つということになります。

詳しくはこちら|公租公課倍率法の基本(裁判例・倍率の実情データ)
詳しくはこちら|賃料増減額請求(変更・改定)の基本
詳しくはこちら|賃料増減額請求の実務的な解決手続の全体と流れ

4 借地の明渡請求の流れ(交渉,仮処分,訴訟)※

借地の明渡請求については,別に説明しています。
また,詳しい説明も別にあります。
こちらをご覧ください。

ガイド|借地の明渡請求の流れ(交渉,仮処分,訴訟)
詳しくはこちら|借地の明渡請求の手続の流れ;仮処分,合意の項目,強制執行

5 借地権譲渡,増改築・建替の承諾・許可の流れ

(1)譲受人候補者と売買予約契約を締結する(借地権譲渡の場合)

借地権譲渡をする場合,交渉前,または,非訟手続の申立前に,売買予約契約を締結しておくと良いです。
確定的に売買を完結させると,解除されるリスクがあります。
一方譲受人候補者と言えるためには,口約束以上のものがあるとベターなのです。
詳しくはこちら|実務的な借地権譲渡許可申立までのプロセス(予約契約・ブラフ交渉)

(2)地主に対して承諾を求める

借地権譲渡,増改築・建替は地主の承諾が必要です。
まずは,承諾を求めるところから始めます。
譲渡なら譲受人,増改築・建替であれば想定している建物の図面などを示す必要があります。

<承諾を求める方式>

ア 普通郵便による『お手紙』
イ 内容証明による通知書
ウ 直接地主を赴いて挨拶

対立の程度によって,具体的な承諾を求める方法を適切に行うべきです。
貸金返還請求のような行うべき義務を行わないという状況ではないので,ムダに対立を深めることがないように配慮すべきです。

(3)実質的な交渉

地主と借地人で,想定される譲受人図面の内容について協議します。
地主としては,承諾するかどうか,また,(承諾する前提で)承諾料について検討します。
承諾料については,過去の判例の蓄積による相場があります。
これを参考にすることが,スムーズな交渉・解決につながります。
詳しくはこちら|借地権譲渡|承諾料|相場=借地権価格×10%|例外ケース
詳しくはこちら|借地条件変更の承諾料の相場(財産上の給付の金額)
詳しくはこちら|借地上の建物の増改築許可の承諾料の相場(財産上の給付の金額)

(4)建物買取請求権(譲渡を承諾しない場合)

借地権譲渡承諾について,地主が承諾しないという場合,借地人側は建物買取請求をすることができます。
これにより,地主が建物を買い取ったということになります。
詳しくはこちら|建物買取請求権の基本・要件・趣旨

(5)譲渡許可を求める非訟手続

最終手段は非訟手続です。
地主の承諾に代わる裁判所の許可という制度があるのです。
実質的な手続は,訴訟と同じようなものです。
申立人,相手方が,主張や証拠を裁判所に提出します。

(6)介入権(借地権譲渡承諾)

借地権譲渡の許可を求める非訟手続では,譲渡をさせない代わりに地主が優先的(強制的)に買取るという手段もあります。
これを介入権と言います。
事情によっては非常に有益な手段です。
詳しくはこちら|借地権譲渡許可申立・非訟事件|介入権・譲受申出

(7)裁判所による和解勧告

通常,非訟手続では,裁判所から和解勧告がなされます。
当事者としては,裁判所任せではいけません。
有利な事情有利な証拠をしっかりと良いタイミングで提出することが有利な和解勧告につながります。
そのような意味で有利な判決を勝ち取るのと同じ準備が必要なのです。
実務では和解勧告は非常に重要です。
統計上も,判決と同じくらいの件数が和解で終わっているのです。
詳しくはこちら|ご相談者へ;訴訟;判決/和解レシオ

(8)決定

和解が成立しない場合,審理が進み,最終的に決定として裁判所が判断します。
非訟手続なので,判決ではなく,決定と言うのです。
当然,各当事者の提出した主張,証拠を総合的に判断した内容となります。
効果的に有利な主張有利な証拠を提出した者の主張が採用される,ということになります。
借地非訟手続では,主張,立証のデキが,承諾料に反映するのです。

詳しくはこちら|4種類の借地非訟(裁判所の許可)手続(新旧法全体)

6 不動産売買・建築に関するトラブル解決の流れ※

不動産売買や建物建築に関するトラブルはいろいろなものがあります。
瑕疵担保責任による解除,損害賠償がその主なものです。
このような手続の流れについては別に説明しています。

ガイド|不動産トラブル解決の流れ(交渉→調停→訴訟)

7 土地の境界確定の流れ

(1)お隣の土地所有者に話し合いを求めることを連絡する

弁護士が代理人になったことも含めて連絡します。

<境界の問題についての連絡方法>

ア 普通郵便による『お手紙』
イ 内容証明による通知書
ウ 直接隣地所有者に赴いて挨拶

ムダに対立を深めると,うまくいくはずの交渉がダメになります。
対立の程度,話し合いによる解決の見込みなどによって,適切な方法を選びます。

(2)交渉

相手から,主張する境界を具体化してもらい,その根拠(証拠)を求めます。
当方からも,提出するべき根拠,理由を取捨選択し,有意義な証拠を示します。
相手の主張に合理性がない,あるいは誠意がない(解決の見通しが立たない)場合は,すみやかに交渉を打ち切ります。

(3)民事調停

共有者間の請求について,調停を申し立てる方法もあります。
しかし,それまでの交渉が成立しなかった場合なので,調停も成立しない可能性が高いです。
特殊な事情がない限り,調停は行なわず,次の訴訟に進みます。

(4)筆界特定制度

土地の境界については,法務局での解決手続があります。
筆界特定制度です。
ただ,筆界特定制度は,強制力がないので,ある程度話し合いによる解決の見通しがある場合に利用します。

(5)境界確定訴訟

話し合いによる境界の確定ができない場合,境界確定訴訟を提起するのが原則です。
主張すべき境界を特定し,その根拠・理由を訴状に記載(主張)し,また,証拠も裁判所に提出します。
相手(被告)も,同様に主張や証拠を提出します。

(6)裁判所による和解勧告

通常,訴訟では,裁判所から和解勧告がなされます。
当事者としては,裁判所任せではいけません。
有利な事情有利な証拠をしっかりと良いタイミングで提出することが有利な和解勧告につながります。
そのような意味で有利な判決を勝ち取るのと同じ準備が必要なのです。
実務では和解勧告は非常に重要です。
和解がまとまる場合は,所有権(境)の確認という特殊な手法が必要です。
統計上も,判決と同じくらいの件数が和解で終わっているのです。
詳しくはこちら|ご相談者へ;訴訟;判決/和解レシオ

(7)判決言渡

和解が成立しない場合,審理が進み,最終的に判決が言い渡されます。
当然,各当事者の提出した主張,証拠を総合的に判断した内容となります。
効果的に有利な主張有利な証拠を提出した者が勝つということになります。

(8)地積更正・公図訂正

判決や和解で境界(所有権の境)が確定した場合,以前の『地積』や公図が誤っていたことになる場合があります。
そのような場合,地積更正や公図の訂正を法務局に申し立てます。
特に地積は,毎年の固定資産税の算定に使われるので,訂正によって,その後の税額が適正になります。

詳しくはこちら|境界確定訴訟の判決の効力(原則的に登記可能だが例外あり)

8 通路,道路の通行・ライフライン設置トラブル解決の流れ

(1)通路,私道に関するトラブルの整理

通路,私道に関しては,次のようなトラブルがよくあります。

<通路に関するよくあるトラブル>

ア 私道の通行が妨害される
イ 私道を無断で通行されている
ウ 上下水,ガス(ライフライン)の設置を承諾してくれない
エ 通路の幅,位置が不明確
オ 以上の事情によって建築確認が下りない

このような場合には承諾や,通路の位置・幅の確認を相手に求めることになります。

(2)相手に承諾確認を求める通知書を送付

まずは,弁護士としては,認められる権利であるかどうか判断します。
認められるものであった場合,相手に承諾確認を求める内容の通知書を内容証明で送付します。
弁護士が代理人になったことも含めて通知します。

(3)交渉

相手から,言い分が主張(反論)されることがあります。
また,承諾料(承諾の対価)が提示されることもあります。
必要に応じて,相手からその証拠(根拠)を求めるなど,反論を行います。
承諾料について妥当かどうかも判断します。
相手の主張に合理性がない,あるいは誠意がない(解決の見通しが立たない)場合は,すみやかに交渉を打ち切ります。

(4)民事調停

共有者間の請求について,調停を申し立てる方法もあります。
しかし,それまでの交渉が成立しなかった場合なので,調停も成立しない可能性が高いです。
特殊な事情がない限り,調停は行なわず,次の訴訟に進みます。

(5)承諾請求確認請求の訴訟を提起

最終手段は訴訟です。
原告として,請求の根拠となる主張や証拠を裁判所に提出します。
通常,被告(相手)も反論や証拠提出をします。
当方の主張,希望の合理性が認められるためには,有利な事情をしっかりとピックアップする必要があります。
そして,この有利な事情を裏付ける資料として,効果的な証拠を集めて提出します。

(6)裁判所による和解勧告

SIN_0896通常,訴訟では,裁判所から和解勧告がなされます。
当事者としては,裁判所任せではいけません。
有利な事情有利な証拠をしっかりと良いタイミングで提出することが有利な和解勧告につながります。
通行権やライフライン設置の権利が明白である場合,裁判所は相手方に強く和解に応じることを要請します。
権利が明白であることを立証することは重要なのです。
なお,統計上も,判決と同じくらいの件数が和解で終わっているのです。
詳しくはこちら|ご相談者へ;訴訟;判決/和解レシオ

(7)判決言渡

和解が成立しない場合,審理が進み,最終的に判決が言い渡されます。
当然,各当事者の提出した主張,証拠を総合的に判断した内容となります。
通路に関する権利の証拠を確保し提出できていれば,認容判決(勝訴)となります。

(8)役所に掘削承諾書の提出,建築確認

判決により,実際に通行することや掘削することができるようになります。
ライフライン設置について役所に承諾書を提出することがありますが,判決書は,承諾書の代わりになります。
また,通行権が判決で確認されれば,スムーズに建築確認が下りることになります。

詳しくはこちら|袋地の所有者,借地人は囲繞地を通行できる;囲繞地通行権
詳しくはこちら|私道×第三者の通行権|原則=NG・例外=長期間の公衆交通
詳しくはこちら|囲繞地通行権の通路の幅と接道義務,例外許可申請
詳しくはこちら|ライフラインを隣地の地下に埋設できる;導管袋地

9 日照権に関するトラブル解決の流れ

(1)仮処分

日影を作る建物が建築される予定,または,建築中,という場合,日照権侵害にあたることがあります。
被害者側は,交渉前(中)に,建物建築差止の仮処分をすることを検討します。
その後の交渉や訴訟をしているうちに建物が完成してしまうという場合に,暫定的にストップをかける,というものです。
一定の保証金が必要ですし,仮処分が認められるハードルは高いです。
仮処分までは行なわずに,次の交渉に進む,ということも多いです。

(2)建築主に建築中止や計画変更を求める書面を送付

弁護士が代理人になったことも含めて通知します。
実際には,それ以前に,住人に対する説明会が開催されていることも多いです。

(3)交渉

建築主側は,計画の維持変更について検討します。
建築主から弁護士が依頼を受けて,代理人として交渉にあたることもあります。
合理的な範囲内で,計画の変更金銭的補償が行われることもあります。
相手の主張に合理性がない,あるいは誠意がない場合は,解決の見通しが立ちません。
すみやかに交渉を打ち切ります。

(4)建築確認に対する審査請求

建築確認自体が違法を見逃した,と言える場合は,審査請求を申し立てます。
建築確認が取り消されれば,結局,建築ができなくなります。

(5)都道府県の建築紛争調整や民事調停

建築に関する紛争解決の制度として,都道府県があっせんの手続を用意しています。
これは,強制的な解決にはなりませんが,話し合いのサポートとしては強力です。
建築の専門家が関与するからです。
一方,話し合いベースの解決制度としては,裁判所の民事調停もあります。
しかし,調停委員が建築の専門家にならないことが多いです。
裁判所の調停よりは,都道府県の建築紛争調整手続の方がベターです。
なお,対立が激しいという場合は,話し合い中心の手続では解決の見通しが立ちにくいです。
その場合は,以上の手続は行なわず,次の訴訟を最初から行います。

(6)建築差止,損害賠償請求の訴訟を提起

最終手段は訴訟です。
原告として,日照権侵害の内容を訴状にまとめ,証拠とともに裁判所に提出します。
被告(相手)も反論や証拠提出をします。
日照権に関しては,基準が大きな争点になります。
過去の判例やその他の公的な判断,基準を提出することが有利な結果につながります。

(7)裁判所による和解勧告

通常,訴訟では,裁判所から和解勧告がなされます。
有利な事情有利な証拠をしっかりと良いタイミングで提出することが有利な和解勧告につながります。
そのような意味で有利な判決を勝ち取るのと同じ準備が必要なのです。
実務では和解勧告は非常に重要です。
統計上も,判決と同じくらいの件数が和解で終わっているのです。
詳しくはこちら|ご相談者へ;訴訟;判決/和解レシオ

(8)判決言渡

和解が成立しない場合,審理が進み,最終的に判決が言い渡されます。
当然,各当事者の提出した主張,証拠を総合的に判断した内容となります。
日照阻害が強度であり,受忍限度を超えていることが証拠からもハッキリしていれば差止や損害賠償が認められます。

詳しくはこちら|日照権侵害の違法性は受忍限度で決まる,紛争解決手段
詳しくはこちら|都道府県の建築紛争調整手続;まとめ