【実務的な借地権譲渡許可申立までのプロセス（予約契約・ブラフ交渉）】

＜地主への借地権売却交渉から譲渡承諾交渉への転換＞

あ　地主への借地権売却交渉

借地人が『地主が借地権を買い取る』ことを提案する

い　典型的な交渉決裂の要因

金額を中心に希望の相違が生じる
→相違が解消しない
＝交渉が決裂する

う　第三者への借地権譲渡への転換

借地人は第三者に借地権を譲渡することを希望する
地主に借地権譲渡の承諾を求める

＜ブラフタイプの第三者への譲渡承諾交渉＞

あ　借地人の本音

借地人は借地権を地主に買い取って欲しいと思っている
ストレートに提案すると不利になるおそれがある
不利な内容＝買取金額が低くなる

い　ブラフタイプの交渉

借地人は地主への売却の提案を出さない
借地人は地主に第三者への借地権譲渡の承諾を求める
この提案は本音（第一希望）ではない

＜借地権譲渡の承諾に向けた交渉の決裂＞

あ　典型的な交渉決裂の要因

ア　承諾料の金額 地主と借地人の間で承諾料の希望が相違する
イ　譲渡後の不都合な状況 地主が譲受人候補者が予定する土地の利用方法を受け入れない
例；建物を建替えた上で売却する予定

い　交渉決裂

借地権の譲渡について地主が承諾しない
また，地主は自ら買い取る提案もしない

う　譲渡許可の申立

交渉が決裂した（い）後に
借地人が裁判所に借地権譲渡許可の申立をする

＜借地権譲渡許可の申立直前の売買予約契約＞

あ　申立時期（前提）

借地権の譲渡『前』は申立ができない傾向がある
詳しくはこちら｜借地権譲渡許可・非訟手続｜申立人・申立時期

い　実務的方法

借地権付建物の『売買予約契約』を締結する
→その後に譲渡許可申立を行う

う　予約契約×解除

売買予約契約の締結時点では法的効果が発生しない
＝借地権の移転は生じない
→『無断譲渡を理由とする解除』がされない

え　予約契約×法的状態

予約契約締結の段階
→『譲受人候補者』が特定しているに過ぎない

＜借地権譲渡許可の審理における売買予約契約の役割＞

あ　理論

予約契約締結は申立の要件ではない
→借地権の譲受人候補者が存在すれば申立は可能である

い　実務的扱い

借地権譲渡許可の裁判の中で，裁判所より説明を求められる
疑問点＝譲受人候補者の特定・譲渡の確実性など

う　現実的影響

『口約束だけ』だとリアリティが欠ける
裁判所に救済を求める態度として不自然である
→審理における事実認定で不利に働く可能性がある