1 実務的な借地権譲渡許可の申立までのプロセス(総論)
2 地主への借地権売却交渉から譲渡承諾交渉への転換
3 ブラフタイプの第三者への譲渡承諾交渉
4 借地権譲渡の承諾に向けた交渉の決裂
5 借地権譲渡許可の申立直前の売買予約契約
6 借地権譲渡許可の審理における売買予約契約の役割

1 実務的な借地権譲渡許可の申立までのプロセス(総論)

借地権の譲渡には地主の承諾が必要です。
地主に代わって裁判所が借地権譲渡を許可する手続があります。
詳しくはこちら|借地権譲渡許可の裁判の趣旨と機能(許可の効力)
実際に借地権譲渡許可を利用するケースでは,その前に地主と借地人の交渉が行われます。
また,借地人と借地権を譲り受ける予定の者との間で売買の予約契約を行います。
本記事では,このような借地権譲渡許可の申立の前の段階の実務的な処理について説明します。

2 地主への借地権売却交渉から譲渡承諾交渉への転換

一般的によくあるのは,最初は借地人が地主に借地権を売却する方向の交渉です。
要するに借地人は借地権が不要になったので,金銭に換えたいという状況です。

<地主への借地権売却交渉から譲渡承諾交渉への転換>

あ 地主への借地権売却交渉

借地人が『地主が借地権を買い取る』ことを提案する

い 典型的な交渉決裂の要因

金額を中心に希望の相違が生じる
→相違が解消しない
=交渉が決裂する

う 第三者への借地権譲渡への転換

借地人は第三者に借地権を譲渡することを希望する
地主に借地権譲渡の承諾を求める

3 ブラフタイプの第三者への譲渡承諾交渉

借地人が借地権を金銭に換える希望を持っていても,ストレートに地主にこの提案を行うとは限りません。
敢えて本音を隠して,形式的に第三者への譲渡の承諾を求めるというケースもあります。

<ブラフタイプの第三者への譲渡承諾交渉>

あ 借地人の本音

借地人は借地権を地主に買い取って欲しいと思っている
ストレートに提案すると不利になるおそれがある
不利な内容=買取金額が低くなる

い ブラフタイプの交渉

借地人は地主への売却の提案を出さない
借地人は地主に第三者への借地権譲渡の承諾を求める
この提案は本音(第一希望)ではない

4 借地権譲渡の承諾に向けた交渉の決裂

以上のような交渉の中で,地主が借地権を買い取る,とか,第三者への譲渡に承諾することになり解決に至るケースもよくあります。
一方,結果的に交渉が決裂することもとても多いです。
決裂する原因としては,承諾料の金額ということや,具体的に予定される内容について地主が受け入れないというものがよくあります。

<借地権譲渡の承諾に向けた交渉の決裂>

あ 典型的な交渉決裂の要因

ア 承諾料の金額
地主と借地人の間で承諾料の希望が相違する
イ 譲渡後の不都合な状況
地主が譲受人候補者が予定する土地の利用方法を受け入れない
例;建物を建替えた上で売却する予定

い 交渉決裂

借地権の譲渡について地主が承諾しない
また,地主は自ら買い取る提案もしない

う 譲渡許可の申立

交渉が決裂した(い)後に
借地人が裁判所に借地権譲渡許可の申立をする

5 借地権譲渡許可の申立直前の売買予約契約

借地人が借地権譲渡許可の裁判を申し立てる前には売買予約契約を締結しておくのが一般的です。
通常の,借地権の売買契約をしてしまうと,その時点で地主に借地契約を解除されてしまうリスクがあるのです(前記)。
また,借地権譲渡許可の裁判の申立ができなくなってしまうのです。
そこで譲渡を確定させない工夫として予約契約が利用されるのです。

<借地権譲渡許可の申立直前の売買予約契約>

あ 申立時期(前提)

借地権の譲渡『前』は申立ができない傾向がある
詳しくはこちら|借地権譲渡許可・非訟手続|申立人・申立時期

い 実務的方法

借地権付建物の『売買予約契約』を締結する
→その後に譲渡許可申立を行う

う 予約契約×解除

売買予約契約の締結時点では法的効果が発生しない
=借地権の移転は生じない
→『無断譲渡を理由とする解除』がされない

え 予約契約×法的状態

予約契約締結の段階
→『譲受人候補者』が特定しているに過ぎない

6 借地権譲渡許可の審理における売買予約契約の役割

借地権譲渡許可の申立の前に借地権譲渡(売買)の予約契約を行うことはよくあります(前記)。
この点,理論的には予約契約は必須ではありません。
しかし,借地権譲渡許可の審理の中では予約契約がないことは好ましいことではありません。

<借地権譲渡許可の審理における売買予約契約の役割>

あ 理論

予約契約締結は申立の要件ではない
→借地権の譲受人候補者が存在すれば申立は可能である

い 実務的扱い

借地権譲渡許可の裁判の中で,裁判所より説明を求められる
疑問点=譲受人候補者の特定・譲渡の確実性など

う 現実的影響

『口約束だけ』だとリアリティが欠ける
裁判所に救済を求める態度として不自然である
→審理における事実認定で不利に働く可能性がある