1 共有不動産の賃貸借|賃料請求権の扱い|実務
2 共有不動産の賃貸借|賃料の分配
3 賃貸人の相続×賃料の帰属|概要
4 賃貸人の相続×賃借人の対応|賃料供託
5 賃貸人の相続×賃料供託|通達

1 共有不動産の賃貸借|賃料請求権の扱い|実務

収益不動産を複数の者で共有しているケースもよくあります。
この場合の『賃料』の法的扱いの理論と実務についてまとめます。

<共有不動産の賃貸借|賃料請求権の扱い|実務>

あ 前提事情

賃貸借契約が締結されている
賃貸人が複数である
具体例;収益不動産を共有している

い 賃料の扱い|原則論

特に合意がない場合
→賃料債権は『可分』となる
=各共有者が持分割合相当の金額を賃借人に請求できる
※最高裁平成17年9月8日参照
詳しくはこちら|貸主or借主が複数の賃貸借の賃料・損害金・敷金返還(可分/不可分)

う 賃料の扱い|現実的(※1)

共有者の1名が他の共有者から受領権限の委任を受ける
→共有者の1名が代表として賃料を受領する
例;賃貸借契約書で送金先口座が指定されている

2 共有不動産の賃貸借|賃料の分配

共有不動産の賃料を共有者の1名が受領することは多いです。
この場合,その後に『分配』が必要となります。

<共有不動産の賃貸借|賃料の分配>

あ 前提事情

共有者の1名Aが代表として賃料全額を受領した
Aは他の共有者から受領権限の委任を受けている(前記※1)

い 受領委任→分配

Aは『受任者の引渡義務』を負う
→他の共有者に持分割合に応じて分配する義務がある
※民法646条

3 賃貸人の相続×賃料の帰属|概要

相続によって賃貸人が複数になることがあります。
結果的に共有不動産の賃貸借という状態になります。
この場合,賃借人が困る状況になるケースがあります。
賃料の帰属の法的扱いが複雑なのです。
まずは法的扱いの概要をまとめます。

<賃貸人の相続×賃料の帰属|概要>

賃貸人が亡くなった
賃料債権は遺産分割の前後で帰属が異なる
詳しくはこちら|賃料債権・収入×相続|遡及効の制限→分割帰属|遺産分割の対象にもできる

4 賃貸人の相続×賃借人の対応|賃料供託

賃貸人の相続により賃借人が困るケースがあります。
典型例と賃借人の対応策をまとめます。

<賃貸人の相続×賃借人の対応|賃料供託>

あ 前提事情

賃貸人が亡くなった
相続人は複数人であると思われる
遺産分割協議が行われている様子である
賃借人は分割協議の状況が分からない

い 賃借人の負うリスク

『賃貸人たる地位』を誰が承継したか分からない
相続人のうち1人に賃料を払った場合
→『賃貸人たる地位の承継者』ではない可能性がある
=弁済が無効となるリスクがある

う 対応策

賃借人は賃料を供託する
供託原因=債権者不確知
→債務不履行にならずに済む
※民法494条

5 賃貸人の相続×賃料供託|通達

賃借人が賃料を供託するニーズがあります(前記)。
供託実務における扱いをまとめます。

<賃貸人の相続×賃料供託|通達>

あ 前提事情

賃貸人が死亡した

い 賃借人の対応|供託

賃貸人の相続人が不明である場合
→賃借人は賃料の弁済供託をすることができる
供託原因=債権者不確知

う 賃借人の対応|調査の要否

賃借人は相続人の有無を調査する必要はない
例;戸籍の情報
※昭和38年2月4日民事甲351号民事局長認可