【借地条件変更の承諾料の相場（財産上の給付の金額）】

＜借地条件変更の財産上の給付の金額（基本）＞

あ　原則的な相場

非堅固建物から堅固建物所有目的への変更について
財産上の給付（承諾料）の金額の相場
→原則として更地価格の１０％である
※東京地裁の運用
※市川太志『借地非訟事件の処理について』／『判例タイムズ９６７号』ｐ３２
※水本浩ほか『基本法コンメンタール　借地借家法　第２版増補版』日本評論社２００９年ｐ５９

い　鑑定委員会の意見の傾向

鑑定委員会の意見について
→原則どおりの１０％とする意見が大半である
裁判所の決定としてもこれを維持することが多い

う　裁判外の実務へのフィードバック

実務慣行として不動産取引界にも根付いている
※市川太志『借地非訟事件の処理について』／『判例タイムズ９６７号』１９９８年ｐ３２
※澤野順彦『実務解説　借地借家法　改訂版』青林書院２０１３年ｐ２２１

＜借地条件変更の承諾料１０％の経済的根拠＞

あ　借地権割合の変化

非堅固建物所有目的と堅固建物所有目的による差
→更地価格の１０％である

い　承諾料との関係

借地条件の変更によって
経済的に『あ』に相当する価値が地主から借地人に移転した
→逆方向に金銭を移転させると公平になる
承諾料にはこのような要因があるといえる
※市川太志『借地非訟事件の処理について』／『判例タイムズ９６７号』１９９８年ｐ３２

＜借地条件変更の財産上の給付の金額（例外）＞

あ　特殊事情の反映

個別事案に固有の事情を考慮して増減することがある

い　建物の工事の特殊事情の例

築造予定建物の延床面積の増減の程度
借地人に大幅な収益増が見込まれる

う　増減の幅

多くの裁判例は次の幅に分布している
更地価格の７％〜１５％
※市川太志『借地非訟事件の処理について』／『判例タイムズ９６７号』１９９８年ｐ３２

え　用途変更の承諾料の相場

借地条件変更の内容が用途変更にとどまる場合
→財産上の給付の金額は大幅に低くなる
※澤野順彦『実務解説　借地借家法　改訂版』青林書院２０１３年ｐ２２１

＜借地条件変更における更新料支払がないことの考慮＞

あ　前提事情

過去に更新料の支払がなされていなかった

い　原則

更新料支払が地域の慣行であるというだけの理由で
実質的に更新料を加算することはしない
※東京地裁平成９年８月１１日

う　例外

『ア・イ』のいずれかに該当する場合
→更新料の支払がないことを考慮する
ア　当事者間の契約によって更新料を支払う特約があるイ　黙示的な合意がある 例；支払い実績があるなど
※市川太志『借地非訟事件の処理について』／『判例タイムズ９６７号』１９９８年ｐ３３

＜借地条件変更における更新料支払実績の考慮＞

あ　前提事情

過去に更新料の支払がなされた

い　発想

残存期間に対応する未償却分について
財産上の給付（承諾料）から控除する
鑑定委員会の意見として出されることもある

う　判断の傾向

更新料と条件変更に伴う財産上の給付について
→性質が異なる（え）
→一般的には考慮（未償却分の控除）をしない
※東京地裁平成９年１月１４日

え　更新料・財産上の給付の性質

ア　更新料の性質 賃料の前払など
イ　財産上の給付の性質 借地条件変更・増改築に伴う地主・借地人の利害の調整
※市川太志『借地非訟事件の処理について』／『判例タイムズ９６７号』１９９８年ｐ３３

＜建物の再築の承諾料の相場（参考）＞

あ　裁判所による再築の承諾料算定が生じる状況

ア　再築許可の裁判 平成３４年（令和４年）８月までは再築許可の実例が生じない
詳しくはこちら｜借地上の建物の再築許可の裁判制度の基本（趣旨・新旧法の違い）
イ　『増改築許可』の手続の流用 『増改築許可』の裁判において
『再築』が許可されることは現在でもある
詳しくはこちら｜再築禁止特約と増改築許可の利用（新旧法共通）

い　再築の承諾料の相場

建物の再築の承諾料に関する
裁判所や当事者の合意の相場について
→原則として更地評価額の１０％相当額である
詳しくはこちら｜借地上の建物の再築許可の付随的裁判と承諾料の相場