1 借地非訟(裁判所の許可)手続の種類全体(総論)
2 借地非訟手続の種類
3 新旧法の適用の振り分け(前提)
4 借地条件変更の裁判
5 増改築許可の裁判
6 再築許可の裁判
7 増改築許可手続による再築の許可
8 借地権譲渡・転貸の許可の裁判

1 借地非訟(裁判所の許可)手続の種類全体(総論)

借地上の建物の増改築や再築は,地主の承諾がないと,状況によっては解除されることがあります。
詳しくはこちら|借地上の建物の滅失や再築による影響のまとめ(新旧法全体)
また,借地上の建物の譲渡は借地権譲渡となり,地主の承諾が必要です。
詳しくはこちら|借地上の建物の譲渡は借地権譲渡に該当する
詳しくはこちら|賃借権の譲渡・転貸と賃貸人の承諾と無断譲渡・転貸に対する解除
一方,地主が承諾しない限り借地人が建物の増改築,再築や譲渡をすることができないというのも不合理です。
そこで,地主の承諾の代わりに裁判所が許可する制度があります。
借地非訟手続と呼びます。
借地の開始時期によって借地非訟について適用されるルールが異なります。
本記事では,借地非訟全体について,適用されるルールの振り分けを説明します。
また,それぞれについての承諾料の相場があります。
承諾料の目安も合わせてまとめます。

2 借地非訟手続の種類

借地非訟の種類のうち,建物の工事に関するものとして,借地条件変更・増改築許可・再築許可があります。
さらに,借地権の譲渡許可もあります。
以上の4種類のほかに介入権の行使による手続もあります。

<借地非訟手続の種類>

あ 建物に関する借地条件の変更

※借地借家法17条1項,5項
詳しくはこちら|借地条件変更・増改築許可の裁判手続(基本・新旧法振り分け)

い 借地上の建物の増改築の許可

一定の再築(建替え)の許可も含まれる
※借地借家法17条2項,5項
詳しくはこちら|借地条件変更・増改築許可の裁判手続(基本・新旧法振り分け)

う 借地上の建物の再築の許可

新法時代の借地の更新後にだけ適用される
平成34年8月までは適用されることはない
※借地借家法18条1項
詳しくはこちら|借地上の建物の再築許可の裁判制度の基本(趣旨・新旧法の違い)

え 借地権の譲渡・転貸の許可

競売に伴うものも含む(買受人譲渡許可)
※借地借家法20条1項,5項
詳しくはこちら|借地権譲渡許可の裁判の趣旨と機能(許可の効力)

お 介入権(地主の借地権譲受許可)

『え』において地主が借地権を譲り受けること
※借地借家法19条3項,5項,20条2項,5項
詳しくはこちら|借地権譲渡許可申立・非訟事件|介入権・譲受申出

3 新旧法の適用の振り分け(前提)

まず最初に,旧借地法と借地借家法の適用がまぎらわしいので,借地を2種類に分類します。
借地の最初の開始時期によって,旧法時代と新法時代に分けます。
途中の更新の時期で分けるわけではありません。

<新旧法の適用の振り分け(前提)>

略称 借地の開始時期
旧法時代の借地 平成4年8月より前
新法時代の借地 平成4年8月以後

<→★改正附則

4 借地条件変更の裁判

借地非訟手続の1つに借地条件変更の裁判があります。
旧法時代・新法時代の借地で区別はありません。

<借地条件変更の裁判>

あ 新旧法の適用の振り分け

旧法時代の借地も含む
※借地借家法17条1項,改正附則4条
詳しくはこちら|借地条件変更・増改築許可の裁判手続(基本・新旧法振り分け)

い 対象となるケース

建物の再築で借地条件の変更を伴うケース

う 対象とならないケース

新法時代の借地について
更新後の再築の場合
→『再築許可』の付随的裁判に『借地条件変更』は含まれる
※借地借家法17条3項
→『借地条件変更』の手続は不要となる
※稲本洋之助ほか『コンメンタール借地借家法 第2版』日本評論社2003年p127

え 承諾料の相場

更地評価額の10%相当額
詳しくはこちら|借地条件変更の承諾料の相場(財産上の給付の金額)

5 増改築許可の裁判

借地非訟手続の1つに増改築許可の裁判があります。
旧法時代・新法時代の借地で区別はありません。

<増改築許可の裁判>

あ 新旧法の適用の振り分け

旧法時代の借地を含む
※借地借家法17条2項,改正附則4条
詳しくはこちら|借地条件変更・増改築許可の裁判手続(基本・新旧法振り分け)

い 対象となるケース

増改築禁止特約がある借地における
建物の増改築のケース
再築に至らない工事内容
新法時代の借地の更新前・後(第1・2ラウンド)について
→両方が対象である
※稲本洋之助ほか『コンメンタール借地借家法 第2版』日本評論社2003年p127

う 承諾料の相場

更地評価額の3%相当額
詳しくはこちら|借地上の建物の増改築許可の承諾料の相場(財産上の給付の金額)

6 再築許可の裁判

借地非訟手続の1つに再築許可の裁判があります。
これは新法時代の借地だけが対象です。
しかも更新後だけが対象です。
結果的に,平成34年8月までは申立がなされることはありません。

<再築許可の裁判>

あ 新旧法の適用の振り分け

旧法時代の借地は含まない
※借地借家法18条,改正附則11条
詳しくはこちら|借地上の建物の再築許可の裁判制度の基本(趣旨・新旧法の違い)

い 対象となるケース

新法時代の借地について
更新後の再築のケース

う 他の借地非訟手続との関係

『再築許可の裁判』には『借地条件変更・増改築許可』を含む
※借地借家法18条2項参照
借地条件の変更を伴う場合でも
→別途『借地条件変更・増改築許可』の申立をすることを要しない
※稲本洋之助ほか『コンメンタール借地借家法 第2版』日本評論社2003年p127
※澤野順彦『実務解説 借地借家法 改訂版』青林書院2013年p233

え 承諾料の相場

更地評価額の10%相当額
詳しくはこちら|借地上の建物の再築許可の付随的裁判と承諾料の相場

7 増改築許可手続による再築の許可

借地借家法の『再築許可』の手続は平成34年8月までは利用されることがありません(前記)。
一方,現在でも,特約によって『再築』が禁止されていることが多いです。
この場合は,従来の増改築許可の裁判を利用することができます。
裁判所の判断によって,再築が許可されることもあるのです。

<増改築許可手続による再築の許可>

あ 増改築禁止特約による再築の禁止

旧法時代・新法時代の両方について
再築を禁止する特約がある場合
→一般的に増改築禁止特約の一種として有効である

い 再築の許可

『増改築許可』の手続において
『再築』の許可を得ることができる
詳しくはこちら|再築禁止特約と増改築許可の利用(新旧法共通)

8 借地権譲渡・転貸の許可の裁判

以上の手続は建物の工事に関するものでした。
このほかに,借地非訟手続としては借地権譲渡や転貸の許可もあります。

<借地権譲渡・転貸の許可の裁判>

あ 新旧法の適用の振り分け

旧法時代の借地を含む
※借地借家法19条,20条,改正附則4条
詳しくはこちら|借地権譲渡許可の裁判の趣旨と機能(許可の効力)

い 承諾料相場

借地権価格の10%相当額
詳しくはこちら|借地権譲渡の承諾料の相場(借地権価格×10%)と借地権価格の評価法