【共有者の1人による共有不動産の使用・占有(全体)】

1 共有不動産の占有・使用方法の理想と現実

共有不動産を1人の共有者が占有・使用することはとても多いです。
他の共有者は使えない状態となります。
全員が納得していれば問題ありません。
しかし見解の対立が生じてトラブルとなることががよくあります。
共有のルールの原則論と現実にはギャップがあります。

共有不動産の占有・使用方法の理想と現実

あ 理想的な状況

共有不動産を占有・使用することについて
例;建物に入居・居住する
→『共有物の使用方法』の1つである
→共有者間で協議し決定しておく
※民法252条〜
詳しくはこちら|共有物の(狭義の)管理行為の基本的な内容

い 現実によくある状況

共有者間でしっかりした協議を行わないことが多い
→明確な合意・決定などが一切ない
→共有者間で見解・希望の対立が生じることがある

う 共有者間の請求|例

ア 明渡請求イ 金銭請求 使用対価の請求である
ウ 差止・原状回復請求 使用を止めることや元に戻すことの請求である

2 共有者単独での使用の法的性質論

共有者単独での使用についての法的解釈は複雑です。
複雑にしているのは共有の本質的な性質です。
法的性質からくる特殊な状況を整理します。

共有者単独での使用の法的性質論

あ 前提事情

共有者の1人が共有物を単独で占有・使用している

い 抽象的権原

共有持分権により共有物全体を使用する権原がある

う 制約

他の共有者も共有持分権を持つ
共有物全体の占有・使用は他の共有持分権を侵害する

え 法的性質論

違法・適法が不可分的に混在している(か)

お 法的解釈論・傾向

具体的使用形態・方法によって
→占有・使用をしていない共有者からの各種請求(後記)が認められるか否かが違ってくる

か 昭和58年東京高判の引用

共有物の使用、収益に関しその定めがないうちに一部の共有者が共有物を占有して使用、収益を開始した場合に、・・・
同人が独占的にしている使用、収益全部を違法ということはできず、違法とされるのは右の行為のうち同人の持分の限度を超える部分である・・・
※東京高判昭和58年1月31日

法的な扱いは状況によって大きく違います。
大きな分類について、次に説明します。

3 単独で使用する共有者に対する他の共有者間の請求(まとめ)

共有者が単独で共有物を使用する場合の法的扱いは複雑です。
大まかに分類して、認められる請求をまとめます。

単独で使用する共有者に対する他の共有者間の請求(まとめ)

状況 具体例 差止・明渡請求 金銭請求 単純な占有(※1) (原則) × 過去の経緯が特殊(※2) 長年居住を許容されていた × × 占有取得方法が特殊(※3) 実力行使で強奪した 意図的な妨害行為(※4) 通路の通行妨害行為 大規模な工事(※5) 共有土地の造成工事 建物建築(未了)(※6) 共有土地上の建物建築工事中(未完成) 建物建築(完了)(※7) 共有土地上の建物建築工事完了 ×

4 共有者単独での使用(概要)

前記の法的扱いの概要を順に説明します。
まず、原則的な扱いとしては、明渡請求は認められません(前記※1)。
そして、金銭の請求だけは認められます。
ただし、個別的な事情によって判断は違ってきます(前記※2)(前記※3)。
詳しい判例の解釈論は別に説明しています。
詳しくはこちら|共有物を使用する共有者に対する明渡請求(昭和41年最判)
詳しくはこちら|単独で使用する共有者に対する償還請求(民法249条2項)

5 意図的な妨害行為や大規模な使用(概要)

共有者が『占有』以外の形態で他の共有者の妨害をすることがあります。
物理的に共同通路にバリケードを設置するなどです。
この場合は他の共有者の権利侵害の程度が高いです。
そこで差止請求が認められる傾向が強いです(前記※4)。
また、共有不動産を工事する規模が大きい場合も差止請求が認められる傾向があります(前記※5)。
共有の土地上に建物を建築する工事も規模が大きく、差止請求が認められます。ただし、農地を宅地に変更する工事をしたということも判断に大きく影響しているといえます(前記※6)。
一方、建築工事が完了したケースで判例は、建物収去と土地明渡の請求を否定しています(前記※7)。
これらの詳しい解釈論は別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|共有物を使用する共有者に対する明渡・原状回復請求(特殊事情のあるケース)

6 共有者による使用承諾・第三者の占有(概要)

共有者以外が共有物を占有するケースもあります。
単なる不法占有の場合は法的な扱いはあまり複雑ではありません。
詳しくはこちら|共有者から第三者への妨害排除請求(返還請求・抹消登記請求・第三者異議訴訟)
占有する第三者が共有者の一部から承諾されているケースもよくあります。
この場合は、単なる不法占有とは違う扱いとなります。
これについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|共有者から使用承諾を受けて占有する第三者に対する明渡請求
詳しくはこちら|共有者から使用承諾を受けた第三者が占有するケースにおける金銭請求

本記事では、共有不動産を共有者の1人が単独で使用することについての法的扱いの基礎部分を説明しました。
実際には、個別的事情により、法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際に共有不動産の使用に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。

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