【共有物の賃貸借に関する各種行為の管理行為・変更行為の分類（全体）】

１　共有物の賃貸借に関する各種行為の管理・変更行為の分類（全体）

共有物（共有不動産）について賃貸借契約を締結することは非常によくあります。いわゆる収益物件が共有になっている状態のことです。典型例は別の記事で紹介しています。
詳しくはこちら｜共有不動産の賃貸借｜典型例｜契約締結
共有物の賃貸借では、共有者による各種意思決定の分類が問題になります。つまり、意思決定をするためにはどこまでの範囲で共有者の賛成が必要か、という問題です。
詳しくはこちら｜共有物の（狭義の）管理行為の基本的な内容
本記事では共有物の賃貸に関するいろいろな行為の全体的な扱い・分類を説明します。

２　共有不動産の賃貸借に関する意思決定の分類のまとめ

最初に、共有不動産の賃貸借に関するいろいろな種類の意思決定と、それの分類を、表にまとめます。細かい内容は後述します。

３　共有物の管理・変更・保存に必要な賛成（概要）

前述のように、共有不動産の賃貸借に関する意思決定は管理・変更（・保存）行為のに分類されます。どれに分類されるかによって、意思決定をするために必要とされる賛成（持分割合）が異なります。意思決定のために必要な賛成の内容をまとめます。

４　賃貸借契約の締結・更新の意思決定の分類（概要）

賃貸借契約の締結・更新の意思決定は、その契約内容によって、管理または変更（処分）のいずれかに分類されます。

５　賃料の増減額に関する意思決定の分類（概要）

共有物を対象とする賃貸借契約が既に締結されている場合に、賃貸人や賃借人は、賃料の増減額を請求することができますし、また賃貸人と賃借人が賃料の変更に合意することもできます。これらの行為は管理行為か変更（処分）行為のいずれかに分類されます（※２）。この点、賃貸借契約が通常のものである場合と、サブリース方式（のマスターリース契約）である場合で分類が違ってきます。
細かい分類（解釈・裁判例）については別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜共有物の賃貸借の賃料増減額に関する管理・変更の分類と当事者

６　賃料支払方法の変更の合意（概要）

賃貸借契約では通常、賃料の支払方法が定められます。後から支払方法を変更する（ことを賃借人と合意する）ことについては管理行為であると考えられます（※３）。これについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜共同の賃貸人（共有者）間の賃料支払方法の変更と口頭の提供の効力

７　借地権（賃借権）譲渡承諾の意思決定の分類

借地人が借地権（賃借権）を第三者に譲渡する場合には、賃貸人（地主）の承諾が必要です。土地が共有であり、共有者が賃貸人となっている場合には、譲渡承諾は管理行為に分類されます。

８　借地上の建物の建替（再築）承諾の意思決定の分類

共有の土地の賃貸借（借地）に関し、借地上の建物の建替の承諾の分類については、これを明確に示した裁判例などの見解はみあたりません。ただ、土地の利用を制限する方向の影響が大きいので変更行為に該当すると思われます。

９　契約解除・明渡請求の意思決定の分類（概要）

賃貸借契約を解除することは共有物の管理行為に分類されます。そこで、過半数の持分割合の共有者が賛成することで、解除するという意思決定を行うことができます。解除（などにより賃貸借契約が終了した）後には、各共有者が単独で明渡請求をすることができます。
詳しい内容は別の記事で説明しています。

１０　決定した内容の実行（通知や契約書調印・概要）

以上で説明した内容は、各種アクションをする、という意思決定をするために必要な賛成の範囲でした。この点、いったん意思決定を行った後に、これを実行することが必要です。具体的には、賃貸借契約を締結すると決定した後には、賃借人（となる者）との間で賃貸借契約書の調印を行いますし、解除すると決定した後には、賃借人に対して解除の通知を出します。
これらの実行行為については、共有者全員の名であることが必要かどうか、必要である場合には、反対している共有者の名を出してもよいのか（授権を認めるかどうか）という問題が出てきます。
詳しくはこちら｜共有不動産の賃貸借契約における賃貸人の名義（反対共有者の扱い）
詳しくはこちら｜共有物の賃貸借の解除の意思表示の方法（反対共有者の扱い）
なお、共有者AがABCの代表として通知（意思表示）をする場合、保存行為として単独で行為しているように思えますが、このような考え方はとられていません。

本記事では、共有不動産の賃貸借に関する各種行為の管理行為、変更行為の分類、つまり決定するために必要な賛成の範囲について説明しました。
実際には、個別的な事情によって、法的扱いや最適な対応が違ってきます。
実際に共有不動産の賃貸借に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。