1 共有不動産の賃貸借|分類
2 賃貸借契約の締結・更新|分類
3 共有物の管理・変更・保存|必要な賛成|概要
4 賃貸借契約締結・更新→管理or変更|概要
5 契約解除の『意思決定』→管理
6 契約解除の『通知』→授権者or単独

1 共有不動産の賃貸借|分類

共有不動産を賃貸するケースはよくあります。
賃貸借に関連していろいろな決定や具体的アクションがあります。
どこまで賛成が必要か,誰が行うか,という問題があります。
『管理・変更・保存』のどれに分類されるかによって決まります。
この分類はちょっと複雑です。
最初に,全体を表にまとめます。

<共有不動産の賃貸借|分類>

対象事項 分類
賃貸借契約の締結・更新の『意思決定』 (後記※1)
賃貸借契約の締結・更新の『手続遂行』 (授権者or単独)
解除の『意思決定』 管理
解除の『通知』 (授権者or単独)
借地権譲渡承諾 管理

通知・手続遂行は原則的に共有者単独で可能です。
詳しくはこちら|使用方法の意思決定|実行行為の授権・第三者への通知の方法
これは『保存』と同じ状態です。
しかし講学上は『保存行為』とされているわけではありません。
そこで『保存』という表記は避けました。

2 賃貸借契約の締結・更新|分類

賃貸借契約の締結・更新の分類は内容によって異なります。
ちょっと複雑です。
分類の判断をまとめます。

<賃貸借契約の締結・更新|分類(※1)>

あ 基本的分類
事情 分類
『い』の『ア・イ』の両方に該当しない 管理
『い』の『ア・イ』のいずれかに該当する 変更
い 判断要素

ア 借地借家法が適用される
イ 短期賃貸借の範囲(『う』)を超える

う 短期賃貸借の範囲|概要
目的物 上限期間
一般的な土地 5年
建物 3年

詳しくはこちら|共有物|『管理』行為(狭義)|賃貸借|締結・譲渡承諾・賃料変更

3 共有物の管理・変更・保存|必要な賛成|概要

意思決定の分類には『管理・変更・保存』という分類があります(前記)。
これによって『必要とされる賛成』が異なります。
それぞれ,意思決定のために必要な賛成の内容をまとめます。

<共有物の管理・変更・保存|必要な賛成|概要>

分類 必要な賛成
管理 持分の過半数
変更 共有者全員
保存 共有者単独

詳しくはこちら|共有物の変更・管理・保存|基本|必要な共有者の持分割合

4 賃貸借契約締結・更新→管理or変更|概要

<賃貸借契約締結・更新→管理or変更|概要>

あ 基本

賃貸借契約締結・更新の意思決定について
内容によって『管理or変更』となる(前記※1)

い 分類

『管理』の場合→持分の過半数の賛成が必要
『変更』の場合→共有者全員の賛成が必要

新たな賃貸借契約の締結・更新は内容によって違います。
『管理・変更』のどちらかに該当します。
典型例・具体的事例については別に説明しています。
詳しくはこちら|共有不動産の賃貸借|典型例|契約締結

5 契約解除の『意思決定』→管理

<契約解除の『意思決定』→管理>

賃貸借契約解除の意思決定について
→『管理』となる
→持分の過半数の賛成が必要

賃貸借契約解除の意思決定は『管理』行為に分類されます。
持分割合が2分の1以下では決定できません。
例えばA・Bそれぞれ2分の1ではどちらか一方だけでは決定できないのです。
2人の意見が揃わない限り,意思決定ができないのです。

6 契約解除の『通知』→授権者or単独

契約解除の『意思決定』が成立した後にも問題があります。
解除の『通知を実行すること』を誰が行うのか,という問題です。

<契約解除の『通知』→授権者or単独>

賃貸借契約解除の『通知』を行うことについて
→授権者が行う
授権者の決定がない場合
→共有者単独で実行できる

通知をする人を決めておけば当然その人が共有者代表として通知を行います。
決めていない場合,各共有者が単独で通知をすることができます。
詳しくはこちら|使用方法の意思決定|実行行為の授権・第三者への通知の方法