【共有物の賃貸借の更新（合意更新）の変更行為・管理行為の分類】
１ 共有物の賃貸借の更新（合意更新）の変更行為・管理行為の分類
共有物を目的物とした賃貸借契約の締結はその内容（期間や借地借家法の適用など）によって、管理行為か変更（処分）行為に分類されます。
詳しくはこちら｜共有物の賃貸借契約の締結の管理行為・変更行為の分類
ここで、賃貸借の期間が満了した時に、更新することがありますが、これが共有物の変更、管理行為のどちらに分類されるか、という問題があります。本記事ではこのことを説明します。
２ 更新の種類（前提）
賃貸借契約の「更新」といっても、その中身にはいくつかの種類があります。大きく法定更新と合意更新に分けられます。
詳しくはこちら｜借地契約の更新の基本（法定更新・更新拒絶（異議）・更新請求）
詳しくはこちら｜建物賃貸借契約において賃貸人が更新を阻止する方法
本記事で説明する「更新」は、「合意更新」です。つまり、共同賃貸人として「合意更新をする」という意思決定をすることは変更（共有者全員の賛成が必要）か、管理（持分の過半数で決定）のどちらにあたるか、という解釈です。
３ 借地契約の「更新」の意味（前提）
ところで、借地契約の「更新」の意味は２とおりあります。それによって、変更、管理の分類に影響があるので（後述）、先に押さえておきます。
まず、原則として法定更新となる（賃貸人＝地主が更新を止められない）ので、合意更新（更新の合意）の実質は、法定更新と同じ（法定更新の確認）だ、という、実質に着目した見解があります。
一方で、形式に着目すると、期間満了で従前の借地権が消滅し、新たに借地権を設定することだ、ということになります。
借地契約の「更新」の意味（前提）
あ コンメンタール借地借家法→法定更新と同じ
ア 法定更新の確認という解釈
（注・借地借家法４条の解釈について）
〔2〕当事者の合意による更新
「当事者が借地契約を更新する場合」とは、当事者の合意によって借地契約が更新される場合をいう。
ここでの合意は、法定更新の確認と解すべきである。
合意が成立しなければ、借地契約は更新されないわけではない。
更新の合意がなくても、借地権者が土地の使用を継続するときは、借地権設定者に正当事由が備わらない限り、法定更新の制度によって更新されるからである。
※藤井俊二稿／稻本洋之助ほか編『コンメンタール借地借家法 第４版』日本評論社２０１９年ｐ１９
イ 従前の借地関係の維持存続
(1)更新は、当初の借地関係を維持存続させるものであって、当初の契約を消滅させて新たな借地権を設定することではない。
※藤井俊二稿／稻本洋之助ほか編『コンメンタール借地借家法 第４版』日本評論社２０１９年ｐ２０
い 道垣内氏見解（令和３年改正時の議論）→新たな設定
○道垣内委員 そうですか。分かりました。ではその点はそういうことで構わないですが、先ほどの地上権等については、よく更新というふうな言い方をしますけれども、存続期間が経過した段階で実体権は消滅しているので、それは更新ではなくて、再度の設定なのではないかなと個人的には理解しております。個人的な見解ですが。
※『法制審議会 民法・不動産登記法部会 第６回会議（令和元年７月３０日）議事録』ｐ３６
４ 「更新の意味」による変更・管理分類（形式的判定）
前述の、「更新」の意味についての２つの解釈から単純に考えてみます。
まず、「更新」が、新たな契約である、という見解を前提とすると、（当然ですが）新規の賃貸借契約の締結と同じ分類になります。たとえば借地借家法の適用がある場合には（原則として）変更行為に分類されることになります。
一方、法定更新と同じである、という見解を前提とすると、新規の賃貸借契約とは別の扱いになります。消去法的に管理行為に分類するか、あるいは、何もしない（更新拒絶をしない）のと同じという意味で、管理行為でもなく保存行為に分類する、という発想も出てきます。
「更新の意味」による変更・管理分類（形式的判定）
あ 新たな設定→新規契約扱い
まず、「更新」の法的性質を、新たな普通借家権の設定と解する場合、普通借家契約の更新契約の締結は処分行為であり、共同相続人の全員の同意が必要と解されます。
※荒井達也著『Q&A 令和３年民法・不動産登記法改正の要点と実務への影響』日本加除出版２０２１年ｐ７１
い 法定更新と同じ→管理行為方向
他方で、借地に関する議論ではありますが、借地借家法4条の「更新」の法的性質を、「法定更新の確認」と解する見解があります。
この見解は、更新は当初の借地関係を維持存続させるものであって当初の契約を消滅させて新たな借地権を設定することではないとしています(稲本=澤野コンメ借地借家20頁)。
このような理解からすると、更新契約の締結に共有者全員の同意は必要ないという解釈になりそうです。
借家権設定者に相続が発生したことをもって（注・「１人でも反対したら」の意味だと思われる）更新が認められないというのは不合理ですから、この見解が説得的であると考えます。
※荒井達也著『Q&A 令和３年民法・不動産登記法改正の要点と実務への影響』日本加除出版２０２１年ｐ７２
５ 村松聡一郎氏見解→新規契約と同じ扱い
更新契約をすることの分類について、実務家から、新規契約と同じ分類になる、という見解が示されています。
村松聡一郎氏見解→新規契約と同じ扱い
賃貸借契約の期間満了に伴い、契約を更新するかどうかについては、賃貸借契約を締結するかどうかという論点とパラレルに考えられます。
民法602条の範囲内又は（注・「かつ」が正しいと思われる）借地借家法の適用のない範囲内で賃貸借契約を締結するかどうかは、管理行為に該当し、共有持分の過半数を有する者によって決することができるとされています。
賃貸借契約の更新も賃貸借契約を締結しなおすことになるため、賃貸借契約を更新するか、又は期間満了に伴い賃貸借契約を終了して更新を行わないかについては、管理行為に該当することになります。
※村松聡一郎稿／鈴木一洋ほか編『共有の法律相談』青林書院２０１９年ｐ６６、６７
６ 当事務所見解→変更または管理
この点、私見（拙著）としては、必ずしも新規契約と同じ分類とは限らない、つまり、新規契約であれば変更（処分）行為にあたるものであったとしても、一律に管理行為に分類される可能性があると考えます。
従前の利用態様を継続することと、新たに共有物を引き渡して利用を開始することで、共有者に及ぶ影響の程度は違うという視点です。結局、個別的事情によって、共有者に及ぶ影響の程度によって分類が決まる、といえると思います。
当事務所見解→変更または管理
※三平聡史著（拙著）『共有不動産の紛争解決の実務 第２版』民事法研究会２０２１年ｐ１１７
７ 具体的な状況による変更・管理の分類
前述のように、具体的な状況によって、更新契約の分類を決める、ということは合理的だと思うところですが、これに関して、荒井達也氏は複数の具体的事例を挙げて説明しています。
まず、更新拒絶の正当事由が充足されている状況、つまり更新拒絶ができる状況では、新たな契約と同質なので、変更・管理の分類も新たな契約と同じにする、という指摘です。
次に、収益用（第三者への賃貸用）の不動産については、平成１４年東京地判の考え方のとおりに、管理行為に分類します。平成１４年東京地判の内容は別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜共有物の賃貸借契約の締結の管理行為・変更行為の分類
最後に、建物賃貸借において、現時点では正当事由が充足されていないため、更新を止められない（法定更新による期間の定めのない借家となる）けれど、近い時期に正当事由が充足される（解約できる）場合には、共有者への影響が小さいので管理行為分類になる、という指摘です。
それぞれ、妥当な分類であると思います。
具体的な状況による変更・管理の分類
あ 更新拒絶の正当事由充足→新規契約と同じ
もっとも、上記2のような見解に依拠したとしても、更新拒絶に正当の事由が認められる状況では、法定更新の確認と評価することは難しく、このような場合には新たな借家権の設定とみなされる可能性も否定できないように思われます。
い 収益用建物→管理行為方向
なお、当初から賃貸を予定しているアパート等に関しては、東京地判平成14年11月25日判時1816号82頁の考え方を前提に、持分価格の過半数により更新が可能と解すべき場合も少なくないように思われます。
う 正当事由充足実現間近→管理行為方向
また、借家契約の更新(借家権の再設定)をしたとしても、事実関係によっては、近い将来、解約申入れが認められ得る状況にあり、更新後の存続期間が長期にわたらない蓋然性がある場合には、持分価格の過半数による更新が有効であると解する余地もあるように思われます(いずれも私見)。
※荒井達也著『Q&A 令和３年民法・不動産登記法改正の要点と実務への影響』日本加除出版２０２１年ｐ７２
８ 更新拒絶→管理分類の傾向（参考）
ところで、更新とは別に賃貸人が更新拒絶をする、という選択肢もあります。更新拒絶を決定することについては、あまり議論がみあたりませんが、一般論としては管理分類となる傾向があります。
詳しくはこちら｜共有不動産の賃貸借の更新拒絶の変更・管理分類
本記事では、共有物（共有不動産）の賃貸借の合意更新が変更、管理行為のどちらに分類されるか、ということを説明しました。
実際には、個別的な事情によって、法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際に共有不動産の賃貸借に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。
