1 賃貸借契約|解除
2 賃貸借契約解除|意思決定と解除通知の区別|概要
3 賃貸借の契約内容の変更の要件(当事者全員の同意・参考)
4 契約終了に基づく共有不動産の明渡請求(参考)
5 不可分債権の基本的な法的性質(参考)

1 賃貸借契約|解除

共有者間で,共有物に関する各種意思決定の分類が問題になります。
詳しくはこちら|共有物|『管理』行為(狭義)|賃貸借|締結・譲渡承諾・賃料変更
本記事では賃貸借契約の終了に関する問題を説明します。
賃貸借契約を賃貸人=共有者から解除することがあります。
解除をするという意思決定の分類を整理します。

<賃貸借契約|解除>

あ 前提|共有物の賃貸借契約

共有の不動産について賃貸がなされている
賃貸人=共有者(全員)
賃借人=第三者

い 賃貸借契約解除

解除できる状況にある
→賃貸借契約を賃貸人から解除することについて
→『管理』に該当する
=過半数の共有持分を有する共有者の同意が必要である

う 解除の不可分性|判例

解除の不可分性は適用されない
※民法544条1項
→『共有者全員の同意』が必要にはならない
※最高裁昭和47年2月18日
※最高裁昭和39年2月25日

2 賃貸借契約解除|意思決定と解除通知の区別|概要

共有物の賃貸借契約を解除した後に『解除通知』が行われます。
『意思決定』と『解除通知』に関する誤解が多いです。
この2つの区別についてまとめます。

<賃貸借契約解除|意思決定と解除通知の区別|概要>

あ 別扱い|基本

共有物の賃貸借契約の解除について
→『意思決定』と『決定後の実行=解除通知』は別である

い 別扱い|概要

解除の意思決定→共有者全員である必要はない(上記)
解除通知の実行→授権した者が『共有者全員』の名前で行う
詳しくはこちら|使用方法の意思決定|実行行為の授権・第三者への通知の方法

3 賃貸借の契約内容の変更の要件(当事者全員の同意・参考)

共有不動産が賃貸借の目的となっているケースでは,紛らわしい(間違えやすい)ことがあります。
それは,賃料の支払方法などの契約内容(合意内容)の変更です。
契約の一般論として,合意した当事者全員を拘束するので,合意内容を変更するには,当事者全員の同意が必要になります。賃貸人側の持分の過半数を持つ共有者だけで決定することはできません。
『管理』として過半数の持分権者だけで決定できる事項は,もともと『所有者』が意思決定できるものだけなのです。
このことが問題となった裁判例は別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|共同の賃貸人(共有者)間の賃料支払方法の変更と口頭の提供の効力

4 契約終了に基づく共有不動産の明渡請求(参考)

不動産を占有する契約が終了すると借主は明け渡すことになります。
契約の種類としては,賃貸借契約や使用貸借契約があります。
共有不動産の場合は,通常,貸主が複数人存在します。
明渡請求自体は貸主のうち1人が単独で行使できます。
ただ,共有に関する規定やその解釈というわけではありません。

<契約終了に基づく共有不動産の明渡請求(参考)>

あ 前提事情

共有不動産が使用貸借契約の目的物となっていた
使用貸借契約が終了した

い 明渡請求権の法的性質

契約終了を原因とする建物明渡請求権について
→性質上,不可分給付を求める権利である

う 明渡請求できる者

貸主=共有者全員が明渡請求権を有している
→各貸主は貸主全員のために建物全部の明渡を請求できる
※最高裁昭和42年8月25日

え 解釈論の法的性質

不可分債権が複数の者に帰属する場合の一般的な扱いである(後記※1)
※民法428条

お 共有との関係性

共有に関する規定や解釈ではない
共有物の『管理・保存』のような分類とは関係がない

この判断は『共有』の理論とは直接関係ないのです。
所有権・共有持分権に基づく明渡請求とは違うのです。
所有権(共有持分権)に基づく明渡請求については別に説明しています。
詳しくはこちら|共有者から第三者への妨害排除請求(返還請求・抹消登記請求・第三者異議訴訟)

5 不可分債権の基本的な法的性質(参考)

前記の判例の解釈は『不可分債権』の扱いに関するものでした。
『不可分債権』の法的性質は所有権や共有持分権のような物権とは大きく異なります。
不可分債権の法的性質の基本的部分をまとめておきます。

<不可分債権の基本的な法的性質(参考;※1)>

『不可分債権関係』とは
不可分給付について数人の債権者または債務者がある場合において
同一の不可分給付を目的とする債権または債務が主体の数だけ多数生ずる多数当事者の債権関係をいう
※民法428条,430条
※奥田昌道『債権総論 増補版』悠々社p339

本記事では,共有物の賃貸借の終了(解除など)に関する変更・管理・保存行為の分類について説明しました。
実際には,具体的・個別的な事情によって違う法的な分類となることもあります。
実際の共有物の扱いの問題に直面されている方は,本記事の内容だけで判断せず,弁護士の法律相談をご利用くださることをお勧めします。