1 建物再築に関する新旧法の適用の振り分け(概要)
2 再築についての地主の承諾の法的意味
3 異議なしの再築による期間延長の規定
4 異議なしの再築により延長される期間
5 建物の『滅失』と『築造』の意味(概要)

1 建物再築に関する新旧法の適用の振り分け(概要)

借地上の建物を再築(建替)をするということもあります。
建物の再築に関しては,重要なルールや解釈がたくさんあります。
まず,大きく,借地法(旧法)と借地借家法(新法)のどちらが適用されるかという点で2つに分類されます。

<建物再築に関する新旧法の適用の振り分け(概要)>

あ 再築の規定の適用

借地借家法の施行前に設定された借地権について
借地法の建物再築による期間の延長の規定が適用される
※改正附則7条

い 借地借家法の施行日

平成4年8月1日
※改正附則1条
※平成4年政令25号
<→★改正附則

平成4年8月より過去に開始した借地は,現在でも(旧)借地法が適用されるのです。
本記事では,借地法の建物再築の規定の基本的事項を説明します。

2 再築についての地主の承諾の法的意味

まず,根本的なこととして,借地人が建物を再築するために地主の許可は原則的に不要です。
一方,承諾があると借地期間の延長という効果が生じます。
正確には『地主の異議がない』という状況のことです。

<再築についての地主の承諾の法的意味>

あ 建物再築における地主の承諾の要否

借地人が『建物を再築すること』について
→地主の承諾は不要である

い 建物再築における地主の承諾の効果(概要)

建物再築について
地主が『遅滞なく異議を述べない』場合
→借地権の存続期間が延長される(後記※1)
※借地法7条

う 再築禁止特約の扱い(概要)

特約がある場合は必要となる傾向である
詳しくはこちら|再築禁止特約と増改築許可の利用(新旧法共通)

3 異議なしの再築による期間延長の規定

借地人が建物を再築することについて地主が異議を述べないと,借地期間が延長されます。
この要件について,条文の規定を整理します。

<異議なしの再築による期間延長の規定(※1)>

あ 要件

借地権の消滅前において
建物が滅失した(後記※3)
借地人が残存期間を超えて存続する建物を築造した
地主が遅滞なく異議を述べなかった

い 効果(概要)

借地期間が延長される(後記※2)
一般的には『更新』と呼ぶこともある
※借地法7条

なお,『更新』という用語は法定更新・更新請求で主に使われます。
再築による期間延長のことを『更新』と呼ぶと間違いが生じやすいです。
そこで本記事では,混同を避けるため,再築の期間延長のことは『更新』と呼びません。

4 異議なしの再築により延長される期間

地主の異議がなく,借地人が建物を再築すると延長される期間は30年か20年です。
建物の種類によってどちらかが決まります。

<異議なしの再築により延長される期間(※2)>

あ 延長される期間の起算点

建物の滅失の日

い 延長される期間の長さ(法定期間)
借地の目的 期間
堅固建物 30年間
非堅固建物 20年間

※借地法7条本文

う 残存期間の短縮否定

元の残存期間の方が法定期間(い)より長い場合
→元の残存期間のままである
=法定期間まで短縮されるわけではない
※借地法7条但書

5 建物の『滅失』と『築造』の意味(概要)

建物の再築の基本的な内容は古い建物の滅失と新たな建物の築造のことです。
大規模修繕も含めてやや広く再築と同じ扱いがされる傾向があります。

<建物の『滅失』と『築造』の意味(概要;※3)>

『滅失』とは,建物が消滅することである
借地人による取壊しも含む
『築造』とは通常『新築(再築)』のことである
大規模修繕も『滅失+築造(再築)』として扱われる
詳しくはこちら|旧借地法における『滅失』と『築造』(再築)の意味