【借地借家法の借地上の建物の滅失や再築による解約（全体・趣旨）】

＜借地借家法の建物滅失や再築による解約（まとめ）＞

あ　建物滅失時期（更新前後）による違い

い　建物滅失による解約の種類

＜解約に関する更新前後の区別の趣旨＞

あ　趣旨

更新後の借地権はなるべく早期に消滅すべきものとする
立法政策的配慮に基づくものである
※稲本洋之助ほか『コンメンタール借地借家法　第３版』日本評論社２０１０年ｐ５４

い　更新後（第２ラウンド）の扱い

更新後（第２ラウンド）について
解約できる制度を作った

う　更新前（第１ラウンド）の扱い

更新前（第１ラウンド）について
借地権（借地人）を強く保護する
借地権の強い保護は更新前に限定する

え　旧借地法からの変化（参考）

更新後について
借地借家法では，旧借地法よりも借地権（借地人）の保護を弱めた
＝借地が終了する可能性を拡げた

＜建物滅失による解約の新旧法の適用の振り分け（※２）＞

あ　旧借地法の規定（前提）

旧借地法において
建物の滅失や再築による解約の制度は存在しなかった

い　建物滅失による解約の適用範囲

建物滅失や再築による解約の規定（借地借家法８条）について
借地借家法の施行前に設定された借地権には適用しない
※改正附則７条２項

う　借地借家法の施行日

平成４年８月１日
※改正附則１条
※平成４年政令２５号

＜建物の滅失・再築による解約が実現する時期＞

あ　前提事情

建物の滅失や再築による解約には『ア・イ』の前提条件がある
ア　借地借家法施行後の借地開始 平成４年８月以降に借地が開始した（前記※２）
イ　初回更新後 １度目の期間満了後である
期間の最低限は３０年である
詳しくはこちら｜借地期間｜３０年→２０年→１０年｜旧借地法は異なる｜借地期間不明への対応

い　滅失や再築による解約が実現する時期

最速でも平成３４年（令和４年）８月に解約ができるようになる
平成３４年（令和４年）８月より前には解約がなされることはない

＜承諾に代わる裁判所の再築許可（概要）＞

あ　地主の解約

更新後（第２ラウンド）において
借地人が承諾なく建物を再築した場合
→地主は解約することができる（前記※１）
※借地借家法８条２項
→現実的には借地人は建物の再築ができない

い　解約を回避する救済措置

更新後（第２ラウンド）において
建物の再築について
『やむを得ない事情』がある場合
→裁判所が許可することができる
→借地人は解約されずに再築できる
※借地借家法１８条
詳しくはこちら｜借地上の建物の再築許可の裁判制度の基本（趣旨・新旧法の違い）

＜再築と増改築禁止特約（概要）＞

あ　更新前と解約の規定

更新前（第１ラウンド）において
借地人が『建物を再築すること』について
→地主の承諾がなくても解約は適用されない（前記※１）

い　旧法時代の借地と解約の規定（参考）

旧法時代の借地について
更新前と後の両方とも解約は適用されない（前記※２）

う　増改築禁止特約による制限

解約（あ・い）とは別に
増改築禁止特約がある場合
再築（建物の滅失後の築造）は増改築に含まれる
詳しくはこちら｜増改築禁止特約における『増改築』の意味と解釈
→無断での再築は特約違反になる
→解除の対象となる
ただし，解除は制限される傾向もある
詳しくはこちら｜借地契約の増改築禁止特約の有効性と違反への解除の効力

え　増改築許可による違反の回避

『う』の場合
地主の承諾に代わる裁判所の許可の制度を利用できる
詳しくはこちら｜再築禁止特約と増改築許可の利用（新旧法共通）
※水本浩ほか『基本法コンメンタール　借地借家法　第２版補訂版』２００９年ｐ２８

＜再築の承諾による期間延長（概要）＞

あ　再築による期間延長（全体）

再築による解約の制度（前記※１）とは別に
建物再築による期間延長の規定（い・う）もある
期間延長の制度には更新前と後の区別はない
＝両方とも適用される

い　承諾ある再築による期間延長（借地借家法）

地主が再築を承諾した場合
→借地期間が延長される
※借地借家法７条
詳しくはこちら｜借地借家法における承諾のある建物再築による期間延長

う　異議のない再築による期間延長（旧借地法）

旧法時代の借地について
再築について地主が異議を述べない場合
→借地期間が延長される
※借地法７条
詳しくはこちら｜旧借地法における異議のない建物再築による期間延長（基本）