１ 増改築禁止特約の有効性
２ 再築禁止特約の有効性（概要）
３ 修繕を禁止する特約の有効性（概要）
４ 増改築禁止特約による解除の効力（基準）
５ 増改築禁止特約違反による解除の裁判例（概要）
１ 増改築禁止特約の有効性
借地上の建物の増改築を禁止する特約がある借地は多いです。
建物の増改築が行われた場合，建物の寿命が伸びます。
そうすると，地主は大きな不利益を受けます。
そのため，増改築を制限（禁止）する特約は有効とされています。
＜増改築禁止特約の有効性＞
あ 増改築禁止特約の典型例
増改築や改築には地主の承諾を要する
承諾なしに行った場合には地主は契約を解除できる
い 増改築禁止特約の有効性
有効である
一方で違反による解除を制限する（後記※１）
※最高裁昭和４１年４月２１日；部分的有効説
※多くの学説
※稲本洋之助ほか『コンメンタール借地借家法 第２版』日本評論社２００３年ｐ１２２
２ 再築禁止特約の有効性（概要）
建物の再築（建替え）を制限（禁止）する特約もあります。
この有効性については，無効と有効の判例があります。
実務では一般的に有効としつつ，違反に対する解除について制限を加えるという扱いをしています。
＜再築禁止特約の有効性（概要）＞
あ 複数の見解
借地上の建物の再築を禁止・制限する特約の有効性について
→無効と有効の見解がある
い 実務的な見解
『再築』は『増改築（禁止）』に含まれる
→実務では一般的に有効とする
一方で違反による解除を制限する（後記※１）
詳しくはこちら｜再築禁止特約と増改築許可の利用（新旧法共通）
３ 修繕を禁止する特約の有効性（概要）
特約としては『修繕』も禁止に含める条項が実際に多いです。
『大修繕』については禁止することができます。
４ 増改築禁止特約による解除の効力（基準）
増改築禁止特約は一般的に有効とされています（前記）。
その代わり，違反して増改築が行われた場合の解除は大幅に制限されます。
＜増改築禁止特約違反による解除の有効性（昭和４１年判例の基準）（※１）＞
一般に，建物所有を目的とする土地の賃貸借契約中に，賃借人が賃貸人の承諾をえないで賃借地内の建物を増改築するときは，賃貸人は催告を要しないで，賃貸借契約を解除することができる旨の特約（以下で単に建物増改築禁止の特約という。）があるにかかわらず，賃借人が賃貸人の承諾を得ないで増改築をした場合においても，この増改築が借地人の土地の通常の利用上相当であり，土地賃貸人に著しい影響を及ぼさないため，賃貸人に対する信頼関係を破壊するおそれがあると認めるに足りないときは，賃貸人が前記特約に基づき解除権を行使することは，信義誠実の原則上，許されないものというべきである。
※最判昭和４１年４月２１日
※最高裁昭和４４年１月３１日（同趣旨）
※東京高裁昭和４５年１０月２９日（同趣旨）
※最判昭和５１年６月３日（同趣旨）
なお，一般的な信頼関係破壊の理論については別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜信頼関係破壊理論と背信行為論の基本（同質性・主な３つの効果）
５ 増改築禁止特約違反による解除の裁判例（概要）
実際に，借地人が行った工事が増改築禁止特約に違反するケースも多いです。
形式的に違反（債務不履行）でも，解除の効果は否定される傾向が強いです。
多くの裁判例を，別の記事で紹介しています。
詳しくはこちら｜増改築禁止特約の違反による解除の効力（裁判例集約）
本記事では，借地契約の増改築禁止特約の有効性と，この特約の違反を理由とする解除の有効性について説明しました。
実際には，個別的事情によって，法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際に借地上の建物の増改築，建替に関する問題に直面されている方は，みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。
