1 増改築禁止特約の有効性
2 再築禁止特約の有効性(概要)
3 修繕を禁止する特約の有効性(概要)
4 増改築禁止特約による解除の効力(基準)
5 増改築禁止特約違反による解除の裁判例(概要)

1 増改築禁止特約の有効性

借地上の建物の増改築を禁止する特約がある借地は多いです。
建物の増改築が行われた場合,建物の寿命が伸びます。
そうすると,地主は大きな不利益を受けます。
そのため,増改築を制限(禁止)する特約は有効とされています。

<増改築禁止特約の有効性>

あ 増改築禁止特約の典型例

増改築や改築には地主の承諾を要する
承諾なしに行った場合には地主は契約を解除できる

い 増改築禁止特約の有効性

有効である
一方で違反による解除を制限する(後記※1)
※最高裁昭和41年4月21日;部分的有効説
※多くの学説
※稲本洋之助ほか『コンメンタール借地借家法 第2版』日本評論社2003年p122

2 再築禁止特約の有効性(概要)

建物の再築(建替え)を制限(禁止)する特約もあります。
この有効性については,無効と有効の判例があります。
実務では一般的に有効としつつ,違反に対する解除について制限を加えるという扱いをしています。

<再築禁止特約の有効性(概要)>

あ 複数の見解

借地上の建物の再築を禁止・制限する特約の有効性について
→無効と有効の見解がある

い 実務的な見解

『再築』は『増改築(禁止)』に含まれる
→実務では一般的に有効とする
一方で違反による解除を制限する(後記※1)
詳しくはこちら|再築禁止特約と増改築許可の利用(新旧法共通)

3 修繕を禁止する特約の有効性(概要)

特約としては『修繕』も禁止に含める条項が実際に多いです。
『大修繕』については禁止することができます。

<修繕を禁止する特約の有効性(概要)>

禁止する修繕 特約の有効性
大修繕 有効
通常の修繕 無効

詳しくはこちら|借地上の建物の『修繕』の意味と修繕禁止特約の有効性

4 増改築禁止特約による解除の効力(基準)

増改築禁止特約は一般的に有効とされています(前記)。
その代わり,違反して増改築が行われた場合の解除は大幅に制限されます。

<増改築禁止特約による解除の効力(基準;※1)>

あ 前提事情

増改築禁止特約があった
地主の承諾なく借地人が建物の増改築を行った
地主が解除の通知をした

い 判断基準

『う』に該当する場合
→信頼関係を破壊しない
→解除の効力を生じない

う 判断要素

増改築が借地人の通常の土地の利用上相当である
地主に著しい影響を及ぼさない
地主に対する信頼関係を破壊するおそれがない
※最高裁昭和41年4月21日
※最高裁昭和44年1月31日;同趣旨
※東京高裁昭和45年10月29日;同趣旨

なお,一般的な信頼関係破壊の理論については別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|信頼関係破壊理論・背信行為論|基本事項|基準・主要な3効果

5 増改築禁止特約違反による解除の裁判例(概要)

実際に,借地人が行った工事が増改築禁止特約に違反するケースも多いです。
形式的に違反(債務不履行)でも,解除の効果は否定される傾向が強いです。
多くの裁判例を,別の記事で紹介しています。
詳しくはこちら|増改築禁止特約の違反による解除の効力(裁判例集約)