【借地上の建物の滅失や再築による影響のまとめ（新旧法全体）】

１　借地上の建物の滅失や再築による影響のまとめ（総論）

借地上の建物の工事に関する法律のルールは複雑です。
古い借地については、現在でも旧借地法が適用されることもあります。
一方、古い借地でも借地借家法（新法）が適用されるものもあります。
さらに、似ているルールがいくつかあります。
非常に分かりにくいところです。
本記事では、借地上の建物の滅失（解体）や再築・増改築に関するルールを比較できるようにまとめます。
なお、増改築については本記事では触れません。
増改築禁止特約については別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜借地条件・増改築の制限（増改築禁止特約）の有効性

２　新旧法の適用の振り分け（前提）

まず最初に、旧借地法と借地借家法の適用がまぎらわしいので、借地を２種類に分類します。
借地の最初の開始時期によって、旧法時代と新法時代に分けます。
途中の更新の時期で分けるわけではありません。

３　無断（承諾なし）の再築の結果

まず、増改築禁止特約がある場合は、地主の承諾を得ずに建物の再築をすると解除される可能性があります。ただし、借地人保護の傾向が強く、解除は否定されることもあります。
実際に、増改築禁止特約があるケースで建物の再築をしたいけれど地主が承諾してくれない、という場合には通常、地主の承諾に代わる裁判所の許可を得る方法をとります。
詳しくはこちら｜借地条件変更・増改築許可の裁判手続（基本・新旧法振り分け）
増改築禁止特約がない場合は、基本的に建物再築のために地主の承諾を得る必要はありません。ただし、新法時代の借地で、かつ、更新後（第２ランド以降）についてだけは違います。無断での再築で解除することが認められているのです。

４　承諾のある再築による期間延長

建物の再築について地主が承諾した場合には、増改築禁止特約があっても解除されなくなる、というだけではなく、期間が延長されることになります。
旧法時代の借地と新法時代の借地で延長される期間が異なります。

５　建物の朽廃・滅失と借地終了

借地上の建物が老朽化したことが借地契約の終了につながることもあります。
これは旧法時代の借地で、かつ、法定期間が適用されていて、建物が「朽廃」した時だけです。
旧法時代の借地でも期間の合意がある場合には適用されません。
新法時代は朽廃による借地の終了のルールはありません。
また、建物の滅失があっても借地が終了するわけではありません。

６　建物の存在と法定更新の関係

建物が滅失しても、借地が終了するわけではありません（前記）。
しかし、借地人としては建物が滅失、つまり存在しない状態は好ましくありません。
期間満了の時に法定更新ができなくなることにつながるのです。

７　建物登記による借地権の対抗力（新旧法比較）

借地権の対抗力については、特殊なルールがあります。
建物の登記が借地権の対抗力になるというものです。
旧法時代・新法時代の借地の両方について、現在では借地借家法のルールが適用されます。

８　建物登記による借地権の対抗力（概要）

借地上の建物の登記は借地権の対抗要件となります（前記）。
この規定には特殊な状況の救済措置もあります。
建物が滅失すると、対抗要件としても機能しなくなるのが原則です。
しかし、土地上に掲示をすれば２年間は対抗力が維持されるのです。
これは対抗力に関するものです。借地権自体が２年間だけしか維持されない、というわけではありません。
誤解が多いところですので注意が必要です。

９　増改築・再築の承諾料相場と裁判所の許可（概要）

借地上の建物の増改築や再築は、地主の承諾がないと、状況によって解除されることがあります（前記）。
一方、地主が承諾しない限り借地人が建物の増改築や再築ができないというのも不合理です。
そこで、地主の承諾の代わりに裁判所が許可する制度があります。
借地非訟手続と呼びます。
この手続で、裁判所は通常、承諾料（財産上の給付）を算定します。
この金額は裁判はもちろん、交渉での相場にもなっています。
主に３種類の裁判所の許可手続（借地非訟）の、それぞれの承諾料の相場のまとめは、別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜４種類の借地非訟（裁判所の許可）手続（新旧法全体）

本記事では、借地上の建物の滅失（解体）や再築があった場合の法律上の結果をまとめて説明しました。
実際には、個別的な事情によって、法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際に借地上の建物の解体や再築・増改築に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。