1 借地上の建物の滅失や再築による影響のまとめ(総論)
2 新旧法の適用の振り分け(前提)
3 無断の再築による解約
4 承諾のある再築による期間延長
5 建物の『朽廃・滅失』と借地終了
6 建物の存在と法定更新の関係
7 建物登記による借地権の対抗力(新旧法比較)
8 建物登記による借地権の対抗力(概要)
9 増改築・再築の承諾料相場と裁判所の許可(概要)

1 借地上の建物の滅失や再築による影響のまとめ(総論)

借地上の建物の工事に関する法律のルールは複雑です。
古い借地については,現在でも旧借地法が適用されることもあります。
一方,古い借地でも借地借家法(新法)が適用されるものもあります。
さらに,似ているルールがいくつかあります。
非常に分かりにくいところです。
本記事では,借地上の建物の滅失や再築に関するルールを比較できるようにまとめます。
なお,増改築については本記事では触れません。
増改築禁止特約については別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|借地条件・増改築の制限(増改築禁止特約)の有効性

2 新旧法の適用の振り分け(前提)

まず最初に,旧借地法と借地借家法の適用がまぎらわしいので,借地を2種類に分類します。
借地の最初の開始時期によって,旧法時代と新法時代に分けます。
途中の更新の時期で分けるわけではありません。

<新旧法の適用の振り分け(前提)>

略称 借地の開始時期
旧法時代の借地 平成4年8月より前
新法時代の借地 平成4年8月以後

<→★改正附則

3 無断の再築による解約

建物を無断で再築すると解約される制度があります。
しかしこれは新法時代の借地で,しかも更新後に限定される制度です。
それ以外は地主の承諾なしで再築しても解約は適用されません。
しかし,一般的に増改築禁止特約の禁止の対象であると解釈されています。

<無断の再築による解約>

あ 旧法時代の借地

適用なし
※改正附則7条2項

い 新法時代の借地

更新後(第2ラウンド)における
建物の滅失や地主の承諾がない再築があった場合
→借地人や地主が解約できる
※借地借家法8条
ただし平成34年8月まで解約できる状況は生じない
詳しくはこちら|借地借家法の借地上の建物の滅失や再築による解約(全体・趣旨)

う 増改築禁止特約の適用(注意)

『あ・い』のいずれについても
増改築禁止特約による制限を受ける
→無断での再築により解除されることがある
ただし,解除は制限される傾向がある
詳しくはこちら|再築禁止特約と増改築許可の利用(新旧法共通)

4 承諾のある再築による期間延長

再築に関しては,前記の解約の制度とは別に期間延長の規定もあります。
借地をより保護する結果になります。
もちろん,再築について地主が承諾をしている(異議がない)ことが前提となります。
旧法時代と新法時代で延長される期間が異なります。

<承諾のある再築による期間延長>

あ 旧法時代の借地

ア 適用の振り分け
旧借地法が適用される
※改正附則7条1項
イ 適用される規定の内容
地主の異議がない場合
→20年or30年延長する
詳しくはこちら|旧借地法における異議のない建物再築による期間延長(基本)

い 新法時代の借地

地主の承諾がある場合
→20年延長する
詳しくはこちら|借地借家法における承諾のある建物再築による期間延長

5 建物の『朽廃・滅失』と借地終了

借地上の建物が老朽化したことが借地契約の終了につながることもあります。
これは旧法時代の借地で,かつ,法定期間が適用されていて,建物が『朽廃』した時だけです。
旧法時代の借地でも期間の合意がある場合には適用されません。
新法時代は『朽廃』による借地の終了のルールはありません。
また,建物の『滅失』があっても借地が終了するわけではありません。

<建物の『朽廃・滅失』と借地終了>

あ 旧法時代の借地

ア 適用の振り分け
旧借地法が適用される
※改正附則5条
イ 適用される規定の内容
法定期間が適用されている借地において
建物が『朽廃』した場合
→借地が終了する
※借地法2条1項但書
ウ 取壊しの該当性(否定)
借地人が建物を取り壊した場合
→『朽廃』には該当しない
→借地は終了しない
詳しくはこちら|旧借地法における建物の朽廃による借地の終了(借地権消滅)

い 新法時代の借地

『朽廃』による借地の終了の規定はない
なお建物の『滅失』があっても借地は終了しない
『滅失』後に借地人自ら解約する制度はある
※借地借家法8条1項
詳しくはこちら|借地借家法の借地上の建物の滅失や再築による解約(全体・趣旨)

6 建物の存在と法定更新の関係

建物が滅失しても,借地が終了するわけではありません(前記)。
しかし,借地人としては建物が滅失,つまり存在しない状態は好ましくありません。
期間満了の時に法定更新ができなくなることにつながるのです。

<建物の存在と法定更新の関係>

あ 旧法時代の借地

ア 適用の振り分け
旧借地法が適用される
※改正附則6条
イ 適用される規定の内容
『建物の存在』は更新請求の要件の1つである
※借地法4条1項
建物が存在しない場合でも
土地の使用継続による更新の適用はある
しかし,正当事由がなくても地主に阻止(異議)される
※借地法6条1項,2項
詳しくはこちら|旧借地法における更新と建物買取請求権

い 新法時代の借地

『建物の存在』は更新請求の要件の1つである
※借地借家法5条2項
土地の使用継続による更新の制度はない
※借地借家法5条2項
→建物が滅失したままだと更新できなくなる
詳しくはこちら|借地契約の法定更新|基本|更新拒絶・更新異議・更新請求

7 建物登記による借地権の対抗力(新旧法比較)

借地権の対抗力については,特殊なルールがあります。
建物の登記が借地権の対抗力になるというものです。
旧法時代・新法時代の借地の両方について,現在では借地借家法のルールが適用されます。

<建物登記による借地権の対抗力(新旧法比較)>

あ 旧法時代の借地

現在では新法が適用される
※改正附則4条,8条参照

い 新法時代の借地

借地借家法に規定がある(後記※1)
旧法時代・新法時代の両方に適用される

8 建物登記による借地権の対抗力(概要)

借地上の建物の登記は借地権の対抗要件となります(前記)。
この規定には特殊な状況の救済措置もあります。
建物が滅失すると,対抗要件としても機能しなくなるのが原則です。
しかし,土地上に掲示をすれば2年間は対抗力が維持されるのです。
これは対抗力に関するものです。借地権自体が2年間だけしか維持されない,というわけではありません。
誤解が多いところですので注意が必要です。

<建物登記による借地権の対抗力(概要;※1)>

あ 建物登記による対抗力(基本・概要)

建物の所有権登記が借地権の対抗要件となる
※借地借家法10条1項

い 建物滅失による対抗力喪失

建物が滅失した場合
→建物の登記は効力がなくなる
→原則として借地権の対抗力はなくなる

う 建物滅失の救済措置

建物が滅失した場合(い)においても
一定の事項を土地上に掲示することにより対抗力を有する
滅失後2年経過前に再築し所有権登記をした場合に限られる
※借地借家法10条2項
詳しくはこちら|借地権の対抗要件|『建物登記』があれば底地の新所有者に承継される

9 増改築・再築の承諾料相場と裁判所の許可(概要)

借地上の建物の増改築や再築は,地主の承諾がないと,状況によって解除されることがあります(前記)。
一方,地主が承諾しない限り借地人が建物の増改築や再築ができないというのも不合理です。
そこで,地主の承諾の代わりに裁判所が許可する制度があります。
借地非訟手続と呼びます。
この手続で,裁判所は通常,承諾料(財産上の給付)を算定します。
この金額は裁判はもちろん,交渉での相場にもなっています。
主に3種類の裁判所の許可手続(借地非訟)の,それぞれの承諾料の相場のまとめは,別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|4種類の借地非訟(裁判所の許可)手続(新旧法全体)