1 借地上の建物の滅失や再築による影響のまとめ(総論)
2 新旧法の適用の振り分け(前提)
3 無断(承諾なし)の再築の結果
4 承諾のある再築による期間延長
5 建物の朽廃・滅失と借地終了
6 建物の存在と法定更新の関係
7 建物登記による借地権の対抗力(新旧法比較)
8 建物登記による借地権の対抗力(概要)
9 増改築・再築の承諾料相場と裁判所の許可(概要)

1 借地上の建物の滅失や再築による影響のまとめ(総論)

借地上の建物の工事に関する法律のルールは複雑です。
古い借地については、現在でも旧借地法が適用されることもあります。
一方、古い借地でも借地借家法(新法)が適用されるものもあります。
さらに、似ているルールがいくつかあります。
非常に分かりにくいところです。
本記事では、借地上の建物の滅失(解体)や再築・増改築に関するルールを比較できるようにまとめます。
なお、増改築については本記事では触れません。
増改築禁止特約については別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|借地条件・増改築の制限(増改築禁止特約)の有効性

2 新旧法の適用の振り分け(前提)

まず最初に、旧借地法と借地借家法の適用がまぎらわしいので、借地を2種類に分類します。
借地の最初の開始時期によって、旧法時代と新法時代に分けます。
途中の更新の時期で分けるわけではありません。

<新旧法の適用の振り分け(前提)>

略称 借地の開始時期
旧法時代の借地 平成4年8月より前
新法時代の借地 平成4年8月以後

3 無断(承諾なし)の再築の結果

まず、増改築禁止特約がある場合は、地主の承諾を得ずに建物の再築をすると解除される可能性があります。ただし、借地人保護の傾向が強く、解除は否定されることもあります。
実際に、増改築禁止特約があるケースで建物の再築をしたいけれど地主が承諾してくれない、という場合には通常、地主の承諾に代わる裁判所の許可を得る方法をとります。
詳しくはこちら|借地条件変更・増改築許可の裁判手続(基本・新旧法振り分け)
増改築禁止特約がない場合は、基本的に建物再築のために地主の承諾を得る必要はありません。ただし、新法時代の借地で、かつ、更新後(第2ランド以降)についてだけは違います。無断での再築で解除することが認められているのです。

<無断(承諾なし)の再築の結果>

あ 増改築禁止特約がある場合

増改築禁止特約がある場合、無断の建物再築により、地主が解除できることがある
しかし、解除は制限される(できない)ことも多い
詳しくはこちら|再築禁止特約と増改築許可の利用(新旧法共通)

い 増改築禁止特約がない場合

ア 旧法時代の借地 地主が解除できるわけではない
将来の期間満了の際に(更新拒絶の)正当事由を認める方向に働く可能性もある
詳しくはこちら|旧借地法における地主の異議を無視した建物再築の扱い
イ 新法時代の借地 更新後(第2ラウンド)において、建物の滅失や地主の承諾がない再築があった場合
→借地人や地主が解約できる
※借地借家法8条
ただし平成34年(令和4年)8月まで解約できる状況は生じない
詳しくはこちら|借地借家法の借地上の建物の滅失や再築による解約(全体・趣旨)

4 承諾のある再築による期間延長

建物の再築について地主が承諾した場合には、増改築禁止特約があっても解除されなくなる、というだけではなく、期間が延長されることになります。
旧法時代の借地と新法時代の借地で延長される期間が異なります。

<承諾のある再築による期間延長>

あ 旧法時代の借地

建物再築について地主の異議がない場合
→借地期間が20年または30年延長する
詳しくはこちら|旧借地法における異議のない建物再築による期間延長(基本)

い 新法時代の借地

建物再築について地主の承諾がある場合
→借地期間が20年延長する
詳しくはこちら|借地借家法における承諾のある建物再築による期間延長

5 建物の朽廃・滅失と借地終了

借地上の建物が老朽化したことが借地契約の終了につながることもあります。
これは旧法時代の借地で、かつ、法定期間が適用されていて、建物が「朽廃」した時だけです。
旧法時代の借地でも期間の合意がある場合には適用されません。
新法時代は朽廃による借地の終了のルールはありません。
また、建物の滅失があっても借地が終了するわけではありません。

<建物の朽廃・滅失と借地終了>

あ 旧法時代の借地

ア 適用の振り分け 旧借地法が適用される
※改正附則5条
イ 適用される規定の内容 法定期間が適用されている借地において
建物が「朽廃」した場合
→借地が終了する
※借地法2条1項但書
ウ 取壊しの該当性(否定) 借地人が建物を取り壊した場合
→「朽廃」には該当しない
→借地は終了しない
詳しくはこちら|旧借地法における建物の朽廃による借地の終了(借地権消滅)

い 新法時代の借地

『朽廃』による借地の終了の規定はない
なお建物の『滅失』があっても借地は終了しない
『滅失』後に借地人自ら解約する制度はある
※借地借家法8条1項
詳しくはこちら|借地借家法の借地上の建物の滅失や再築による解約(全体・趣旨)

6 建物の存在と法定更新の関係

建物が滅失しても、借地が終了するわけではありません(前記)。
しかし、借地人としては建物が滅失、つまり存在しない状態は好ましくありません。
期間満了の時に法定更新ができなくなることにつながるのです。

<建物の存在と法定更新の関係>

あ 旧法時代の借地

ア 適用の振り分け 旧借地法が適用される
※改正附則6条
イ 適用される規定の内容 『建物の存在』は更新請求の要件の1つである
※借地法4条1項
建物が存在しない場合でも
土地の使用継続による更新の適用はある
しかし、正当事由がなくても地主に阻止(異議)される
※借地法6条1項、2項
詳しくはこちら|旧借地法における更新と建物買取請求権

い 新法時代の借地

『建物の存在』は更新請求の要件の1つである
※借地借家法5条2項
土地の使用継続による更新の制度はない
※借地借家法5条2項
→建物が滅失したままだと更新できなくなる
詳しくはこちら|借地契約の更新の基本(法定更新・更新拒絶(異議)・更新請求)

7 建物登記による借地権の対抗力(新旧法比較)

借地権の対抗力については、特殊なルールがあります。
建物の登記が借地権の対抗力になるというものです。
旧法時代・新法時代の借地の両方について、現在では借地借家法のルールが適用されます。

<建物登記による借地権の対抗力(新旧法比較)>

あ 旧法時代の借地

現在では新法が適用される
※改正附則4条、8条参照

い 新法時代の借地

借地借家法に規定がある(後記※1
旧法時代・新法時代の両方に適用される

8 建物登記による借地権の対抗力(概要)

借地上の建物の登記は借地権の対抗要件となります(前記)。
この規定には特殊な状況の救済措置もあります。
建物が滅失すると、対抗要件としても機能しなくなるのが原則です。
しかし、土地上に掲示をすれば2年間は対抗力が維持されるのです。
これは対抗力に関するものです。借地権自体が2年間だけしか維持されない、というわけではありません。
誤解が多いところですので注意が必要です。

<建物登記による借地権の対抗力(概要)(※1)

あ 建物登記による対抗力(基本・概要)

建物の所有権登記が借地権の対抗要件となる
※借地借家法10条1項

い 建物滅失による対抗力喪失

建物が滅失した場合
→建物の登記は効力がなくなる
→原則として借地権の対抗力はなくなる

う 建物滅失の救済措置

建物が滅失した場合(い)においても
一定の事項を土地上に掲示することにより対抗力を有する
滅失後2年経過前に再築し所有権登記をした場合に限られる
※借地借家法10条2項
詳しくはこちら|借地権の対抗要件|『建物登記』があれば底地の新所有者に承継される

9 増改築・再築の承諾料相場と裁判所の許可(概要)

借地上の建物の増改築や再築は、地主の承諾がないと、状況によって解除されることがあります(前記)。
一方、地主が承諾しない限り借地人が建物の増改築や再築ができないというのも不合理です。
そこで、地主の承諾の代わりに裁判所が許可する制度があります。
借地非訟手続と呼びます。
この手続で、裁判所は通常、承諾料(財産上の給付)を算定します。
この金額は裁判はもちろん、交渉での相場にもなっています。
主に3種類の裁判所の許可手続(借地非訟)の、それぞれの承諾料の相場のまとめは、別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|4種類の借地非訟(裁判所の許可)手続(新旧法全体)

本記事では、借地上の建物の滅失(解体)や再築があった場合の法律上の結果をまとめて説明しました。
実際には、個別的な事情によって、法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際に借地上の建物の解体や再築・増改築に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。