1 再築許可の制度の基本(総論)
2 再築許可の手続の趣旨
3 再築許可と更新の関連性
4 再築許可の手続に関する新旧法の適用の振り分け
5 再築許可の手続の未開拓

1 再築許可の制度の基本(総論)

借地借家法には,借地上の建物の再築を裁判所が許可する手続があります。
本記事では,再築許可の制度の趣旨などの基本的な内容を説明します。

2 再築許可の手続の趣旨

再築許可の制度(手続)は,借地借家法で新たに作られた解約の制度に対応するものです。
解約されるしかないとすると,借地人がとても大きな不利益を負います。
そこで,裁判所の判断によって,この不利益を回避する,という趣旨です。

<再築許可の手続の趣旨>

あ 地主の解約(概要;※1)

初回更新の後(第2ラウンド)において
借地人が承諾なく建物を再築した場合
→地主は解約することができる
※借地借家法8条2項
→現実的には借地人は建物の再築ができない
詳しくはこちら|借地借家法における借地上の建物の滅失や再築による解約

い 解約を回避する救済措置(※2)

借地人が裁判所の許可を得た場合
→『あ』の解約を避けて再築することができる
※借地借家法18条

う 再築許可の裁判の趣旨

再築許可の裁判について
地主の解約権(あ)に対応した制度である
※稲本洋之助ほか『コンメンタール借地借家法 第2版』日本評論社2003年p129

3 再築許可と更新の関連性

再築許可の制度は,更新と関連しています。
許可の判断において,実質的に更新が妥当かどうかということが考慮されるのです。正当事由の考慮が条文上明記されているのです。
これは,旧借地法の時代から存在した増改築許可の制度ではなかったことです。

<再築許可と更新の関連性>

あ 基本的な関係性

裁判所が再築を許可することによって
→地主の解約権が否定されることになる(前記※2)
逆に,借地期間が大幅に長期化される

い 実質的な判断(概要)

建物の再築許可の判断において
更新の妥当性が考慮される
=更新(拒絶の)正当事由
詳しくはこちら|再築許可の実質的要件として考慮する個々の事情の内容

4 再築許可の手続に関する新旧法の適用の振り分け

再築許可の手続は,借地借家法で新たに作られました。
旧借地法には再築許可の手続はなかったのです。
というのは,借地借家法で新たに作られた解約の規定とセットになっているのです。
この点,旧借地法時代の借地については借地借家法の再築による解約の手続は適用されません。
そこで,解約の制度とセットになっている再築許可の制度も適用されません。

<再築許可の手続に関する新旧法の適用の振り分け>

あ 旧借地法との比較

旧借地法には再築による解約の制度(前記※1)は存在しない
→裁判所の許可により救済する必要がない

い 旧借地法時代の借地への適用

借地借家法の施行前に設定された借地権について
裁判所の再築の許可の手続は適用されない
※借地借家法改正附則11条

う 借地借家法の施行日

平成4年8月1日
※改正附則1条
※平成4年政令25号
<→★改正附則

5 再築許可の手続の未開拓

再築許可の手続は,借地借家法時代(平成4年8月以降)の借地だけが対象です。
しかも,更新後に限定されています。
結果的に,平成34年8月までは申立自体が生じません。
それまでは裁判例なども一切ないという状況です。

<再築許可の手続の未開拓>

あ 前提事情

再築許可の申立には『ア・イ』の前提条件がある
ア 借地借家法施行後の借地開始
平成4年8月以降に借地が開始した
イ 初回更新後
1度目の期間満了後である
期間の最低限は30年である
詳しくはこちら|借地期間|30年→20年→10年|旧借地法は異なる|借地期間不明への対応

い 再築許可の申立が始まる時期

最速でも平成34年8月に申立ができるようになる
平成34年8月より前には再築許可の申立はなされない

う 代替的な『増改築許可』の裁判

増改築禁止特約がある場合
→『再築』も禁止の対象に含まれる
→再築のために『増改築許可』の申立を利用できる
→このような申立は現在でも多くある
詳しくはこちら|旧借地法における再築禁止特約と再築許可の裁判