【再築禁止特約と増改築許可の利用（新旧法共通）】

＜建物の再築を禁止する特約の有効性＞

あ　再築を禁止する特約

借地人による建物の再築を禁止する
例；残存期間を超えて存続するような建物を建てない
例；借地人自らが建物を取り壊して築造することを禁止する

い　無効とする見解

『あ』の特約は無効である
※借地法１１条
※最高裁昭和３３年１月２３日
※東京高裁昭和３３年２月１２日
※『基本法コンメンタール　借地借家法　第２版増補版』日本評論社２００９年ｐ１８９

う　有効とする見解

『あ』の特約は有効である
ただし，解除の効果を制限する（後記※１）
※最高裁昭和４１年４月２１日；増改築禁止特約について
詳しくはこちら｜借地契約の増改築禁止特約の有効性と違反への解除の効力

＜再築禁止特約への違反に対する法的扱い（※１）＞

あ　有効とする見解

借地人自らが取り壊して再築することを禁止する特約
→増改築禁止特約の一種とみるべきである
→一応有効である

い　違反に対する法的扱い

地主の承諾がないのに借地人が再築した
地主が解除を通知した
→信頼関係破壊の評価により解除の有効性が決まる
信頼関係を破壊しないことにより解除を否定する傾向がある
詳しくはこちら｜借地契約の増改築禁止特約の有効性と違反への解除の効力
※最高裁昭和４１年４月２１日；増改築禁止特約について
※名古屋高裁昭和５４年６月２７日
※水本浩ほか『基本法コンメンタール　借地借家法　第２版増補版』日本評論社２００９年ｐ１８９

う　承諾に代わる裁判

借地人は増改築許可の裁判を申し立てることができる（後記※２）

＜再築についての裁判所の許可（※２）＞

あ　前提事情

借地人が建物を取り壊して再築することを禁止する特約がある
借地人は建物の再築を行いたい

い　増改築許可の裁判の適用

『再築禁止』は『増改築禁止』の一種といえる
→借地人は裁判所の増改築許可の申立をすることができる
※借地法８条の２
※水本浩ほか『基本法コンメンタール　借地借家法　第２版増補版』日本評論社２００９年ｐ１８９

う　存続期間への影響

裁判所が地主の承諾に代わる許可をした場合
借地の存続期間について
→裁判確定の時から３０年or２０年となる
詳しくはこちら｜旧借地法における異議のない建物再築による期間延長（基本）
※千葉地裁昭和４３年７月１１日；同趣旨

＜裁判所の許可の効果（地主の異議権との関係）＞

あ　再築禁止特約なしのケースとの比較

再築禁止特約がない場合は裁判所の許可手続が適用されない
→地主は問題なく異議を述べることができる

い　裁判所の許可による異議権喪失の不合理性

裁判所の再築の許可によって地主の異議権がなくなると仮定すると
再築の禁止特約がある方が地主に不利になる
→バランスとして不合理である
※水本浩ほか『基本法コンメンタール　借地借家法　第２版増補版』日本評論社２００９年ｐ１８９

う　裁判所の許可の効果（異議権喪失否定）

裁判所の許可があった場合
→地主は異議権を失わない
※東京地裁昭和４５年１１月５日

え　裁判所の許可の効果（禁止特約の排除）

裁判所の許可は単に再築（増改築）禁止特約を排除するにすぎない
※明石三郎『増改築制限の借地条件』／中川善之助ほか『借地・借家　不動産法大系３』ｐ３０４
※水本浩ほか『基本法コンメンタール　借地借家法　第２版増補版』日本評論社２００９年ｐ１８９

＜裁判所の許可と地主の異議の具体的結果＞

あ　事案

再築を禁止する特約がある
裁判所が再築（増改築）を許可した
地主は再築に異議を述べた
借地人が建物を再築した

い　特約違反の有無

特約違反には該当しない
→地主は特約違反を理由とする解除を主張できない

う　再築による期間延長の適用

再築による期間延長の規定は適用されない
＝従前の残存期間は存続する
詳しくはこちら｜旧借地法における地主の異議を無視した建物再築の扱い