【借地上の建物の譲渡は借地権譲渡に該当する】

1　借地上の建物の譲渡と借地権譲渡（総論）

一般的な賃借権の譲渡は、賃貸人の承諾がないと解除されることになります。
詳しくはこちら｜賃借権の譲渡・転貸の基本（賃貸人の承諾が必要・無断譲渡・転貸に対する明渡請求）
この賃借権の譲渡の典型的なものは借地権の譲渡です。
具体的には借地上の建物の譲渡（売却）です。
本記事では借地上の建物を譲渡することが借地権（賃借権）譲渡に該当するという理論を説明します。

2　借地上の建物の譲渡に伴う借地権移転

譲渡（売却など）の対象が借地上の建物である取引では、借地権（賃借権）も譲渡しないと土地利用権のない建物になります。
非常に不合理です。
そこで、解釈として、借地権も譲渡されたことになります。
結局、土地の賃借権の譲渡に該当します。

3　承諾のない借地上の建物の譲渡の効果

借地上の建物を譲渡したことが借地権の譲渡も含みます（前記）。
そこで、この譲渡について地主の承諾がないと無断での賃借権譲渡になるので地主が解除できることになります。

4　借地上の建物譲渡と借地権譲渡の承諾取得義務

借地上の建物を譲り受けた者の立場としては、地主の承諾がない場合、借地契約が解除され、建物を収去（解体）する必要があります（前記）。
そこで、譲渡の当事者（売主と買主）の間では、譲渡人（売主）が地主の承諾を取り付ける義務があります。

5　借地権譲渡承諾の問題の実務的な対策

借地上の建物（＋借地権）の譲渡（売買）では、地主の承諾が必要です。
承諾がないまま譲渡すると地主に解除されてしまいます（前記）。
そこで実際の売買などの契約の際は、地主の承諾を得ることを条件とするのが一般です。
また、地主が承諾しない場合には、代わりに裁判所の許可を得て取引を進める解決策もあります。

6　地上権譲渡についての承諾と特約による制限

以上の説明での借地権は、土地の賃借権を前提にしていました。
実際には、非常に少ないですが、借地権の内容が地上権というケースもあります。
地上権は物権という性質から、譲渡のための地主の承諾は必要ではありません。
この点、特約として譲渡のためには地主の承諾を要するという設定をする実例もあります。
こういう特約があったら無断譲渡については賃借権と同じになると思ってしまうかもしれません。
しかし、特約が拘束するのは当事者（地上権の譲渡人）のみです。
地上権の譲受人には原則として特約は適用されません。