1 借地上の建物の譲渡と借地権譲渡(総論)
2 借地上の建物の譲渡に伴う借地権移転
3 承諾のない借地上の建物の譲渡の効果
4 借地上の建物譲渡と借地権譲渡の承諾取得義務
5 借地権譲渡承諾の問題の実務的な対策
6 地上権譲渡についての承諾と特約による制限
1 借地上の建物の譲渡と借地権譲渡(総論)
一般的な賃借権の譲渡は,賃貸人の承諾がないと解除されることになります。
詳しくはこちら|賃借権の譲渡・転貸と賃貸人の承諾と無断譲渡・転貸に対する解除
この賃借権の譲渡の典型的なものは借地権の譲渡です。
具体的には借地上の建物の譲渡(売却)です。
本記事では借地上の建物を譲渡することが借地権(賃借権)譲渡に該当するという理論を説明します。
2 借地上の建物の譲渡に伴う借地権移転
譲渡(売却など)の対象が借地上の建物である取引では,借地権(賃借権)も譲渡しないと土地利用権のない建物になります。
非常に不合理です。
そこで,解釈として,借地権も譲渡されたことになります。
結局,土地の賃借権の譲渡に該当します。
<借地上の建物の譲渡に伴う借地権移転>
あ 建物の譲渡(前提)
『借地人=建物所有者』Aが,建物をBに譲渡(売却)した
建物の所有権はAからBに移転した
い 借地権の移転がない場合の不合理性
借地権がBに移転しないと仮定すると
借地上の建物について,Bには収去義務が生じる
→非常に不合理である
う 従たる権利としての移転
借地権は建物所有権の従たる権利である
→建物所有権に伴ってBに移転する
※民法87条2項類推解釈
3 承諾のない借地上の建物の譲渡の効果
借地上の建物を譲渡したことが借地権の譲渡も含みます(前記)。
そこで,この譲渡について地主の承諾がないと無断での賃借権譲渡になるので地主が解除できることになります。
<承諾のない借地上の建物の譲渡の効果>
あ 借地権の無断譲渡(前提)
『借地人=建物所有者』Aが,建物をBに譲渡(売却)した
地主の承諾は得ていない
い 借地権の譲渡
借地権もAがBに売却=譲渡したことになる
う 解除と損害賠償
地主は借地契約を解除できる
明渡・損害賠償を請求できる
ただし,解除については認められない例外も多い
詳しくはこちら|賃借権の譲渡・転貸と賃貸人の承諾と無断譲渡・転貸に対する解除
※民法612条2項
4 借地上の建物譲渡と借地権譲渡の承諾取得義務
借地上の建物を譲り受けた者の立場としては,地主の承諾がない場合,借地契約が解除され,建物を収去(解体)する必要があります(前記)。
そこで,譲渡の当事者(売主と買主)の間では,譲渡人(売主)が地主の承諾を取り付ける義務があります。
<借地上の建物譲渡と借地権譲渡の承諾取得義務>
あ 地主の承諾の必要性
AがBに『建物+借地権』を譲渡した
借地権の譲渡について地主の承諾がないと解除される
詳しくはこちら|賃借権の譲渡・転貸と賃貸人の承諾と無断譲渡・転貸に対する解除
い 承諾取得義務
借地上の建物の譲渡において
譲渡人Aは譲受人Bに対して,地主の承諾を取得する義務を負う
※最高裁昭和47年3月9日
5 借地権譲渡承諾の問題の実務的な対策
借地上の建物(+借地権)の譲渡(売買)では,地主の承諾が必要です。
承諾がないまま譲渡すると地主に解除されてしまいます(前記)。
そこで実際の売買などの契約の際は,地主の承諾を得ることを条件とするのが一般です。
また,地主が承諾しない場合には,代わりに裁判所の許可を得て取引を進める解決策もあります。
<借地権譲渡承諾の問題の実務的な対策>
あ 実務的な取引上の工夫
一般的な取引実務において
地主の承諾の取得を『建物+借地権』の譲渡の停止条件としている
※澤野順彦『実務解説 借地借家法 改訂版』青林書院2013年p244
い 譲渡許可の裁判
借地権譲渡について地主が承諾しない場合
→裁判所が許可する手続がある
詳しくはこちら|借地権譲渡許可の裁判の趣旨と機能(許可の効力)
6 地上権譲渡についての承諾と特約による制限
以上の説明での借地権は,土地の賃借権を前提にしていました。
実際には,非常に少ないですが,借地権の内容が地上権というケースもあります。
地上権は物権という性質から,譲渡のための地主の承諾は必要ではありません。
この点,特約として譲渡のためには地主の承諾を要するという設定をする実例もあります。
こういう特約があったら無断譲渡については賃借権と同じになると思ってしまうかもしれません。
しかし,特約が拘束するのは当事者(地上権の譲渡人)のみです。
地上権の譲受人には原則として特約は適用されません。
<地上権譲渡についての承諾と特約による制限>
あ 原則
地上権は物権である
→地主の承諾がなくても地上権者は地上権を譲渡・転貸できる
い 譲渡・転貸禁止特約
地主と地上権者との間における
地上権の譲渡・転貸を禁止(制限)する特約について
→有効である
ただし債権的効果しかない
う 特約違反の無断譲渡の扱い
『い』の特約があるケースにおいて
地上権者が無断で地上権をAに譲渡した場合
→譲受人Aは地上権取得を地主に対抗できる
ただし,譲受人Aが背信的悪意者である場合は除く
※澤野順彦『実務解説 借地借家法 改訂版』青林書院2013年p238