【賃借権の譲渡・転貸と賃貸人の承諾と無断譲渡・転貸に対する解除】

１　賃借権譲渡・転貸の承諾と解除

賃貸借契約では，賃貸人を賃借人との関係が長期間継続します。
そして，賃借人の対象物の使用態様で損傷・損耗の程度が大きく異なります。
そこで，賃貸人と賃借人の信頼関係が重要です。
そのため，賃貸人の承諾のない賃借権譲渡・転貸については解除が認められています。
これは借地・借家（建物賃貸借）を含めた賃貸借一般で共通することです。

２　賃借権譲渡・転貸の承諾のタイミング

賃借権の譲渡や賃貸借の対象物の転貸には，賃貸人の承諾が必要です（前記）。
承諾を得るタイミングは譲渡や転貸の前です。特殊なケースでの例外もあります。

３　無断の賃借権譲渡・転貸による解除の制限（概要）

無断で賃貸借の譲渡や転貸がなされた場合，賃貸人は契約を解除できます（前記）。
しかし，大きな例外があります。
事情によっては解除が認められないのです。
実際には解除できないことは結構多いです。

４　経営委託や会社の支配権の変動と転貸等（概要）

形式的には賃借権譲渡や転貸にはあたらないけれど，実質的にこれらと同じような状況になることがあります。
具体的には，店舗（建物）の賃貸借における，経営委託契約や，賃借人の会社の構成員（株主）や役員が大きく変わったというような状況です。
いずれの場合も，実質・実態が重視されますが，これらに関する特約があるかどうかでも結論（賃借権譲渡や転貸にあたるかどうか）は違ってきます。
それぞれ別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜営業用建物賃貸借における経営委託と転貸
詳しくはこちら｜会社の支配権や役員の変動を禁止する特約（COC条項）と解除の効力

５　解除権の時効消滅（概要）

解除権は，時効で消滅することがあります。
無断での賃借権譲渡に限らず，解除権について一般的にいえることです。
ところで，無断での賃借権譲渡や転貸では，解除せずに明渡請求をする方法があります（後記）。
解除しない方法については（当然ですが）解除権の消滅時効は適用されません。

６　賃借権無断譲渡と所有権に基づく明渡・損害賠償請求

承諾なしで賃借権譲渡や転貸があった場合の対応はほかにもあります。
賃貸人ではなく所有者としての明渡や損害賠償の請求です。

７　借地上の建物の譲渡と借地権譲渡（概要）

以上の説明は賃借権譲渡についてのものでした。
賃借権譲渡というとやや抽象的です。
賃借権譲渡の典型的な具体例は，借地上の建物の譲渡です。
借地（権）は経済的価値が大きい財産です。
うっかりした行為で解除されてしまった場合のダメージがとても大きいです。
注意が必要です。

８　URの定期借地における譲渡承諾（参考）

ところで，URの商品として「UR定期借地」というものがあります。URが所有する土地上の建物（住居）を定期借地権つきで販売しているものです。URが地主（土地の賃貸人）になっているという構造です。この場合には，一定の条件を満たせば借地権の譲渡を承諾する決まりになっています。そこで通常は，地主が承諾してくれないから裁判所の許可を求めるということにはなりません。
法律的な話しから離れますが，参考として紹介しました。

本記事では，賃貸借契約では賃借権譲渡や転貸が禁止されていることや，無断でこれらを行ったことによる解除について説明しました。
実際には，個別的事情によって，法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際に賃貸借契約における賃借権譲渡や転貸に関する問題に直面されている方は，みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。