【賃借権の譲渡・転貸の基本（賃貸人の承諾が必要・無断譲渡・転貸に対する明渡請求）】

1　賃借権の譲渡・転貸の基本（賃貸人の承諾が必要・無断譲渡・転貸に対する明渡請求）

賃借人が、賃借権の譲渡や転貸をする場合には、賃貸人の承諾が必要です。承諾を得ずに賃借権譲渡や転貸をしてしまった場合、原則として明渡請求が認められることになります。
本記事では、このような賃借権譲渡、転貸に関する基本的事項を説明します。

2　賃借権譲渡・転貸の承諾と解除

賃貸借契約では、賃貸人を賃借人との関係が長期間継続します。
そして、賃借人の対象物の使用態様で損傷・損耗の程度が大きく異なります。
そこで、賃貸人と賃借人の信頼関係が重要です。
そのため、賃貸人の承諾のない賃借権譲渡・転貸については解除が認められています。
これは借地・借家（建物賃貸借）を含めた賃貸借一般で共通することです。

3　承諾の方法（概要）

賃貸人の承諾の具体的方法はいろいろなバリエーションがあります。契約書上、「書面による承諾」に限定されていて、そのとおりに書面で承諾がなされることもあれば、黙示の承諾が認められることもあります。
詳しくはこちら｜賃借権譲渡・転貸の承諾（法的性質・方法のバリエーションなど）

4　無断の賃借権譲渡・転貸による解除の制限（概要）

無断で賃貸借の譲渡や転貸がなされた場合、賃貸人は契約を解除できます（前記）。
しかし、大きな例外があります。
事情によっては解除が認められないのです。
実際には解除できないことは結構多いです。

5　解除後の賃貸借契約終了に基づく明渡請求

前述のように、賃貸借契約の解除がなされてこれが有効であれば、賃貸借契約が終了します。
この点、賃貸借契約の内容として、契約が終了したら、賃借人は原状回復をするという義務があります（民法６２１条）。つまり、賃貸人は明渡請求をすることができるという結論になります。

6　所有権に基づく明渡・損害賠償請求（概要）

承諾なしで賃借権譲渡や転貸があった場合に、所有者として明渡請求や損害賠償請求をする、という対応もあります。これは理論的に、賃貸借終了に基づく（賃貸人としての）明渡請求とは別の請求権です。
所有権に基づく明渡請求は、賃貸借契約の解除をしなくて認められる、などの特徴があります。
詳しくはこちら｜賃借権の無断譲渡・転貸がなされた場合の所有権に基づく明渡請求

7　第三者による建物買取請求権（概要）

承諾なしの賃借権譲渡や転貸が借地（建物所有目的の土地の賃貸借）であった場合、特別なルールとして、建物買取請求権があります。建物と賃借権を譲り受けた（取得した）Cは、地主Aに対して強制的に建物を買い取らせることができるのです。ただし買い取らせるのはあくまでも建物だけなので、借地権相当額が代金として算定されるわけではありません。
詳しくはこちら｜第三者の建物買取請求権（無断の借地権譲渡・転貸ケース・借地借家法１４条）
また、建物の賃貸借ではこのような制度はありません。

8　承諾を得た賃借権譲渡の効果（概要）

賃借権譲渡について、賃貸人の承諾がある場合、つまり適法な賃借権譲渡がなされた場合は、賃貸借契約の賃借人の地位が移転します。つまり、従前の権利関係をそのまま譲受人（新賃借人）が承継しますが、承継しない権利関係もあります。
詳しくはこちら｜賃貸人の承諾を得た賃借権譲渡の効果（契約上の地位の移転）

9　関連テーマ

（１）賃借権譲渡・転貸禁止の趣旨

以上のように賃借権の譲渡や転貸が禁止されている趣旨は、賃貸人・賃借人の間の信頼関係（属人的要素）が契約の前提となっている、というところにあります。
詳しくはこちら｜賃借権譲渡・転貸禁止（民法６１２条）の趣旨と制限の理論

（２）解除権の時効消滅

解除権は、時効で消滅することがあります。無断での賃借権譲渡に限らず、解除権について一般的にいえることです。
詳しくはこちら｜解除権の消滅時効と解除により生じる債権の消滅時効
この点、（所有者としての）所有権に基づく明渡請求の場合には、そもそも解除する必要がないので、解除権が時効で消滅していても明渡請求は可能、ということになります（前述）。

（３）借地上の建物の譲渡と借地権譲渡

以上の説明は賃借権譲渡についてのものでした。
賃借権譲渡というとやや抽象的です。
賃借権譲渡の典型的な具体例は、借地上の建物の譲渡です。
借地（権）は経済的価値が大きい財産です。
うっかりした行為で解除されてしまった場合のダメージがとても大きいです。
注意が必要です。

（４）経営委託や会社の支配権の変動と転貸など

形式的には賃借権譲渡や転貸にはあたらないけれど、実質的にこれらと同じような状況になることがあります。
具体的には、店舗（建物）の賃貸借における、経営委託契約や、賃借人の会社の構成員（株主）や役員が大きく変わったというような状況です。
いずれの場合も、実質・実態が重視されますが、これらに関する特約があるかどうかでも結論（賃借権譲渡や転貸にあたるかどうか）は違ってきます。
それぞれ別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜営業用建物賃貸借における経営委託と転貸
詳しくはこちら｜会社の支配権や役員の変動を禁止する特約（COC条項）と解除の効力

（５）URの定期借地における譲渡承諾

ところで、URの商品として「UR定期借地」というものがあります。URが所有する土地上の建物（住居）を定期借地権つきで販売しているものです。URが地主（土地の賃貸人）になっているという構造です。この場合には、一定の条件を満たせば借地権の譲渡を承諾する決まりになっています。そこで通常は、地主が承諾してくれないから裁判所の許可を求めるということにはなりません。
法律的な話しから離れますが、参考として紹介しました。

本記事では、賃貸借契約では賃借権譲渡や転貸が禁止されていることや、無断でこれらを行ったことによる解除について説明しました。
実際には、個別的事情によって、法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際に賃貸借契約における賃借権譲渡や転貸に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。