1 借地条件変更・増改築許可の手続(総論)
2 借地条件変更・増改築許可の手続(基本)
3 借地条件変更・増改築許可の判断基準と承諾料(概要)
4 借地条件変更・増改築許可の手続の新旧法の関係
5 借地条件変更・増改築の許可と新旧法振り分け(概要)

1 借地条件変更・増改築許可の手続(総論)

借地契約において,借地条件の制限や増改築を禁止する条項(特約)が設定されていることが多いです。
これらは基本的に有効です。
詳しくはこちら|借地条件の有効性と違反への解除の効力
詳しくはこちら|借地契約の増改築禁止特約の有効性と違反への解除の効力
このような特約があると,借地条件の制限を超える工事や,増改築をする場合には地主の承諾が必要になります。
この点,地主が承諾してくれない場合に,裁判所が代わって許可をする制度があります。
本記事では,借地条件変更や増改築許可の裁判の基本的事項を説明します。
なお,これらの裁判手続については,借地借家法施行前に開始した借地についても借地借家法が適用になります。
借地開始時期に関わらず同じ扱いとなるのです(後記※1)。

2 借地条件変更・増改築許可の手続(基本)

借地条件変更や増改築許可の手続は,本来地主が承諾するものについて,裁判所が代わりに許可するというものです。

<借地条件変更・増改築許可の手続(基本)>

あ 前提事情(形式的要件)

増改築を制限する借地条件や増改築禁止特約がある
地主と借地人の『協議が調わない』
=合意・承諾が得られない
詳しくはこちら|借地上の建物の増改築許可の要件(形式的・実質的判断基準)

い 裁判所の許可の制度

裁判所は,借地条件変更・増改築の許可をすることができる
これは地主の承諾に代わる
借地人はこの許可の手続を申し立てることができる
※借地借家法17条1項,2項

3 借地条件変更・増改築許可の判断基準と承諾料(概要)

借地条件変更や増改築の許可については,裁判所が判断します。
条件変更や許可をするかどうかの判断基準(要件)は条文に規定されています。
また,通常は金銭(いわゆる承諾料)の給付が条件となります。
この承諾料の相場もある程度決まった基準があります。

<借地条件変更・増改築許可の判断基準と承諾料(概要)>

あ 借地条件変更の判断基準と承諾料

ア 要件(判断基準)
現在の借地条件と異なる建物の所有を目的とすることが相当である場合
→借地条件を変更する
※借地借家法17条1項
イ 承諾料(財産上の給付)の相場
更地の10%相当額である
例外的な判断・算定もある
詳しくはこちら|借地条件変更の承諾料の相場(財産上の給付の金額)

い 増改築許可の判断基準と承諾料

ア 要件(判断基準)
土地の通常の利用上相当といえる増改築である場合
→許可する
※借地借家法17条2項
詳しくはこちら|借地上の建物の増改築許可の実質的要件(判断基準)
イ 承諾料(財産上の給付)の相場
更地の3%相当額である
例外的な判断・算定もある
詳しくはこちら|借地上の建物の増改築許可の承諾料の相場(財産上の給付の金額)

4 借地条件変更・増改築許可の手続の新旧法の関係

借地条件変更や増改築許可の裁判手続については,旧借地法と借地借家法の両方に規定されています。
つまり,借地借家法は旧借地法の規定を受け継いだといえます。

<借地条件変更・増改築許可の手続の新旧法の関係>

あ 旧借地法の規定

借地条件変更・増改築許可の手続は存在した
※借地法8条の2

い 借地借家法の規定との関係

借地借家法における借地条件変更・増改築許可の手続について
→借地法8条の2を受け継いだ規定である
※稲本洋之助ほか『コンメンタール借地借家法 第2版』日本評論社2003年p118

5 借地条件変更・増改築の許可と新旧法振り分け(概要)

旧借地法にも借地条件変更・増改築許可の規定がありました。
ただし,現在適用される規定は借地借家法に一本化されています。
つまり,借地借家法施行前に開始した借地であっても,借地条件変更・増改築許可の裁判については,借地借家法の規定が適用されるのです。

<借地条件変更・増改築の許可と新旧法振り分け(概要;※1)>

あ 原則的規定

借地借家法の施行前に設定された借地権について
原則として借地借家法が適用される
※改正附則4条

い 借地条件許可に関する特別規定

借地借家法施行前に『申し立てた』条件変更許可の手続について
→旧借地法が適用される
※改正附則10条,借地法8条の2
それ以降(現在)に申し立てた案件について
→一律に借地借家法が適用される

う 増改築許可に関する特別規定

増改築許可については例外的な措置を定める規定がない
→一律に借地借家法が適用される

え 借地借家法の施行日

平成4年8月1日
※改正附則1条
※平成4年政令25号
<→★改正附則