1 借地権譲渡における地主の承諾の必要性と解除(前提)
2 借地権譲渡許可の裁判の制度の趣旨
3 実務的な借地権譲渡許可申立までのプロセス(概要)
4 借地権譲渡許可の実務的な審理の内容
5 借地権譲渡の許可(認容決定)の効力
6 借地権譲渡の許可の有効期限

1 借地権譲渡における地主の承諾の必要性と解除(前提)

借地権を譲渡する際には地主の承諾が必要です。
この承諾に代わって裁判所が許可をする制度があります。
本記事では,借地権譲渡の許可の裁判の制度の趣旨や機能について説明します。
まずは前提となる,地主の承諾が必要となる理論についてまとめます。

<借地権譲渡における地主の承諾の必要性と解除(前提)>

あ 借地権譲渡|典型例・随伴性

借地上の建物を譲渡した場合
→借地権(賃借権)の譲渡も伴う
詳しくはこちら|借地上の建物の譲渡は借地権譲渡に該当する

い 地主の承諾なし→解除

地主の承諾がないのに譲渡した場合
→借地権(賃借権)の無断譲渡となる
→借地契約を解除される可能性がある
※民法612条
詳しくはこちら|賃借権の譲渡・転貸と賃貸人の承諾と無断譲渡・転貸に対する解除

2 借地権譲渡許可の裁判の制度の趣旨

地主が借地権の譲渡を承諾しない限り一切譲渡できないのは不合理です。
そこで,旧借地法の時代から裁判所が許可する制度がありました。
現在の借地借家法にも引き継がれています。

<借地権譲渡許可の裁判の制度の趣旨>

あ 裁判所の許可の制度趣旨

合理的な理由なく地主が承諾しない場合
→借地人は不合理な財産の制約を受ける
→裁判所が代わって許可する
※借地借家法19条

い 旧借地法との関係

旧借地法にも同様の制度(手続)があった
※借地法9条ノ2
その後,借地借家法に踏襲された
現在では,旧借地法時代の借地についても
→借地借家法の規定(手続)が適用される
※改正附則4条
<→★改正附則

3 実務的な借地権譲渡許可申立までのプロセス(概要)

実際に借地権譲渡許可の申立を行うまでには通常,交渉がなされます。
交渉が決裂した後借地権を取得する候補者が決まった段階で申し立てるのが一般的です。

<実務的な借地権譲渡許可申立までのプロセス(概要)>

あ 地主と借地人の交渉

借地人は『地主が借地権を買い取る』ことを希望することが多い
この方向で交渉が行われることもある
借地人が希望を隠しているケースも多い

い 借地権譲渡の取引

借地人と借地権の購入候補者は予約契約を締結する
地主の承諾or裁判所の許可を停止条件とする
詳しくはこちら|実務的な借地権譲渡許可申立までのプロセス(予約契約・ブラフ交渉)

4 借地権譲渡許可の実務的な審理の内容

借地権譲渡許可の手続で審理される内容はいろいろあります。
特殊な事情がなければ許可自体はされる傾向があります。
特殊事情の有無や承諾料(財産上の給付)の金額について意見が対立することが多いです。

<借地権譲渡許可の実務的な審理の内容>

あ 審理内容|メイン

『承諾料』の算定が中心的なテーマとなる
詳しくはこちら|借地権譲渡|承諾料|相場=借地権価格×10%|例外ケース

い 審理内容|その他

別の事項の見解が熾烈に対立する事案もある
ア 許可するorしない
詳しくはこちら|借地権譲渡許可申立・非訟事件|形式的/実質的要件|基本
イ 地代の変更
詳しくはこちら|借地権譲渡許可申立・非訟事件|付随的裁判

5 借地権譲渡の許可(認容決定)の効力

裁判所が許可した場合には適法に借地権を譲渡できます。

<借地権譲渡の許可(認容決定)の効力>

あ 前提事情

裁判所が借地権譲渡を許可(認容決定)した
決定の効力が発生した
詳しくはこちら|借地非訟の裁判に共通する手続のルール

い 決定の効力

借地権譲渡について地主が承諾したものとみなされる
→地主は借地権譲渡を理由とする解除ができない

6 借地権譲渡の許可の有効期限

借地権譲渡の許可には6か月の有効期限があります。

<借地権譲渡の許可の有効期限>

あ 決定の期限

期限=決定の効力発生後6か月以内
期限内に借地権の譲渡がなされない場合
→決定は効力を失う
※借地借家法51条

い 実務的な処理

通常,申立前の段階で予約契約がなされている
詳しくはこちら|実務的な借地権譲渡許可申立までのプロセス(予約契約・ブラフ交渉)
決定後6か月以内に『アorイ』のアクションを行う
→借地権の譲渡が完了する
ア 予約完結の意思表示
イ 本契約締結

本記事では,借地権譲渡許可の裁判の効力について説明しました。
実際には,個別的事情によって,最適な具体的アクションは違ってくることがあります。
実際に借地権譲渡に関する問題に直面されている方は,みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。