1 借地権譲渡許可の裁判と借地条件変更や増改築許可の裁判の併合申立
2 本来的(理論的)な複数の裁判の申立
3 借地権譲受予定者による条件付の申立(否定)
4 実務的な複数の裁判の併合申立

1 借地権譲渡許可の裁判と借地条件変更や増改築許可の裁判の併合申立

借地権譲渡や増改築などについて地主が承諾しない場合は,裁判所の許可の手続(借地非訟手続)を活用する方法があります。
詳しくはこちら|4種類の借地非訟(裁判所の許可)手続(新旧法全体)
ところで実際の借地権の譲渡の際には,その後,建物を増改築するとか,再築(建替え)することを予定していることがとても多いです。
そうすると,複数の裁判(借地非訟手続)が必要となります。
実務では,法的な理論を少し緩和して,複数の裁判を併合して申し立てることが認められています。
本記事では,このような理論と実務的扱いについて説明します。

2 本来的(理論的)な複数の裁判の申立

まず,純粋に法律上の理論を当てはめると,借地権譲渡建物の増改築や条件変更は別の手続なので,それぞれを別個に申し立てることになります。具体的には,借地権譲渡が許可(認容)された後に実際に借地権譲渡(売買)の取引を終えて,その後に新たな借地人が増改築や条件変更の裁判の申立をするということです。

<本来的(理論的)な複数の裁判の申立>

あ 典型的状況

建物(+借地権)の譲渡後に建物の増改築や再築を予定している

い 本来的な借地非訟の裁判(※1)

本来ならば次のような順序で裁判の申立を行う
ア 借地権譲渡許可の申立
現借地人が借地権譲渡許可の申立をする
→借地権譲渡が許可(認容)された
→借地権の譲渡がなされた
イ 借地条件変更or増改築許可の申立
譲受人(新借地人)が,借地条件変更or増改築許可の申立を行う
※塩崎勤ほか編『新・裁判実務大系 借地借家訴訟法』青林書院2000年p331,332

3 借地権譲受予定者による条件付の申立(否定)

また,新借地人となる予定の段階で,新借地人予定者が増改築許可や条件変更の申立をするという発想もあります。
しかし,条件付きで裁判所が判断(裁判)するということは認められていません。

<借地権譲受予定者による条件付の申立(否定)>

あ 譲受予定者による譲渡許可の申立(否定)

借地権の譲受予定者は,借地権者ではない
借地権譲渡許可の裁判の当事者ではない
詳しくはこちら|借地権譲渡許可の裁判の申立人と申立時期

い 譲受予定者による条件変更or増改築許可の申立(否定)

借地権譲受予定者が譲受許可を条件として借地条件変更or増改築許可の申立をする
→申立はできない
※澤野順彦編『実務解説 借地借家法 改訂版』青林書院2013年p257
※塩崎勤ほか編『新・裁判実務大系 借地借家訴訟法』青林書院2000年p331,332

4 実務的な複数の裁判の併合申立

理論的には,前記のように,複数の裁判を別個に申し立てることになります。しかし2つの裁判は実質的に重複しているところが多いです。律儀に別個に申立をすると非常に不合理です。
そこで,実務では,実情を重視して,2つの裁判(非訟手続)を併合して申し立てることを認めています。
増改築許可や条件変更の手続も旧(現)借地人が申し立てることができるのです。もちろん,裁判所が許可(認容)した時には,その効果は,借地権を取得した新借地人が承継することになります。

<実務的な複数の裁判の併合申立>

あ 本来的方法の不合理性

本来的な複数の裁判の申立(前記※1)は
時間的にも訴訟経済的にも不経済である

い 実務的な併合申立

現借地人が,借地権譲渡許可の申立をするに際し,併合して借地条件変更or増改築許可の申立をすることができる
※東京地裁昭和48年3月6日
※東京地裁昭和48年3月12日
※塩崎勤ほか編『新・裁判実務大系 借地借家訴訟法』青林書院2000年p331,332

う 条件変更・増改築許可の裁判の効果の承継

(現)借地人が条件変更or増改築許可の裁判を受けた場合
→その効果は,許可にかかる借地権譲受人に承継される
※澤野順彦編『実務解説 借地借家法 改訂版』青林書院2013年p257

本記事では,借地権譲渡許可増改築許可や借地条件変更を併合して申し立てることについて説明しました。
この方法も含めて,借地非訟手続は理論と実務をしっかりと把握して進めないと思わぬ不利益を受けることにつながります。
借地に関する裁判・手続の問題に直面されている方は,みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。