1 『半永久的に貸地が返ってこない』ことは社会的なマイナス効果が大きい
2 『定期借地』であれば,期間満了時に土地が確実に戻ってくる
3 定期借地は『地主に有利』→土地活用の促進→社会経済活性化効果あり
4 『定期借地』はさらに3種類に分けられる
5 定期借地と定期借家は『賃料減額請求の排除特約』の可否が違う

1 『半永久的に貸地が返ってこない』ことは社会的なマイナス効果が大きい

借地は法定更新という制度があり,容易に終了しません。
これが借地人保護の代表的なルールです。
ただ,その結果,必ずしも借主保護にはつながらないこともあります。

<借地制度による借地人保護の影響>

借地人保護法定更新の強行法規性
・半永久的に借地が続く
・地主から終了させる場合は,大きな明渡料が必要となる

地主にとっては大きな負担

地主は,土地を貸すことを避ける方向
・土地活用の阻害
・社会経済への悪影響

このように,借地人保護,というメリットから出発しても,土地賃貸借にブレーキがかかる,というデメリットにつながるのです。

2 『定期借地』であれば,期間満了時に土地が確実に戻ってくる

定期借地は地主が安心して借地を提供できるよう創設された制度です。
平成4年8月に施行された借地借家法によって創設されました。
定期借地以外の通常の借地のことを普通借地と言います。
定期借地普通借地と決定的に違うところは,法定更新の制度の適用がないことです。

普通借地の場合,期間満了時に法定更新となり,借地は継続します(借地借家法5条)。
このルールを排除する特約は無効とされます(強行法規;借地借家法9条)。
非常に強い借地人保護です。
しかし,定期借地の場合,法定更新が適用されません。
つまり,期間満了時に確実に契約が終了する→明渡=土地返還が実現する,ということです。

3 定期借地は『地主に有利』→土地活用の促進→社会経済活性化効果あり

定期借地は確実に借地契約が終了というのが大きな特徴です(前記『2』)。
この特徴から,次のような効果が期待されます。

<定期借地制度の社会的な意義>

地主の土地が拘束されるリスクが少ない

地主が土地を貸しやすい
地代,権利金が安くてもよいという傾向
(普通借地よりも相場は低い)

借主は,資金が少なくてもマイホーム(の敷地)を取得できる

まだまだ日本では所有への憧れが強いです。
ただ,現実問題として,定期借地として50年間の土地の利用期間は十分だという考えもありましょう。
状況次第で,生涯その建物に住むということを前提としても支障ないとも考えられます。
実際に,諸外国では定期借地がポピュラーな地域も少なくありません。
『期限付き所有権』などと呼ばれることもあります。

定期借地契約は,以上のように土地活用の促進,社会経済への貢献というメリットがあるのです。

4 『定期借地』はさらに3種類に分けられる

借地借家法上,法定更新が適用されない方式の借地は,3つ規定されています。
この3つを総称して定期借地(広義)と言います。

<借地借家法上の法定更新の適用がない借地(広義の定期借地)>

あ (狭義の)定期借地

一般定期借地と呼ぶこともある
存続期間=50年〜
契約の方式=『書面』を要する
※借地借家法22条

い 事業用定期借地など

ア 共通
契約の方式=『公正証書』を要する
※借地借家法23条3項
イ 事業用定期借地
・存続期間=30〜50年
・『法定更新・建物買取請求権』排除は任意的
※借地借家法23条1項
ウ 事業用借地(同条2項)
・存続期間=10〜30年
・『法定更新・建物買取請求権』排除は自動的
※借地借家法23条2項
詳しくはこちら|事業用定期借地は10〜30年,30〜50年の2タイプがある

う 建物譲渡特約付借地

存続期間=30年〜
契約の方式=制限なし
※借地借家法24条
詳しくはこちら|建物譲渡特約付借地の基本(建物譲渡の定めの種類と条項の具体例)

5 定期借地と定期借家は『賃料減額請求の排除特約』の可否が違う

定期借地と定期借家は似ていますが,違いも結構あります。
その1つが『賃料減額請求』を排除できるかどうか,という点です。
弁護士でもよく知らない人が多いところです。

<定期『借地/借家』×賃料減額請求排除特約』>

種類 賃料減額請求
定期借地 特約で排除できない
定期借家 特約で排除できる