【共有物の変更行為と処分行為の内容】

１　共有物の変更行為と処分行為の内容

共有物に関する行為は、変更（処分）・（狭義の）管理・保存の３種類に分類できます。
詳しくはこちら｜共有物の変更・管理・保存行為の意思決定に必要な同意の範囲と大まかな分類
本記事では、これらの中の（共有物の）変更・処分行為について説明します。

２　共有物の変更行為の規定と法的扱いの基本

最初に、共有物の変更行為について規定する条文をみておきます。変更行為をする場合には、他の共有者の同意が必要となっています。つまり共有者全員が同意する必要があるということです。
「変更」という日本語はとても広い意味を持ち、いろいろな解釈がありますが、物理的な変化（変更）も、法律的な処分も共有者全員の同意が必要というのが結論です。

３　民法２５１条の適用場面の厳密な範囲（参考）

実務的には考える必要はありませんが、民法２５１条を細かく見ると、その内容は、共有者の１人（A）が変更行為を実行し、これについて他の共有者の全員（BC）が同意する、というものです。最初からABCが３人として（共同して）変更行為を実行するという状況は、民法２５１条には当てはまりません。当てはまらなくても、権利者の全員なので当然実行することは可能です。

４　変更行為の解釈

実際に、民法２５１条の「変更」にあたるかどうかが問題となる状況はよくあります。この「変更」とは、共有物の性質を変えることである、というのが一般的な解釈です。

５　民法１０３条の「性質を変える」の解釈（参考）

共有物の「変更」とは、「性質を変える」ことですが（前述）、「性質を変える」だけでは曖昧な言葉であり、どのような行為があてはまるのかをうまく判別できません。
この点、他の条文に、「性質を変える」（正確には「性質を変えない」）という言葉が出てくるものがあります（民法１０３条）。この用語の一般的解釈は、（物や権利の）属性や形状を変えること、です。さらに、権利者に不利益が生じる危険が高い”ことも含みます。
民法１０３条の「性質を変える」の解釈と、民法２５１条の「変更」が、まったく同じ解釈であるとは限りませんが、参考になります。

６　共有物の「変更」と「処分」の関係（概要）

なお、民法２５１条の条文の文言は、共有物に変更を加えるというものです。解釈としては、物理的な変更（変化）だけを意味し、法律的な処分も含まないという見解と、法律的な処分も含むという見解があります。この点、法律的な処分は民法２５１条に含まないという見解を前提としても、当然に（別の理由で）共有者全員の同意が必要になる、という結論に違いはありません。
詳しくはこちら｜民法２５１条の『変更』の意味（『処分』との関係）
この考え方（『変更』と『処分』の関係）は講学上の理論であり、現実のプラクティスには影響はありません。本サイトでは基本的に特に区別しないでこれらの用語を使用します。

７　物理的変化を伴う行為

前記の物理的変化を伴う行為の内容・具体例をまとめます。
不動産に関しては、いろいろな工事は、小規模なものでない限り、含まれます。土地であれば造成工事やその土地上への建物の建築工事、建物については増築や大規模修繕などです。

８　共有の土地上への建物建築→変更＋管理

前記のように、（共有の）土地上への建物の建築は土地の形状を変更するので変更行為にあたります。一方で、土地を建物の敷地として使うこと自体は通常の用法（変更行為にあたらない利用行為）なので管理行為です。２つが混ざっている（分解できる）ということを理解しないと混乱します。

９　令和３年改正による「軽微変更」の新設（概要）

前述のように、共有物に物理的な変化が生じる行為は、変更行為として共有者全員の同意が必要になるのですが、これに関して、令和３年改正で新たなルールが作られました。
変更ではあっても、軽微である場合には、管理行為と同じ扱いになる、つまり、持分価格の過半数の賛成で決定できることになったのです。
詳しくはこちら｜共有物の「軽微変更」の意味や具体例（令和３年改正による新設）
ですから、前記の令和３年改正前の判断（裁判例）が、改正後には別の判断となることもあり得ます。

１０　法律的な処分行為

前述の法律的な処分行為の具体的内容・典型例をまとめます。
たとえば、所有権を失う売買（売却）や、所有権を失うことにつながる担保権設定は処分行為の典型です。それ以外の法律行為でも、影響（不利益・制約）が大きいものは処分行為に該当することになります。逆にいえば、影響の程度によって違ってくるので、処分行為なのか管理行為なのかをはっきり判定できない状況もあります。

１１　共有物全体を対象とする契約の意味と注意点

以上の「変更・処分」の用語の意味を前提として、共有物の「変更・処分」の法的扱いについて、以下説明します。
まず、典型的な「処分」は売買（売却）です。
なお、ここでは、共有物（全体）を対象とした売却（処分）を前提として説明します。逆に、共有持分権だけを売却するのであれば、当該共有者が単独で売却できるのは当然です。
詳しくはこちら｜共有持分権を対象とする処分（譲渡・用益権設定・使用貸借・担保設定）
この点、売買その他の債権契約については、もともと権利を持たない者であっても契約を締結できます。契約の当事者以外には契約に基づく効果が帰属しないことになるだけです。共有者の１人が他の共有者に無断で共有物全体を売却した場合には、他の共有者の共有持分については他人物売買に該当することになります（（後記※７）参照）。
以下説明するのは、このような他人物売買（処分）ではなく、共有者全員に効果が帰属するために必要な同意の範囲です。やや複雑なところなので注意が必要です。

１２　共有物の売却→処分

共有物を売却することは代表的な法律的処分なので、共有者全員の同意が必要です。
これは、変更と同じ扱いをする、と説明しなくても、すべての共有者の有する共有持分権の処分であるため、民法２５１条によって共有者全員の同意が必要となるわけではなく、当然のことであるともいえます。

１３　用益物権設定→処分

用益物権の設定に関する判例の判断をまとめます。

１４　共有物への抵当権設定→処分

共有不動産自体（全体）への抵当権設定に関して、判例は、共有物の処分にあたる、と判断しています。

１５　根抵当権の元本確定請求→処分

共有不動産に設定された根抵当権について、設定者として元本確定請求をすることは処分（変更行為）に分類されます。

１６　共有者単独による処分行為の法的効果（概要）

『処分』行為は共有者単独では行えません（前記）。
実際には共有者単独で行ってしまったケースもあります。
その場合の法的効果の概要をまとめます。

１７　占有共有者を変更する意思決定→管理（参考）

共有者間の意思決定がないけれど、すでに共有者の１人が共有物を使用（占有）している場合に、これを否定する意思決定をすることは、以前は変更に分類される傾向がありましたが、令和３年改正により、管理に分類する規定ができました。
これとは別に、共有者間で使用方法として決定した後に、その内容（使用方法）を変更することも変更に分類されるという解釈がありましたが、令和３年改正により、管理分類に変わりました。ただし、「特別の影響」がある場合には制限される、という扱いです。
詳しくはこちら｜共有物の（狭義の）管理行為の基本的な内容

１８　共有持分を取得した者による抵当権消滅請求（参考）

抵当権が設定された不動産の共有持分を取得した者（共有者）が、当該共有持分を対象とした抵当権消滅請求ができるかどうか、という問題があります。結論としては、滌除に関する判例の解釈を当てはめて否定する傾向があります。
詳しくはこちら｜共有持分を取得した者による滌除の可否（平成９年判例＝否定説）
これは共有物全体の処分（変更）とは違いますが、似ていて間違えやすいので参考として指摘しておきました。

１９　準共有抵当権の実行→（原則）処分（参考）

以上はすべて所有権（不動産）が共有となっていることを前提としていました。この点、抵当権が（準）共有となっている場合に、この抵当権を実行する（行使する）ことは、（抵当権の）処分だという発想もあります。しかし、抵当権者（準共有者）の１人が実行できる、という考えや実務の運用もあります。
また、一部代位弁済によって抵当権の準共有となった場合は例外的な扱いとなります。
詳しくはこちら｜準共有の抵当権の法的扱い（共有物分割・実行・配当）

本記事では、共有物の変更行為の内容について説明しました。
実際には、具体的・個別的な事情によって違う法的な分類となることもあります。
実際の共有物の扱いの問題に直面されている方は、本記事の内容だけで判断せず、弁護士の法律相談をご利用くださることをお勧めします。