【共有物の変更行為と処分行為の内容】

＜一般的な『変更・処分』行為の基本＞

あ　意思決定の要件

共有物の『変更・処分』に関する意思決定
→共有者全員の同意が必要である
※民法２５１条

い　『変更』行為の解釈

管理行為（狭義）以外の処分行為全般に民法２５１条（変更・処分）があてはまる
※能見善久ほか編『論点体系　判例民法２物権　第３版』第一法規２０１９年ｐ３４３

う　変更・処分の解釈の基本

次のいずれかに該当する行為
ア　物理的変化を伴う行為（※１） 対象物の性質を変える程度の行為
イ　法律的に処分する行為（※２）

＜物理的変化を伴う行為（※１）＞

あ　物理的な『処分』

例＝廃棄・消費

い　物理的な損傷

う　土地の造成

ア　田畑を宅地に造成する工事イ　土地への土盛り工事

え　土地上への建物建築

お　建物の大規模な改修・建替え

具体例＝（共有の）建物（ビル）に自動ドア・カウンターを設置する行為
※東京地裁平成２０年１０月２４日
詳しくはこちら｜共有物を使用する共有者に対する明渡・原状回復請求（特殊事情のあるケース）

か　山林の樹木伐採

参考となる具体例＝共有の立木の伐採
※大判大正８年９月２７日
詳しくはこちら｜共有物を使用する共有者に対する明渡・原状回復請求（特殊事情のあるケース）

＜法律的な処分行為（※２）＞

あ　所有権を失う契約の締結

例＝売却（売買契約締結）・贈与契約（後記※３）

い　売買契約の解消

例＝解除・詐欺による取消
共同買主の一部による解除を無効とした判例がある
詳しくはこちら｜解除の不可分性に反する解除の効力（一部当事者の通知を欠く解除）

う　用益物権の設定

例＝地上権・地役権（後記※４）

え　一定の賃貸借契約締結（概要）

『ア・イ』のいずれかに該当する賃貸借契約を締結すること
ア　短期賃貸借の期間を超えるイ　借地借家法の適用がある 詳しくはこちら｜共有物の賃貸借契約の締結・更新の管理行為・変更行為の分類

お　借地上の建物の建替の承諾

共有の土地が借地となっている場合に，当該借地上の建物の建替を承諾すること（処分（変更）行為であると思われる）
詳しくはこちら｜共有物の賃貸借に関する各種行為の管理行為・変更行為の分類（全体）

か　サブリースの賃料変更

一般的な賃料変更は『管理』である
しかしサブリースにおけるマスターリース契約の賃料変更の場合
→共有物の『変更』として扱われる
詳しくはこちら｜共有物の賃貸借の賃料増減額に関する管理・変更の分類と当事者

き　介入権の行使（概要）

借地人による借地権譲渡許可申立に対して優先譲受申立（介入権行使）をすること
詳しくはこちら｜借地権優先譲受申出（介入権）の要件や申立人

く　使用貸借契約締結（処分または管理）

使用貸借契約の締結は，処分・管理のいずれかに分類される
詳しくはこちら｜共有物の使用貸借の契約締結・解除（解約）の管理・処分の分類

け　担保権の設定

例＝抵当権・質権（後記※５）

こ　根抵当権の元本確定請求

共有不動産に設定された根抵当権の元本確定請求をすること（後記※８）

さ　占有共有者の変更を伴う使用方法の決定

（初回の使用方法の決定ではあるが）現在占有している共有者を変更することになる内容である場合（後記※６）

し　決定した使用方法の変更

共有者が決定した使用方法を後で変更すること（後記※６）

す　追認権の行使

準共有する追認権の行使
※最高裁平成５年１月２１日（処分として扱っているように読み取れる）

＜共有物の売却→処分（※３）＞

あ　分類

共有物（全体）を売却すること
→共有物の処分に該当する
→共有者全員の同意が必要である
※最高裁昭和４３年４月４日

い　効果（概要）

債権契約としては有効である
売却した共有者の共有持分は移転する

＜共有物への用益物権設定→処分（※４）＞

共有地（全体）に用益物権を設定すること
例＝地役権
→『変更』に該当する
＝共有者全員の同意が必要である
※名古屋地裁昭和６１年７月１８日（地役権について）
※東京地裁昭和４８年８月１６日（地役権について）

＜共有物への抵当権設定→処分（※５）＞

共有物に抵当権を設定すること
→『処分』に該当する
→共有者全員の同意が必要である
※最高裁昭和４２年２月２３日

＜根抵当権の元本確定請求→処分（※８）＞

あ　分類（変更行為）

数人で共有している不動産の全部を目的として根抵当権が設定されている場合
根抵当権設定者からの元本確定請求（民法３９８条の１９第１項）について
処分（変更行為）にあたる
→共有者全員が共同してしなければならない
※貞家克己ほか著『新根抵当法』金融財政事情研究会１９７３年ｐ２６３
※商事法務研究会編『新根抵当法の解説』商事法務研究会１９７１年ｐ２４１
※『登記研究４４３号』ｐ９４

い　元本確定登記の申請人

元本が確定した場合
根抵当権の元本確定の登記申請は，共有者全員が根抵当権者と共同でなければならない
※『登記研究５４９号』ｐ１８３
※坪内秀一著『根抵当権実務必携Q&A』日本加除出版２０２０年ｐ１２５参照

＜共有者単独による処分行為の法的効果（概要・※７）＞

あ　前提事情

共有者Aが単独で共有物の『処分』（売却，担保権設定，用益物権設定）を行った
他の共有者の同意がない
→『処分』の権限がない状態である

い　債権的効果

『契約』自体は有効とされる傾向がある

う　物権的効果

ア　譲渡，担保権設定 売却（譲渡），担保権設定については，Aの共有持分の範囲内で効果が生じることがある
イ　用益物権設定 用益物権設定については，Aの共有持分についても効果は生じない

え　金銭の清算

売却代金の受領などがあった場合
→他の共有者への帰属が認められる傾向がある
詳しくはこちら｜共有者単独での譲渡（売却）・抵当権設定の効果（効果の帰属・契約の効力）
詳しくはこちら｜共有者単独での用益物権設定・貸借契約（賃貸借・使用貸借）の効果

＜決定した使用方法の事後的変更→変更（概要）（※６）＞

あ　占有共有者を変更する（初回の）意思決定

共有者間の合意はないが，すでに共有者の１人が共有物を使用している
他の者が使用する，という意思決定は変更にあたる（使用している共有者の同意が必要である）
詳しくはこちら｜協議・決定ない共有物の使用に対し協議・決定を行った上での明渡請求

い　決定した使用方法を変更する意思決定

ア　使用自体（占有）の変更 共有物を使用（占有）する者（共有者）を変更すること
→変更にあたる（使用している共有者の同意が必要である）
イ　対価の変更 使用対価（無償か有償か，金額）を変更すること
→統一的な見解は見当たらない
詳しくはこちら｜共有者が決定した共有物の使用方法（占有者）の事後的な変更