【共有物の変更行為と処分行為の内容】

＜『変更・処分』行為｜基本＞

あ　意思決定｜要件

『変更・処分』に関する意思決定
→共有者全員の同意が必要である
※民法２５１条

い　『変更』行為｜解釈

『管理』以外の処分行為全般が含まれる
※『論点体系判例民法２物権』第一法規ｐ２９８

う　変更・処分｜解釈｜基本

次のいずれかに該当する行為
ア　物理的変化を伴う行為（※１）
対象物の性質を変える程度の行為
イ　法律的に処分する行為（※２）

＜物理的変化を伴う行為（※１）＞

あ　物理的な『処分』

例；廃棄・消費

い　物理的な損傷

う　土地の造成｜例

ア　田畑を宅地に造成する工事
イ　土地への土盛り工事

え　土地上への建物建築

お　建物の大規模な改修・建替え

か　山林の樹木伐採

＜法律的な処分行為（※２）＞

あ　所有権を失う契約の締結

例；売却＝売買契約締結・贈与契約（※３）

い　売買契約の解消

例；解除・詐欺による取消
共同買主の一部による解除を無効とした判例がある
詳しくはこちら｜解除の不可分性に反する解除の効力（一部当事者の通知を欠く解除）

う　用益物権の設定（※４）

例；地上権・地役権

え　一定の賃貸借契約締結

『ア・イ』のいずれかに該当する賃貸借契約を締結すること
ア　短期賃貸借の期間を超える
イ　借地借家法の適用がある
詳しくはこちら｜共有物｜『管理』行為（狭義）｜賃貸借｜締結・譲渡承諾・賃料変更

お　担保権の設定

例；抵当権・質権（※５）

か　決定した使用方法の変更（※６）

共有者間で決定した使用方法を後で変更すること

き　サブリース契約の賃料変更

一般的な賃料変更は『管理』である
サブリース契約の賃料変更の場合
→共有物の『変更』として扱われる
詳しくはこちら｜共有物｜『管理』行為（狭義）｜賃貸借｜締結・譲渡承諾・賃料変更

＜共有物の売却→『処分』（※３）＞

共有物（全体）を売却すること
→共有物の処分に該当する
→共有者全員の同意が必要である
※最高裁昭和４３年４月４日

＜共有物への用益物権設定→『処分』（※４）＞

共有地全体に用益物権を設定すること
例；地役権
→『変更』に該当する
＝共有者全員の同意が必要である
※名古屋地裁昭和６１年７月１８日
※東京地裁昭和４８年８月１６日

＜共有物への抵当権設定→『処分』（※５）＞

共有物に抵当権を設定すること
→『処分』に該当する
→共有者全員の同意が必要である
※最高裁昭和４２年２月２３日

＜共有者単独による『処分』行為→法的効果｜概要＞

あ　前提事情

共有者Aが単独で共有物の『処分』を行った
他の共有者の同意がない
→『処分』の権限がない状態である

い　法的効果（概要）

ア　債権的効果
『契約』自体は有効とされる傾向がある
イ　物権的効果
Aの共有持分の範囲内で効果が生じる傾向がある
ウ　金銭清算
売却代金の受領などがあった場合
→他の共有者への帰属が認められる傾向がある
詳しくはこちら｜共有者単独での『処分』行為｜法的効果｜契約の効力・代金分配義務

＜決定した使用方法の事後的変更→『変更』（※６）＞

あ　前提事情

共有物の使用方法が共有者間で決定された
→決定内容の変更を希望する共有者がいる

い　決定内容の変更｜影響

決定内容を変更すると次のような影響が生じる
ア　金銭的補償を超える損失を生じるおそれがある
イ　分割請求では使用収益を奪われたことの代償を得られない

う　『変更』該当性→肯定

決定内容の変更について
→『変更』にあたる
＝共有者全員の同意が必要である
※東京地裁昭和６３年４月１５日