【共有物の「軽微変更」の意味や具体例(令和3年改正による新設)】

1 共有物の「軽微変更」の意味や具体例(令和3年改正による新設)

共有物の使用・収益に関する意思決定は、その内容によって要件(必要な賛成の数)が違います。
詳しくはこちら|共有物の変更・管理・保存行為の意思決定に必要な同意の範囲と大まかな分類
そして、変更行為の意思決定をするには、共有者全員の同意が必要となるのが通常です。
詳しくはこちら|共有物の変更行為と処分行為の内容
このルールは、令和3年改正で少し変わりました。変更行為のうち軽微なものについては、管理行為と同じ扱い(持分の過半数の賛成で決定できる)となったのです。本記事では、このことについて説明します。

2 軽微変更に関する改正前の規定の不合理性

令和3年改正より前は、共有物の変更行為にあたるものは一律に共有者全員の同意が必要でした。物理的な変化を伴う行為は、(形式的には)変更行為にあたります。そこで、ごくわずかな物理的変化があった場合でも、共有者全員の同意が必要となります。共有者のうち1人でも反対すればその行為はできなくなってしまいます。これは厳しすぎるという指摘がありました。

軽微変更に関する改正前の規定の不合理性

あ 「変更」行為の意味(前提)

物理的変化を伴う行為は変更行為に該当する
詳しくはこちら|共有物の変更行為と処分行為の内容

い 不合理性

ア 中間試案・補足説明 ・・・そもそも改良等の行為をすることについて全員の同意を要すること自体に問題があるとして、変更を伴う行為であっても、一定の行為については全員の同意なくすることができるとすることが考えられる。
※法務省民事局参事官室・民事第二課『民法・不動産登記法(所有者不明土地関係)等の改正に関する中間試案の補足説明』2020年1月p25
イ 法務省・改正のポイント [問題の所在]
現行法上は、共有物に軽微な変更を加える場合であっても、変更行為として共有者全員の同意が必要(現民法251)と扱わざるを得ず、円滑な利用・管理を阻害
※「令和3年民法・不動産登記法改正、相続土地国庫帰属法のポイント(令和5年5月版)」法務省民事局2023年p31

3 令和3年改正後の条文(軽微変更の新設)

令和3年改正で新たなルールが作られ、前述のような不合理性が解消(解決)しました。
条文の中身としては、まず、民法251条1項で、共有者全員の同意が必要な変更行為から、軽微な変更を除外します。次に、民法252条1項で、広義の管理行為から、軽微でない変更行為を除外した残りを、狭義の管理行為とします。
この2つによって、結果として、軽微な変更行為は狭義の管理行為と同じ扱い、つまり持分の価格の過半数で決定できることになっています。

令和3年改正後の条文(軽微変更の新設)

あ 条文

ア 民法251条1項 各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。)を加えることができない。
※民法251条1項
イ 民法252条1項 共有物の管理に関する事項(次条第一項に規定する共有物の管理者の選任及び解任を含み、共有物に前条第一項に規定する変更を加えるものを除く。次項において同じ。)は、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。
・・・
※民法252条1項

4 軽微変更の新設の趣旨

以上のように、軽微変更の分類を変更行為から管理行為(扱い)にダウンさせたのですが、その理由は、共有者に与える影響が小さいので、一部の共有者の反対を押し切って実行しても問題はない、という考え方です。むしろ、改正前の少しでも物理的に「変更」されるならば全員の同意が必要という方が過剰だった、という発想です。

軽微変更の新設の趣旨(※1)

あ 軽微変更の管理扱いの許容性

例えば、共有物の物理的な変更を伴う行為については、基本的には共有者全員の同意を得なければならないが、物理的な変更を伴う場合であっても、一定のケース(例えば、共有物の改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しない行為)では、各共有者の持分の価格の過半数で決することができるものとしても、共有者に与える影響は小さいため、問題がないと考えることもできるのではないかと考えられるため、これを試案第1の1(1)(注5)において注記している。
※法務省民事局参事官室・民事第二課『民法・不動産登記法(所有者不明土地関係)等の改正に関する中間試案の補足説明』2020年1月p9

い 「形状・効用」基準の採用

これらの意見はいずれも、目的や費用の多寡を問わず客観的に共有者に与える影響が軽微であると考えられる場合には、持分の価格の過半数により決定することができるとすべきというものであると考えられるところであり、これらの意見を踏まえて、変更行為に該当するものであっても、その形状又は効用の著しい変更を伴わない行為については、後記3①の規律に基づいて、持分の価格の過半数により決定できるとすることとした。
※法制審議会民法・不動産登記法部会第21回会議(令和2年11月10日)『部会資料51』p6、7

う 軽微変更の具体例→私道のアスファルト舗装

例えば、前記の私道のケースにおいて、その私道が未舗装であり、共有者の多数がアスファルト等で舗装をしたいが、少数の共有者が舗装に反対している場合などが考えられる。
このようなケースにおいては、反対をしている共有者にかける負担が大きなものでないのであれば、一部に反対があっても、共有物の変更を伴う改良を認めるべきであるとの指摘が考えられる。
※法務省民事局参事官室・民事第二課『民法・不動産登記法(所有者不明土地関係)等の改正に関する中間試案の補足説明』2020年1月p24

5 形状の変更・効用の変更の意味

前記のように、条文の規定では、「軽微」な変更、と記述されているわけではありません。「形状又は効用の著しい変更を伴わないもの」という記述です。
形状とは、外観、構造などであり、効用とは機能や用途を意味します。

形状の変更・効用の変更の意味

「形状の変更」とは、その外観、構造等を変更することをいい、「効用の変更」とは、その機能や用途を変更することをいう。
※「令和3年民法・不動産登記法改正、相続土地国庫帰属法のポイント(令和5年5月版)」法務省民事局2023年p31

6 軽微変更の解釈における区分所有法の参照(両説)

以上の軽微変更の解釈は抽象的なものであり、実際の特定の行為が軽微変更といえるかどうかをはっきりとは判別できないことが、とても多く生じるはずです。では、解釈(判別)の手がかりはないのでしょうか。この点、新しく作られた条文は区分所有法17条そっくりなので、この条文の解釈として蓄積されているもの(裁判例や学説)が参考になると思われます。ただし、区分所有法と民法252条(共有の規定)では、前提とする状況が大きく異なるので参考にはならない、という見解もあります。

軽微変更の解釈における区分所有法の参照(両説)

あ 区分所有法参考・肯定説(荒井氏)

「形状又は効用の著しい変更を伴わないもの」という文言の由来について部会資料等で明示されていないものの、区分所有法17条1項本文の「共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。」という規定が参考にされたものと考えられます(私見)。
なお、改正法について、裁判例が集積されるまでの間は、区分所有法の解釈を参考にすることが考えられますがこの点は、吉田一問一答(マンション法改正)24頁並びに稲本=鎌野・コンメ区分所有106頁以下及び109頁以下を参照してください。
※荒井達也著『Q&A 令和3年民法・不動産登記法改正の要点と実務への影響』日本加除出版2021年p48

い 区分所有法参考・否定説(佐久間氏)

共有物の変更から「その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。」とする251条1項かっこ書は、区分所有法17条1項本文かっこ書と同じ表現ぶりになっている。
そのため、共有物の変更の意義につき、区分所有法17条1項本文かっこ書の解釈が参考になるようにも思われる。
しかしながら、区分所有建物は区分所有者の生活や事業の基盤となるものであり、しかも、その共用部分の共有は(共有者が変わることはあるが)建物の滅失まで続くことを想定すべきものであり、各区分所有者がそれ以前にその共有から離脱することも区分所有権の譲渡等による喪失の場合にほぼ限られる
そのため、区分所有建物については、その建物で通常の生活や事業を営むことを困難にすべきでないと考えられる。
区分所有建物の「共用部分の変更」の外延は、こういった区分所有建物特有の事情の下で、大規模修繕や時代に合わせた機能具備が費用の高額性や形状の軽微な変更等を理由に妨げられることがないようにするために定められたものである。
それに対し、共有において、そのような事情が一般的に存在するわけではない
共有物が生活や事業の基盤をなすものではない、あるいは共有の解消や共有からの離脱が困難でない場合に、相当の費用を要する物の(保存にあたらない)原状の回復や改造を過半数決定で認めることは、反対共有者の権利にかかる意思決定の自由を侵害することになり得る。
そのため、251条1項かっこ書にいう「その形状又は効用の著しい変更」にあたるか否かは、当該共有の実情に照らし個別に判断されるべきであると思われる。
※佐久間毅稿『所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し』/『法律のひろば74巻10号』ぎょうせい2021年p20

7 区分所有建物の共用部分の賃貸借を軽微変更とした裁判例(参考)

区分所有法17条の軽微変更の解釈が参考になるかどうかを考える際、そのような解釈の具体的内容を踏まえると分かりやすいです。
この点、区分所有建物の共用部分(屋上の一部)の賃貸借について、具体的な内容から、区分所有法17条1項の軽微変更にあたる(だから普通決議事項である)という判断をした裁判例があります。この解釈(評価)を参考として、共有ビルの屋上の賃貸借も(民法252条4項の期間を超えるが)軽微変更なので管理分類とする、ということはあり得ると思います(このことをもって「民法252条4項の解釈において区分所有建物17条1項の解釈を参考とした」といえるかどうかは別かもしれませんが)。
詳しくはこちら|区分所有建物の共用部分の賃貸借(軽微変更→普通決議・平成21年札幌高判)

8 軽微変更の具体例

以上のように、軽微な変更にあたるかどうかは、結局程度問題なので判別が難しいかもしれません。ただ、これに関して、法改正における議論を含めて公的な(性格の濃い)見解として具体例がいくつか示されています。砂利道をアスファルト舗装にすることや建物の外壁や屋上の防水工事が軽微変更の例として挙げられています。
また、ストレートに物理的な変化ではないですが、分筆と合筆(登記)も軽微な変更にあたるという見解が通達で示されています。

軽微変更の具体例

あ 中間試案補足説明(概要)

未舗装の私道へのアスファルト舗装が軽微変更の例として挙げられている(前記※1

い 法務省・改正のポイント

具体的事案によるが、例えば、砂利道のアスファルト舗装や、建物の外壁・屋上防水等の大規模修繕工事は、基本的に共有物の形状又は効用の著しい変更を伴わないものに当たると考えられる。
※「令和3年民法・不動産登記法改正、相続土地国庫帰属法のポイント(令和5年5月版)」法務省民事局2023年p31
※伊藤栄寿稿『改正共有法の意義と課題』/『上智法学論集65巻3号』2022年1月p93(同内容)

う 私道ガイドライン(2版)(概要)

砂利道の共有の私道にアスファルト舗装をすること
共有の私道にある(植樹されている)樹木を伐採、撤去すること(原則)
詳しくはこちら|共有私道の舗装工事・樹木伐採などの「変更・管理・保存」の分類(私道ガイドライン)

え 令和5年通達(要点)

分筆・合筆登記は軽微変更に該当する
共有者のうち過半数持分を有する者が登記申請人となれば足りる
※法務省民事局長令和5年3月28日『法務省民二第533号』通達p2
詳しくはこちら|表示の登記の職権/申請の分類(分筆・合筆登記の例外扱い)

9 変更行為・管理行為などの分類の個別性(概要)

以上のような解釈を前提としても、軽微な変更にあたるかどうかがはっきりしないものはいくらでも存在します。そもそも、変更・管理・保存行為の区別は、行為の類型だけではっきりと判定できるわけではなく、個別的事情によって判断するという傾向が強いです。
詳しくはこちら|共有物の変更・管理・保存の分類(判定)の個別性・困難性(リスク)と対策
改正法の施行後に、裁判例が蓄積されてゆくでしょう。

本記事では、令和3年改正で新たに作られた共有物の軽微な変更について説明しました。
実際には、個別的な事情によって、法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際に共有物(共有不動産)の使用に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。

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【誤振込を受けた者の引出行為と窃盗・詐欺・電子計算機使用詐欺罪】
【協議・決定ない共有者による共有物の使用の保護(令和3年改正前の解釈)】

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