1 共有者単独での用益物権設定・貸借契約(賃貸借・使用貸借)の効果
2 共有者単独での用益物権の設定行為の効果
3 共有持分への用益物権設定(登記先例・否定)
4 単独の共有者による貸借契約(賃貸借・使用貸借)の効果
5 共有持分への賃借権設定に関する見解
6 賃貸借と使用貸借の条文
7 共有者から使用承諾を受けた第三者への明渡・金銭の請求(概要)
8 共有者単独での売却,担保権設定の効果(概要)

1 共有者単独での用益物権設定・貸借契約(賃貸借・使用貸借)の効果

共有物に用益物権を設定する行為は処分行為なので共有者全員の同意が必要です。
詳しくはこちら|共有物の変更行為と処分行為の内容
共有物を対象とする賃貸借や使用貸借の契約締結は処分(変更)または管理行為となるので,共有者全員または共有持分の過半数の同意が必要です。
詳しくはこちら|共有物の賃貸借契約の締結・更新の管理行為・変更行為の分類
詳しくはこちら|共有物の使用貸借の契約締結・解除(解約)の管理・処分の分類
いずれにしても,用益物権設定や賃貸借・使用貸借契約の締結は原則的に共有者のうち1人だけで行うことはできません。それにも関わらず実際には共有者の1人が他の共有者の関与なくこれらの行為(契約)をしてしまうケースもあります。その場合にはどのような法的効果が生じるのか,について本記事で説明します。

2 共有者単独での用益物権の設定行為の効果

共有者が単独で用益物権を設定した(契約した)としても,これは処分行為なので無効となります。正確にはまず,関与していない共有者に効果は帰属しません。さらに,当該共有者の共有持分についてだけ用益物権が設定される,ということにもなりません。

<共有者単独での用益物権の設定行為の効果>

あ 前提事情

共有者が単独で(他の共有者の関与なく)第三者に対して用益物権を設定する合意(契約)をした

い 共有物(全体)に及ぶ効果(概要)

用益物権の設定は処分行為であるため,共有者単独で行うことはできない
(民法252条によるまでもなく当然に効果が生じないともいえる)
※名古屋地裁昭和61年7月18日(地役権について)
※東京地裁昭和48年8月16日(地役権について)
詳しくはこちら|共有物の変更行為と処分行為の内容

う 共有持分に及ぶ効果

ア 結論
そもそも,共有持分に用益物権を設定すること自体ができない(後記※1)
イ 法定地上権成立への影響(比較・参考)
土地の共有者として,将来の法定地上権成立を容認することが,法定地上権成立という判断につながる範囲で影響が及ぶことはあり得る
詳しくはこちら|共有者の『容認』による例外的な法定地上権の成立とその判断基準

3 共有持分への用益物権設定(登記先例・否定)

登記先例として,共有持分への用益物権設定を否定するものがありますので紹介しておきます。

<共有持分への用益物権設定(登記先例・否定・※1)>

あ 登記先例(否定)

共有持分に対して地上権,永小作権などの用益物権を設定することについて
目的物を直接,排他的に支配することの可能であるべき物権の本質から,消極に解する
他の共有者の同意書の添付の有無に関わらず,不動産登記法49条2号(当時)により却下すべきである
※昭和37年3月26日民事甲844号民事局長通達

い 他の共有者の同意書の位置づけ

『あ』の中の他の共有者の同意(書)について
同意を受ける側の共有者の持分に用益物権を設定することの同意である
自己の持分に基づく使用収益権の放棄またはその制限を受諾して自己の持分にまで地上権を設定することの同意ではない
→他の共有者の同意があったとしても,用益権を設定できる根拠にはならない
※登記研究編集室編『増補 不動産登記先例解説総覧』テイハン1999年p1266

4 単独の共有者による貸借契約(賃貸借・使用貸借)の効果

次に,共有者の1人が他の共有者の関与なく賃貸借や使用貸借契約を締結したとしても,原則としてこれらは変更または管理行為なので無効です。正確には,まず,関与していない共有者に効果は帰属しません。
次に当該共有者の共有持分についてはどうでしょうか。まず,賃貸借・使用貸借は債権契約であり,対象物を所有しない者であっても貸主になることができます。そこで効果は帰属するという発想もあります。しかし,現在の一般的な解釈としては,用益物権と同じように当該共有者についても効果を生じないということになります。
行為者が所有権や共有持分権を持っているどうかとは関係なく,契約の対象物(目的物)として物(有体物)しか認められない,ということは別の問題なのです。

<単独の共有者による貸借契約(賃貸借・使用貸借)の効果>

あ 前提事情

共有者が単独で(他の共有者の関与なく)第三者との間で賃借契約(賃貸借・使用貸借)を締結した

い 共有物(全体)に及ぶ効果

(共有物を対象とする契約としては)共有物の変更(処分)または管理行為に該当する
詳しくはこちら|共有物の賃貸借契約の締結・更新の管理行為・変更行為の分類
詳しくはこちら|共有物の使用貸借の契約締結・解除(解約)の管理・処分の分類
要件に該当すれば有効である(全共有者に効果が帰属する)
ただし,協議がないことにより効果が否定されることもある
詳しくはこちら|共有物の使用方法の意思決定の方法(当事者・協議の要否)

う 共有持分に及ぶ効果

ア 見解
共有持分を対象とする賃貸借について,以前は認める見解もあった
しかし現在は否定する見解に統一されたといえる(後記※2)
イ 条文との整合性
賃貸借・使用貸借のいずれも対象物はであり,引き渡しを要するものと規定されている(契約成立の要件かどうかは違いがあるが)(後記※3)
には共有持分を含めない(有体物だけである)という解釈が合理的といえる

え 債権契約としての効果

仮に賃貸借・使用貸借契約に関与していない共有者には効果が帰属しない場合でも
契約当事者の間では債権契約として有効である
→債務不履行責任が生じる

5 共有持分への賃借権設定に関する見解

登記実務としては,以前は前記のような発想で,共有持分への賃借権設定登記を認めていました。しかし,現在は否定されています。

<共有持分への賃借権設定に関する見解(※2)>

あ 現在の見解

ア 仮登記に関する先例(前提)
共有持分に対する賃借権設定の仮登記申請は受理できない
※昭和48年10月13日民3第7694号民事局回答
イ 本登記との同一性
本登記ができるか否かによって,仮登記の受理・不受理も決せられる
※登記研究編集室編『増補 不動産登記先例解説総覧』テイハン1999年p1266
ウ 最近の見解
賃借権であっても,その権利の内容は物を使用収益することを内容とする権利である
究極のところ用益物権と同様に目的物を用役することができなければ設定する意味がない
共有物の場合,共有者相互間でそれぞれ所有権(持分権)を制限し合っている
設定者(共有者)が当該共有物の用益を単独で行うことはできない
賃借権者は,共有物全体についてはもとより事実上の一部分についても用益する権限を持つことができない結果となる
用益権本来の目的を達し得ないばかりでなくいたずらに法律関係を複雑にすることになる
持分権は所有権の内容を指すものであるから,持分をもって賃借権の内容をなす『物』とは言えない
共有持分に対する賃借権の設定の登記は,これをすることができない
※登記研究編集室編『増補 不動産登記先例解説総覧』テイハン1999年p1266,1267

い 過去の見解

ア 否定説
賃借権は債権であり,目的物を完全・排他的に支配する権利ではない
特定の持分に対して賃借権を設定することは可能である
※『登記研究175号』p47
※『月報司法書士14巻9号』p60
イ 肯定説
物権と同様に賃借権を設定することはできない
※昭和5年7月9日法曹界決議
※昭和10年登記学会決議

6 賃貸借と使用貸借の条文

賃貸借も使用貸借も対象物(目的物)は条文上『物』となっています。さらに,『引き渡し』という記述もあり,引き渡しができるものであることが前提となっています。賃貸借も使用貸借も,権利を対象(目的)とすることは予定されていないといえます。

<賃貸借と使用貸借の条文(※3)>

あ 民法601条

(賃貸借)
第六百一条 賃貸借は、当事者の一方があるの使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うこと及び引渡しを受けた物を契約が終了したときに返還することを約することによって、その効力を生ずる。

い 民法593条

(使用貸借)
第五百九十三条 使用貸借は、当事者の一方がある引き渡すことを約し、相手方がその受け取った物について無償で使用及び収益をして契約が終了したときに返還をすることを約することによって、その効力を生ずる。

7 共有者から使用承諾を受けた第三者への明渡・金銭の請求(概要)

以上のように,共有者間の協議や意思決定をせずに,共有者が単独で賃貸借や使用貸借の契約を第三者と締結した場合には,共有物全体にも,契約当事者の持分だけにも契約の効果は生じません。ただし,これらの契約そのものではなく,共有者の1人が共有物の使用を承諾した状態となります。原則的に,他の共有者は明渡請求をすることはできなくなります。金銭の請求は原則的に認められます。これらについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|共有者から使用承諾を受けて占有する第三者に対する明渡・金銭の請求

8 共有者単独での売却,担保権設定の効果(概要)

以上の説明は,共有者が単独で用益物権を設定した,または賃貸借,使用貸借契約を締結したケースについてのものでした。
この点,共有者が単独で共有物(全体)を売却した場合や,担保権を設定した場合には,以上とは異なり,当該共有者の有する共有持分についてだけ効果が生じることがあります。これについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|共有者単独での譲渡(売却)・抵当権設定の効果(効果の帰属・契約の効力)

本記事では,共有者が単独で用益物権の設定や賃貸借,使用貸借契約を締結した場合の法的効果を説明しました。
実際には,細かい事情によって法的扱いが違ってきます。
実際に共有物(共有不動産)に関する問題に直面されている方は,みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。