【共有不動産の基礎知識とトラブルの典型例・特徴や解決方法】

1　共有不動産の基礎知識とトラブルの典型例・特徴や解決方法

共有不動産に関するトラブルはとても多く、当事務所の主な取扱分野です。本記事では、共有不動産の基礎知識やトラブルの典型例や解決方法を説明します。

2　共有不動産とは？共有者の権利と義務

共有不動産とは、複数の人が一つの不動産を共同で所有（共有）している状態のことです。
共有者は、共有持分に応じて不動産を使用・収益・処分する権利を有しますが、同時に不動産の管理・維持費用、税金（固定資産税）の負担義務も負います。
共有不動産を活用する場合や売却（処分）には、共有者の持分の過半数の賛成が必要、または共有者全員の合意が必要となります。そこで意見の対立が生じやすく、トラブルに発展するケースもよくあります。

3　共有不動産の使用料を決める際の基準と注意点

たとえば、AB共有の建物にAが住んでいる、というケースはとても多いです。そうするとBは建物を使用できないので、AはBに、不動産の使用価値に応じた対価（使用料）を支払うことが一般的です。法律上「償還義務」といいます。使用料の金額は、不動産の時価や賃料相場を参考に、共有者間で協議して決定します。
しかし、共有者間の意見が対立し、合意が得られない場合もあります。そのような場合には、調停や訴訟といった法的手続を用いることになります。

4　共有不動産の分割方法と手続き

共有不動産のトラブルの根本的な解決は、共有自体を解消することです。これを共有物分割といいます。
共有物分割の方法には、現物分割と（全面的）価格賠償と換価分割の３つがあります。
現物分割は、不動産を物理的に分割して各共有者が実際の不動産を取得する方法です。
全面的価格賠償は、一部の共有者が他の共有者から持分を買い取って単独所有にする方法です。
換価分割は、不動産を売却して、売却代金を共有者でわける方法です。
分割の手続としては、最初に話し合いをして全員が合意すれば共有物分割が実現します。
話し合いで合意に至らなければ共有物分割訴訟を提起します。最終的には裁判所が判決として分割方法を決めますが、実際にはその前に和解で終わることも多いです。
また、交渉と訴訟の中間的な民事調停を活用することもあります。
なお、相続によって共有となったケースでは共有物分割ではなく（家庭裁判所の）遺産分割の調停や審判を用います。
分割手続は複雑で専門的な知識を要するため、弁護士のサポートを受けることをおすすめします。

5　共有不動産の賃貸に関するルールと注意点

共有不動産を賃貸する場合、共有者全員の同意が必要となることが多いです。
賃貸借契約の締結や解約、賃料の分配方法、滞納時の対応など、共有者間で決める事項が多岐にわたります。トラブル防止のためには、事前に共有者間の合意内容を書面化しておくことが有用です。しかし、共有者が親族なのでそのような予防策をとっていなかったため、後でトラブルに発展するケースも多いです。

6　共有不動産の売却方法と手続き

（１）通常の売却

共有不動産の売却は、複数の所有者（共有者）が関与するため、スムーズに進めるには適切なステップを踏むことが重要です。
まず、共有者全員で売却することや売却代金について合意を得ることが必要です。全員が売却に同意しない場合、そもそも売却できません。
次に、不動産仲介業者（宅建業者）に評価額についてアドバイスをもらいながら、適正な売却価格を設定します。その後、不動産仲介業者を通じて売却活動を行い、買い手を見つけます。売却が決まったら、共有者全員で売買契約書に署名し、最後に代金決済、所有権移転登記を行って売却手続が完了します。
実際には、売却金額について共有者の間で意見が食い違って、売却が実現しない、ということもあります。

（２）持分売却

共有者AがAの共有持分だけを第三者に売却する方法もあります。特殊な取引となりますので、購入するのは共有持分の買取を専門とする事業者となります。

7　共有不動産に関する税金の取り扱い

共有不動産に関して、いろいろな場面でいろいろな種類の税金がかかります。
共有不動産を売却する場合、譲渡所得税や住民税の課税対象となります。税額は、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた金額に税率を乗じて計算します。共有者が複数いる場合、持分に応じて税金を分担することになります。
相続や贈与により共有不動産を取得した場合は、相続税や贈与税の対象となります。税額は、不動産の評価額に基づいて計算されます。共有持分の評価は、単独所有の場合と比べて低くなる傾向があります。
共有不動産を賃貸している場合は、賃料収入に対して所得税や住民税が課税されます。賃料収入から必要経費を差し引いた金額が税金の計算基礎となります。
また、共有不動産の固定資産税（都市計画税）は、共有者が持分に応じて負担します。
このように、共有不動産に関する税金の問題は、単独所有の場合と同じようなこともありますが、共有者間に連帯納付義務があるなど、共有の場合だけの特殊なルールもあります。

8　共有不動産のトラブル事例の典型例・特徴と解決方法

共有不動産に関するトラブルは、共有者間の意見の対立や管理の不備から生じることが多いです。
たとえば、共有者の１人だけが共有建物に住んでいて対価を支払うべきかどうかが問題となる、また、家族が共有している不動産を売却する際、一部の共有者が売却に反対して売却できない、共有建物を賃貸しているが賃料の分配がない、金額がおかしい、などといったことからトラブルに発展することがよくあります。
共有者は通常、親族など、近い関係にあります。そこで、相続や離婚など家族の問題、感情的な対立が背景にあり、いったんトラブルに至ると解決が難しい、という傾向があります。
このような場合、法律の専門家である弁護士が介入して交渉することで解決に至ることもあります。解決に至らなければ、調停や訴訟といった裁判所の手続を利用します。
解決の中身としては、使用対価（使用料）の金額や賃料分配のルールを作るというものもあれば、共有を解消して、根本的に問題が起きないようにする方法（共有物分割）もあります。
紛争解決の方法は、状況に応じて適切に選択することが重要です。当事務所では、共有不動産の紛争解決に豊富な実績を有する弁護士が、お客様の状況を丁寧にヒアリングし、最適な解決策をご提案いたします。

9　共有不動産問題に強い弁護士の選び方

共有不動産の問題は、法律知識だけでなく、不動産実務や税務の知識も必要とされる複雑な分野です。弁護士に相談することで、法的なリスクを最小限に抑え、円滑な解決を図ることができます。弁護士選びの際は、共有不動産問題の取り扱い実績や、不動産・税務の知識、コミュニケーション能力などを重視することが大切です。もちろん、みずほ中央法律事務所では、共有不動産の紛争解決のノウハウをもった弁護士が、具体的事案、当事者の希望を元に最適なアクションをご提案、遂行します。

本記事では、共有不動産の紛争の典型例や特徴、解決方法について説明しました。
実際には、個別的事情により法的判断や主張として活かす方法、最適な対応方法は違ってきます。
実際に共有不動産に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。