【不動産競売における物件明細書の記載の効力（誤りの是正・公信力なし）】

1　不動産競売における物件明細書の記載の効力（誤りの是正・公信力なし）

不動産競売では競売不動産の基本情報や権利関係が記載された物件明細書が作成され、公表されます。入札候補者はこれをみて入札するかどうか、入札金額をどうするか、などを検討します。実際には物件明細書の記載が誤っていることもあり、ここからいろいろな問題が生じます。
本記事では、物件明細書の記載の効力や誤っている場合の対応について説明します。

2　民事執行法６２条・物件明細書に関する規定

最初に、不動産競売における物件明細書に関するルールである民事執行法６２条を確認しておきます。
裁判所書記官が物件明細書を作成するということ、記載事項として買受人にとって重要な情報が定めてあります。また、物件明細書を公表するということも書いてあります。実際には、ウェブサイト（BIT）上で公表されるので多くの方はこれを見て入札を検討する、ということになります。

3　物件明細書の誤りへの手続上の対応→売却不許可・執行抗告

この点、物件明細書に誤ったことが記載されることも実際にはあります。その場合、買受人の立場としては、誤った判断を前提に不動産を買ってしまうことになるので、誤りが重大であれば裁判所は売却不許可とします。売却許可決定が出てしまった後に執行抗告を申し立てる方法もあります。

競売手続におけるイレギュラー事態への対応については別の記事で説明します。
詳しくはこちら｜不動産競売で不動産が損傷・滅失した場合の救済手段（売却不許可・売却許可取消）

4　物件明細書の誤りの実体上の効力→公信力なし

（１）まとめ

実際には、売却手続が終わってから、つまり買受人が所有権を取得した後に、物件明細書の記載について関係者の間で意見の対立が起きることがあります。典型例は、物件明細書には（買受人に対抗できる）「借地権がある」と書いてあるけれど、土地の買受人が「実際には借地権はない」と主張して土地の明渡を請求する、というケースです。
このようなケースでは、物件明細書に「借地権がある」と書いてあって是正されないまま競売が終わったので、もう「借地権はある」ということで決まった、という発想も浮かびます。しかし、物件明細書の記載はあくまでも書記官の判断（意見）です。その後の訴訟で裁判官が実際の過去の事情から借地権が存在するかどうかを判断することになるのです。
たとえば、競売の段階では土地の占有者（建物所有者）が、土地の賃貸借契約書を提出しなかったため書記官が「借地権はない」と判断したところ、競売完了後の訴訟で初めて賃貸借契約書を提出した場合、裁判官が借地権があると判断することはあります。最初から提出しなかったので信用性が下がりますが、とにかく物件明細書の記載とは別の判断になることもあるのです。

（２）中野貞一郎「民事執行・保全入門」→公信力なし

物件明細書の記載があってもそのとおりの権利関係となるわけではない、ということを別の言い方をすると物件明細書には公信力がないということになります。これについては学説も認めています。

（３）判例→競売公告に公信力なし

古い時代の競売手続では物件明細書は存在せず、代わりに競売公告に権利関係が記載されていました。この競売公告について、判例は公信力がないと判断しています。

（４）物件明細書の書式における「公信力なし」の注意書き

現在の競売手続の実務で使われている物件明細書では、１枚目の目立つ場所に注意書きとして公信力がないということを分かりやすい言葉で書いてあります。

（５）民事執行規則３０条の４・物件明細書の誤りがある場合の措置（参考）

少し話題が変わりますが、民事執行規則の中に、物件明細書の記載事項とは異なる事項を基礎として売却基準価額を決めるやり方が書いてあります。要するに、物件明細書の記載が誤っているので、売却基準価額の計算では物件明細書の記載は使わない場合の扱いです。物件明細書の記載が誤っていることもあることを前提としたルールといえます。

本記事では、不動産競売における物件明細書の権利関係の記載の効力について説明しました。
実際には、個別的事情により法的判断や主張として活かす方法、最適な対応方法は違ってきます。
実際に不動産競売に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。