1 貸地の売却→本来『借地』は消えるが『登記』があれば存続する
2 『土地の賃借権』は『地主が登記に協力する義務』がない→使われない
3 『建物登記』が『土地賃借権登記』の代わりになる
4 土地賃貸借,地上権の登記の代わりの『建物登記』は『表示登記』でも良い
5 『地上権』についても『建物登記で代用』が認められる
6 建物の登記名義と借地人に『ズレ』が生じると『対抗力なし』リスクが高い
7 建物登記による借地権の対抗力と建物滅失

1 貸地の売却→本来『借地』は消えるが『登記』があれば存続する

<事案概要>

借地となっている土地の地主が土地(底地)を売却した

(1)土地の賃貸借の場合

原則として『売買は賃貸借を破る』ということになっています。
専門的には物権は債権よりも優先ということです。
この原則によると,次のようになります。

<『売買は賃貸借を破る』の原則論>

新所有者(買主)は,旧所有者の地位(賃貸人)を引き継がない

新所有者は賃借人を『不法占有者』とみなせる

明渡請求が可能

特に不動産については,このような利害対立については登記で判断する原則があります。
詳しくはこちら|対抗要件・登記の基本|種類・獲得時期・不完全物権変動・単純/背信的悪意者
この点,本来,賃借権は,物権ではないので,登記の対象ではありません。
しかし,『賃借権の登記』があれば賃借権が勝つことになります(民法605条)。
例外的に,その重要性から,特別に『登記できる』と条文で特別措置が取られているのです。

(2)地上権の場合

地上権と所有権は両方物権としてストレートに対抗関係に立ちます。
上記のとおり,登記を先に取得した方が勝つ,というルールになります(対抗要件)。

この登記で決まるルールには大きな例外があります(後述)。

2 『土地の賃借権』は『地主が登記に協力する義務』がない→使われない

賃借権は,特別措置として例外的に登記できることになっています(前述)。
賃借権の登記があれば,新所有者との間で賃貸借契約が引き継がれます。
しかし,現実の場面において,地主が応じない限り登記はできません(共同申請主義)。
詳しくはこちら|登記は共同申請が原則だが判決や相続では単独申請ができる
そして,地主は賃借権の登記申請に協力する義務はありません。
債権という性質から,このように解釈されています。
実際にも,賃借権の登記というのは非常に特殊なレアケース以外ではお目にかかりません。
売買の場合,当たり前のように登記が行われますが,それとは別なのです。
詳しくはこちら|対抗関係・登記の種類|賃借権・動産・債権譲渡・株式譲渡|登記請求権

3 『建物登記』が『土地賃借権登記』の代わりになる

土地の賃借権借地権については,登記請求権がなく,実際に登記されることはほとんどありません。
この点,借地借家法に救済措置があります。

<建物登記による借地権の対抗力(※1)>

『借地上の建物の登記』がある場合
→借地権を第三者に対抗できる(対抗力となる)
=土地賃借権・地上権の登記の代わりになる
※借地借家法10条1項,旧建物保護法1条

建物であれば,借地人自身の所有物ですので,地主とは関係なく登記できます。
逆に,最低限建物の登記はしておかないとリスキー,ということができます。

4 土地賃貸借,地上権の登記の代わりの『建物登記』は『表示登記』でも良い

(1)『建物の登記』は所有権登記表示の登記がある

『建物の登記』はさらに細かく分けられます。
所有権の登記表示の登記(表題部登記)です。
所有権の登記はちょっと手間がかかります。
司法書士等に依頼する場合,その費用と,印紙代(登録免許税)がかかります。
表示登記であれば,公的な費用はゼロです。
土地家屋調査士に依頼すれば手数料がかかりますが,所有権の登記よりも安いことが多いです。
また,法務局が職権で登記してくれることもあります。

(2)賃借権登記の代わり表示の登記でも良い

土地賃借権の登記の『代用』についての判例があります。

<土地賃借権の登記×建物の『表示』登記>

建物の『表示』登記でも借地権の保全(対抗要件)となる
※最高裁昭和50年2月13日

このようにして,借地権の対抗要件,は大幅に簡略化されているのです。
結局,最初に規定された民法605条の賃借権の登記はほぼ誰も使いません。
幻のような存在と化しています。

5 『地上権』についても『建物登記で代用』が認められる

地上権については物権です。
賃借権と違って登記請求権があります。
最悪でも判決を得て,借地人サイドで単独申請が可能です。
しかし,結論としては,賃借権と同様に,建物の登記での代用が認められます。

理由としては,借地借家法10条1項には『賃借権』という制限がありません。
文言解釈として,地上権も含まれるとしか考えられません。
また,地上権者が地主に対して『地上権設定登記請求訴訟』を提起するというのも非現実的である,という見解が強いです。
売買という取引とは違って,借地は長年の付き合いが前提です。
極力対立,衝突しなくて済むようにという配慮があるのです。

6 建物の登記名義と借地人に『ズレ』が生じると『対抗力なし』リスクが高い

以上のように『借地権の対抗要件』は優遇的な規定・解釈が充実しています。
しかし,実際には『対抗要件が不十分』であるためにトラブルとなることがあります。

<借地権の対抗要件が『曖昧』→『見解対立』の典型>

あ 地主の承諾→借地権譲渡

建物の登記名義の変更をしていなかった

い 建物新築時の節税策

建物を新築した時に,登記名義を息子(子供)にしておいた

う 節税策としての『所有権移転』

借地人が建物を子供に贈与した
『家族内部のことに過ぎない』と考え,地主の承諾を得なかった

え 借地権の相続

その後長期間登記をしないままであった

対抗要件の原則論としては『登記名義と権利者が一致している』ことが前提です。
上記のような事情があると『実質的な借地人』と『建物登記名義人』が異なります。
『対抗要件』としては認められない,という扱いとなる可能性が高いです。
一方,一定の範囲で『登記の流用』が認められることもあります。
細かい事案・判例の蓄積からしっかりと有利なものを主張することが有利な解決につながります。

7 建物登記による借地権の対抗力と建物滅失

借地上の建物の登記は借地権の対抗要件となります。
建物が滅失すると,対抗要件としても機能しなくなるのが原則です。
土地上に掲示をすれば2年間は対抗力が維持されます。
これは対抗力に関する救済的な措置です。借地権自体が2年間だけしか維持されない,というわけではありません。
誤解が多いところですので注意が必要です。

<建物登記による借地権の対抗力と建物滅失>

あ 建物登記による対抗力(前提)

建物の所有権登記が借地権の対抗要件となる(前記※1)
※借地借家法10条1項

い 建物滅失による対抗力喪失

建物が滅失した場合
→建物の登記は効力がなくなる
→原則として借地権の対抗力はなくなる

う 建物滅失の救済措置

建物が滅失した場合(い)においても
一定の事項を土地上に掲示することにより対抗力を有する
滅失後2年経過前に再築し所有権登記をした場合に限られる
※借地借家法10条2項