1 借地条件・増改築の制限の有効性(総論)
2 借地上の建物の建築や増改築の制限(全体)
3 増改築の制限に関して拡散する誤解の内容
4 関係悪化を避けるための承諾料支払(概要)
5 増改築禁止特約があると地主の承諾が必要になる
6 借地条件変更・増改築許可の裁判(概要)

1 借地条件・増改築の制限の有効性(総論)

借地契約の条項には,借地条件の規定や建物の増改築の禁止の規定が入っていることが多いです。
本記事では,借地条件や増改築の制限・禁止の具体例や有効性について説明します。
なお,これらについては,旧法時代の借地と新法時代の借地で同じ扱いがなされています。
ですから,借地権の開始時期に関わらず当てはまります。
また,基本的に,旧借地法と借地借家法で異なる規定はありません。
そのため,旧借地法に関する解釈(判例)は,借地借家法でもそのまま当てはまります。

2 借地上の建物の建築や増改築の制限(全体)

借地上の建物の増改築や建替え(再築)は,基本的に法律上制限や禁止がなされているわけではありません。
法律上の制限は平成4年以降に開始した借地が更新した後,つまり平成34年になった後のものだけです。
一方,今でも契約上制限や禁止する条項(特約)が存在することは多いです。

<借地上の建物の建築や増改築の制限(全体;※1)>

あ 法律上の制限

法律上は建物の建築や増改築を制限する規定はない
→借地人は自由に建築・増改築をすることができる
ただし『い・う』の制限を受けることがある

い 合意・特約による制限

借地人は『ア・イ』の制限を受ける
ア 借地条件
契約で定めた借地条件
イ 増改築禁止特約
増改築を制限する特約
※借地借家法17条;前提として

う 新法時代の借地の再築

平成4年8月以降に開始した借地について
更新後に再築(滅失後の築造)をするには地主の承諾を要する
※借地借家法18条
詳しくはこちら|借地借家法の借地上建物の滅失・再築による解約の規定と基本的解釈
※澤野順彦『実務解説 借地借家法 改訂版』青林書院2013年p224,225

3 増改築の制限に関して拡散する誤解の内容

借地上の建物の増改築や建替え(再築)についてはいろいろなルールが適用されます。
複雑なので誤解が拡がっています。
ここでは,非常に基本的なことを確認しておきます。
つまり,増改築や建替えは法律上は基本的に制限されていません。
あくまでも増改築禁止特約や借地条件がある場合だけ,これらにより制限されるのです。
これらの特約(規定)がなければ制限を受けないのです。

<増改築の制限に関して拡散する誤解の内容>

あ 増改築の自由(前提;概要)

建物の増改築・建替え(再築)について
→増改築禁止特約がなければ制限されない(前記※1)

い 誤解の拡散

増改築禁止特約が存在しない借地について
借地条件の範囲内で増改築をするケース
→誤解により『う』の行為がなされることが多い
→いずれも法的には必要のないことである

う 誤解による行為の典型例

ア 借地人が増改築について地主の承諾を得る
イ 借地人が増改築の承諾料を地主に支払う
ウ 承諾のない増改築に対して地主が異議・解除を主張する
※澤野順彦『実務解説 借地借家法 改訂版』青林書院2013年p225

4 関係悪化を避けるための承諾料支払(概要)

法律上は必要ではないのに増改築について,地主の承諾を得る実例もあります。
単に誤解という理由もありますが,法律面以外での不利益を避けるという理由もあります。
地主と借地人の関係が悪化すると,借地人は事実上,ローン(融資)を受けることや建物を売却することができなくなることがあるのです。
このような不利益を回避するために,法律的な理論とはまったく関係なく,増改築の承諾料が払われることもあります。
詳しくはこちら|増改築トラブルにより地主の融資承諾書を得られない問題(弁護士ガイド)

5 増改築禁止特約があると地主の承諾が必要になる

以上の説明は,特約で建物の増改築が禁止(制限)されていないという前提です。
この点,最近の借地では,増改築禁止特約が存在する借地契約も多いです。
増改築禁止特約は有効です。
詳しくはこちら|借地契約の増改築禁止特約の有効性と違反への解除の効力
そこで,建物の増改築(建替え)をするには地主の承諾が必要になります。
一般的には相場に従った承諾料を払うのと引き換えに承諾を得るということになります。
詳しくはこちら|建物全面の増改築の承諾料(財産上の給付の裁判例集約)
なお,承諾料はある程度まとまった金額になります。
そこで,承諾料を支払ったことは,将来の更新の際に,法定更新を認める方向に働くことがあります。
詳しくはこちら|借地の更新拒絶・終了における『正当事由』・4つの判断要素の整理

6 借地条件変更・増改築許可の裁判(概要)

増改築禁止特約があるケースで地主が承諾してくれないと,借地人は自分の建物の活用が大きく制限されます。
これは不合理ですので,地主に代わって裁判所が許可をする制度があります。
詳しくはこちら|借地条件変更・増改築許可の裁判手続(基本・新旧法振り分け)