1 更新に関する新旧法の適用の振り分け(概要)
2 更新請求と更新拒絶の条文規定
3 使用継続による更新と異議の条文規定
4 更新後の存続期間(概要)
5 期間満了時の建物買取請求権

1 更新に関する新旧法の適用の振り分け(概要)

本記事では,旧借地法の更新に関する規定や更新されないケースにおける建物買取請求権について説明します。
まず,平成4年8月より前に開始した借地では,更新に関しては現在でも旧借地法のルールが適用されます。

<更新に関する新旧法の適用の振り分け(概要)>

あ 更新の規定の適用

借地借家法の施行前に設定された借地権について
借地法の更新の規定が適用される
※改正附則6条

い 借地借家法の施行日

平成4年8月1日
※改正附則1条
※平成4年政令25号
<→★改正附則

2 更新請求と更新拒絶の条文規定

更新の方法のうち1つは『更新請求』です。
地主が更新請求を阻止する方法として『更新拒絶』があります。
更新拒絶のためには正当事由が必要です。
そのため実際には更新拒絶ができないことが多いです。

<更新請求と更新拒絶の条文規定>

あ 更新請求

借地権消滅の時点で建物がある場合
→借地人は契約の更新を請求できる
→前契約と同一の条件をもって更に借地権を設定したものとみなす
新たな存続期間は30年or20年となる
※借地法4条1項

い 更新拒絶

地主が遅滞なく異議を述べた
正当事由が認められる場合
例;地主が自ら土地を使用する必要がある
詳しくはこちら|借地の更新拒絶・終了における『正当事由』・4つの判断要素の整理
→更新されない
=借地権が消滅する
※借地法4条1項但書

3 使用継続による更新と異議の条文規定

借地人が借地の使用を継続するだけで更新されるという規定もあります。
地主がこのような更新を阻止する方法として異議があります。
異議のためには通常,正当事由が必要です。
しかし,借地上に建物が存在しない場合は正当事由が不要となります。

<使用継続による更新と異議の条文規定>

あ 使用継続による更新

借地権の消滅後,借地人が土地の使用を継続する
地主が遅滞なく異議を述べない
→前契約と同一の条件をもって更に借地権を設定したものとみなす
新たな存続期間は30年or20年となる
※借地法6条1項

い 使用継続に対する異議

ア 建物があるケース
地主が遅滞なく異議を述べた
正当事由が認められる場合
→更新されない
イ 建物がないケース
地主が遅滞なく異議を述べた場合
→更新されない
正当事由は不要である
※借地法6条2項

4 更新後の存続期間(概要)

借地は『期間の定めがない』ということは生じません。
更新後の期間も借地法で決められています。

<更新後の存続期間(概要)>

あ 法定更新
借地の目的 法定期間
堅固建物所有目的 30年
非堅固建物所有目的 20年

※借地法5条1項,4条3項,6条1項

い 合意更新

地主・借地人の合意によって
法定期間(あ)よりも長い存続期間を合意できる
※借地法5条2項
詳しくはこちら|旧借地法における期間に関する規定と基本的解釈

5 期間満了時の建物買取請求権

期間満了時に『更新』がされるとは限りません。
期間満了によって借地が終了(借地間が消滅)することもあります。
この場合は,借地人は建物を強制的に地主に買い取らせることができます。

<期間満了時の建物買取請求権>

あ 基本的事項

借地契約の更新がない場合
借地人は建物買取請求権を行使できる
→建物を時価で地主が買い取ることになる
詳しくはこちら|建物買取請求権の基本・要件・趣旨
※借地法4条2項

い 異議を無視した再築との関係(概要)

再築について地主が異議を述べた
借地人は再築を強行した
期間満了時に借地人は建物買取請求権を行使した
→建物買取請求権を認める見解が一般的である
代金の算定や支払期限などについて複数の見解がある
詳しくはこちら|旧借地法における地主の異議を無視した建物再築の扱い