解決ガイド｜共有の収益不動産の３大トラブル＝経費・収入分配・管理方法

1　共有の賃貸マンション、オフィスビルの３大トラブルとは？

お父様が経営していた賃貸マンションやオフィスビルを兄弟で相続するケースはよくあります。
また、百貨店などの大規模な店舗では、区分所有の１区画を『共有床』として、複数人の共有とすることが多いです。第三者に賃貸し、賃料収入を共有者で分配するような状況になります。
いずれにしても、共有者の関係が悪化して、トラブルに発展することがよくあります。
トラブルの特徴と解決策の概要を説明します。

2　経費分担に応じてくれない共有者がいる時は？

共有不動産の経費分担のルールは単純です。
共有持分割合によって按分するというものです。１人が立て替えたら、他の共有者に請求できます（求償権）。
詳しくはこちら｜共有物に関する負担の基本（具体例・求償・特定承継人への承継）
仮に共有者の１名が経費分担金の請求を無視している場合は強制買取できる制度もあります。
詳しくはこちら｜共有持分買取権の基本（流れ・実務的な通知方法）

3　経費分担での対立のタネとは？

経費分担のルールは単純ですが、実際にはそう簡単にはいきません。

4　賃料収入の分配と経費分担はどう関係する？

賃料収入は、経費分担の裏返しです。
共有持分割合で分配するのが原則です。
これ自体は単純です。

共有不動産の賃貸借の賃料（賃料請求権の帰属・賃貸人の相続の際の賃料供託）

しかし、上記のとおり、未清算の経費と相殺したと言われて分配されない、ということが生じます。

なお、相続直後の収入分配については、複雑を極めます。
詳しくはこちら｜遺産の賃貸不動産の賃料債権の扱い（遺産分割／当然分割・遡及効の制限）
ますます見解が異なって対立するとなる傾向が強いです。

5　共有者の意見が割れることとは？

収益不動産は、管理だけで１つの大きな業務です。
判断、決定することが多いです。
共有者が対立していると、細かい決定事項について、意見がまとまらないということになります。

もちろん、民法とその解釈によって、このような管理事項についてどのように定めるのかは、決まっています。
詳しくはこちら｜共有物の変更・管理・保存行為の意思決定に必要な同意の範囲と大まかな分類
詳しくはこちら｜共有物の使用方法の意思決定の方法（当事者・協議の要否）
しかし、実際には、上記のように見解が一致しないと、感情的対立に至り、経費、収益分配の対立に直結するのです。

6　賃貸管理の内容を合意する解決

このように、『収益不動産が共有』という状態は『対立のタネが多い』＝紛争になりやすい、と言えます。
また、経費、収入は延々と続くので、『対立のタネが消えない』ということも特徴です。
解決の方法の１つは、賃貸管理の内容を合意することです。
管理の方法で意見の違いが生じないようにする、という方向の解決です。

7　共有物分割で共有を解消する解決

共有という状態を解消すれば、それ以降は『共有者同士の対立』は生じなくなります。
そのためには共有物分割の手続を用います。
具体的には協議や訴訟です。
共有物分割によって、具体的にどのような内容で共有が解消されるのか、については大きく３つの種類があります。

（１）全面的価格賠償

共有者の１人が、『他の共有者の共有持分』を買い取る方法です。
共有者の１人が居住している、とか、店舗として入居している場合に好ましい方法です。
この場合、買い取る金額で見解が対立することがあります。
詳しくはこちら｜全面的価格賠償の基本（平成８年判例で創設・令和３年改正で条文化）

（２）換価分割（代金分割）

対象不動産を競売にかけて、売却代金を分配する方法です。
金銭で分けるという意味では非常に公平です。
共有者自身も入札に参加できるので、安く買い取るチャンスもあります。
詳しくはこちら｜形式的競売における共有者の入札（買受申出）の可否
ただ、誰の手に渡るかわからないという意味で手放したくない共有者には好ましくない類型です。

（３）現物分割

不動産そのものを分ける、というものです。
広大な土地だとやりやすい方法ですが、ビル、マンションでは基本的には取れない類型です。
ただし、各戸（専有部分）の独立性が高い場合は、区分所有にする前提で現物分割にする手法もあります。

区分所有とすることを伴う現物分割

（４）複数の財産・分割類型の組み合わせ

複数の財産（共有物）について、以上の『（１）〜（３）』を組み合わせて採用することも柔軟に認められています。
詳しくはこちら｜共有物分割訴訟における一括分割（複数の不動産・複数種類の財産を対象とする）
詳しくはこちら｜共有物分割における分割類型の組み合わせ
共有物分割協議では、全員が分割の方法（類型）に納得して合意しないと成立しません。
しかし、共有物分割訴訟では、最終的に裁判所が適切だと思う方法を強制採用します。
要するに判決として言い渡すわけです。
逆に言えば、判決で不本意な結果になるくらいなら妥協して和解しようという考えに至ることも多いです。

【ご相談者へ；訴訟；判決／和解レシオ】2

8　共有持分買取権による解決

経費の負担をしてくれない共有者がいるという場合には、状況によっては、その者の共有持分を強制的に買い取る方法が使えることもあります。この方法が使えれば、共有持分の対価を支払う必要はありますが、協力的ではない共有者を排除することになります。

共有持分買取権の基本（流れ・実務的な通知方法）

9　共有の収益物件のトラブルを有利に解決するには？

以上のように、共有の収益物件のトラブルでは、多くの法律上の権利義務、手続が関係しています。
しっかりと手続、判断基準を踏まえて解決の予測を立てることが、有利な結果を勝ち取ることにつながります。

個別的なご相談は、みずほ中央法律事務所にご相談いただくことをお勧めします。
みずほ中央法律事務所へのお問い合わせページ

本記事は一般的な説明です。個別の事案にそのまま当てはまるとは限らず、一見似ている事案でも、事情が異なれば結論は異なります。個別的事情により、法的判断や主張として活かす方法、最適な対応方法は違ってきます。本記事でご説明したものと同様の問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。