1 区分所有とすることを伴う現物分割
2 協議による現物分割と区分所有
3 現物分割と区分所有の成立要件の関係
4 区分所有とする現物分割の可否(まとめ)
5 区分所有とする現物分割を認めた裁判例
6 建物図面の不備+当事者の希望撤回→現物分割否定
7 管理や土地占有権原への障害→現物分割否定
8 商業ビル1・2階の取得者の決定困難→現物分割否定
9 区分所有建物の専有部分の共有物分割(参考)

1 区分所有とすることを伴う現物分割

共有物分割の分割類型の1つに現物分割があります。この点,一般的に建物の現物分割は物理的に困難です。
詳しくはこちら|「建物だけ」や「建物と土地」の現物分割の可否(類型別)
しかし区分所有(建物)と組み合わせることで可能となります。
本記事では,区分所有(建物)とすることを伴う現物分割について説明します。

2 協議による現物分割と区分所有

共有者全員が協議して,区分所有建物とすることを伴う現物分割の合意をした場合,これは有効です。ただし(当然ですが),区分所有の成立要件を満たすことが前提です(後述)。

協議による現物分割と区分所有

あ 区分所有とすることを伴う現物分割の合意

1棟の建物甲が共有であった
共有者A・B・Cで協議を行った
『ア・イ』の内容で合意に至った
ア 甲を区分所有建物にするイ 各専有部分をA・B・Cの単独所有とする

い 区分所有の要件

区分所有の成立要件を満たす必要がある(後記※1

う 法的扱い

協議による共有物分割に該当する
現物分割の一種である

3 現物分割と区分所有の成立要件の関係

建物を区分所有とすることを伴う現物分割では,前提として,区分所有の成立要件が満たされる必要があります。物理的に個々の部屋(専有部分)の独立性が必要なのは当然として,さらに,共有者に区分所有の意思が必要なのです。
協議(合意)の場合は,区分所有建物にする意思は当然存在します。一方,判決の場合はどうなのか,という問題がありますが,判決を区分所有の意思に代わるものとして扱う見解が一般的です。結局,区分所有の成立要件の問題はクリアできます。

現物分割と区分所有の成立要件の関係(※1)

あ 基本

区分所有とする現物分割について
→区分所有の成立要件を満たす必要がある
詳しくはこちら|一物一権主義と区分所有(区分所有権の成立の基本と解消)

い 主観的要件

区分所有の意思表明が必要である
ア 協議による分割 共有者間の合意が『意思表明』に該当する
イ 判決による分割 判決による表示について
→意思表明に代わると思われる
詳しくはこちら|区分所有権の客観的要件(区分建物の要件)

う 客観的要件

構造上・利用上の独立性が必要である
詳しくはこちら|区分所有権の主観的要件(区分所有の意思)

4 区分所有とする現物分割の可否(まとめ)

以上のように,区分所有の成立要件と,現物分割の要件の両方が満たされれば,判決でも,区分所有とすることを伴う現物分割を選択することが可能となります。もちろん,個別的な事情により,他の分割類型が選択されることもあります。

区分所有とする現物分割の可否(まとめ)

あ 一般的な見解

区分所有にすることを伴う現物分割について
→認められている
敷地への敷地権設定も判決の中で(形成作用の1つとして)行われる
※東京地裁平成19年2月27日(後記※3
※東京地裁平成4年5月6日

い 個別事情により否定した裁判例(参考)

個別的な事情により,現物分割以外の分割類型が選択されることはある
※東京地判平成20年5月27日(後記※4
※東京地裁平成26年5月22日(後記※5
※東京地判平成24年10月17日(後記※6

5 区分所有とする現物分割を認めた裁判例

区分所有にすることを伴う現物分割を認めた裁判例の事例の内容を紹介します。
土地の所有権を敷地利用権とする,ということも判決の中で示されています。

区分所有とする現物分割を認めた裁判例(※3)

あ 基本的な考え方

建物は13の居室ごとに区分所有建物とすることができる
現物分割することが可能である
土地については,これをすべて本件建物の敷地とする
種類を所有権とする敷地権を設定する
敷地権の対象とする
→建物と一体のものとして扱う
※不動産登記法44条1項9号

い 建物の具体的分割内容

ア 105号室の専有部分 Aの所有とする
イ 102号室の専有部分 Bの所有とする
ウ 残余の専有部分 C・Dの各2分の1の共有とする

う 土地の具体的分割内容

敷地権として当事者の共有とする
共有持分割合について
取得する専有部分の床面積の割合(い)と同じにする
※東京地裁平成19年2月27日

6 建物図面の不備+当事者の希望撤回→現物分割否定

当事者が建物図面を提出しないため,区分所有登記ができない,ということを指摘して,区分所有にすること(による現物分割)を否定したように読める裁判例です。
ただ,正確には,原告は当初は区分所有にする現物分割を希望していたけれど,途中でこの希望を撤回し,換価分割の希望に変更しています。一方,被告は全面的価格賠償を希望しています。
結局,当事者のいずれもが現物分割を希望していないので,これを採用しなかった,と読めます。
なお,被告の希望する全面的価格賠償の相当性を否定する理由として,被告が図面の提出を拒否したことが使われています。

建物図面の不備+当事者の希望撤回→現物分割否定(※4)

あ 原告の希望の変化・被告の図面提出拒否

原告らは,平成17年に本件訴訟を提起し,当初,①本件建物7階及び8階の専有部分と1階ないし6階部分の専有部分とに分割し,前者の区分所有権を原告らに,後者の区分所有権を被告らに別紙共有持分割合記載のとおり帰属させる方法で本件建物を分割する,②本件建物の地下1階部分を床面積87.36平方メートル分の専有部分とその余の専有部分(床面積276.86平方メートル)とに分割し,前者の区分所有権を原告らに,後者の区分所有権を被告らに帰属させる方法で本件建物を分割する,③被告らは,上記各分割による登記手続をした上,原告らに対し,上記各分割により原告らに帰属する区分所有権について共有物分割を原因とする移転登記手続をそれぞれ求めた。
本件建物は,その構造上,専有が可能な部分と共用部分とに分かれており,区分所有建物となり得る
しかし,区分所有権の登記をするには,被告らが保有する本件建物の図面及び各階平面図が必要であるところ,被告らがこれらの提出に応じないことから,区分所有建物の分割方式による現物分割が事実上不可能となっている。
そこで,原告らはこの方式によることを断念し,競売による分割方法を主張するに至った

い 現物分割の困難性

まず,本件建物の現物分割の可否について検討する。
本件建物は,地下1階付き8階建て建物であり,その構造上,専有が可能な部分と共用部分とに分かれており,区分所有建物となり得るが,区分所有権の登記をするには,被告らが保有する本件建物の建築図面が必要であるのに,被告らがこれらの提出に応じないため,本件建物を区分所有する方法による現物分割が事実上困難となっていることは前示のとおりである。
したがって,本件建物の現物分割は,現状のままでは事実上困難といわざるを得ない

う (被告による)全面的価格賠償の妥当性

被告らは,全面的価格賠償の方法による共有物分割を求めるので,検討する。
・・・
もともと原告らが第一次的に希望していた区分所有方式による現物分割が事実上困難となったのは,被告らが区分所有権の登記をするのに必要な本件建物の建築図面の提出に応じないためであることは前示のとおりである。
これらの事情を総合勘案すると,共有者の一部である被告らに本件建物を取得させるのが相当ということはできないから,全面的価格賠償の方法による共有物分割をすることはできない。

え 結論=換価分割の選択

以上のとおり,区分所有方式による現物分割は実現が事実上困難であり,全面的価格賠償の方法による共有物分割の方法についてもその要件を充足しないから,結局,本件建物については競売の方法による共有物分割によるほかない
※東京地判平成20年5月27日

7 管理や土地占有権原への障害→現物分割否定

区分所有建物とした場合に,障害が生じることを理由に,区分所有とすること(による現物分割)を否定した裁判例です。まず,共用部分の管理については,抽象的に,当事者間の対立が激しいから協議や合意(決議)が困難であるということが指摘されています。次に,敷地は建物の共有者の一方だけの単独所有でした。そこで,区分所有にした場合に,他方は土地の不法占有になってしまう,という状況がありました。これらの障害があったので,裁判所は区分所有にすることを否定しました。

管理や土地占有権原への障害→現物分割否定(※5)

あ 共用部分の管理の困難性

本件建物を区分所有建物とする場合,区分所有法に基づいて多数決により建物を管理することになるところ,原告代表者と被告との従前の関係からして,共有部分に関する管理について被告はことごとく決議に反対する等して混乱も生じることが懸念され,その安定的な管理に支障がある
原告代表者と被告とは,従来から関係が悪化し対立しているところ,本件建物の区分所有を認めることで紛争を長期化させることにもなりかねず,紛争の実質的解決という観点からも妥当ではない

い 敷地の利用権原

また,本件建物の敷地である土地の所有権は原告の単独所有であり,被告は敷地に関する権利を有していない。
したがって,仮に本件建物に関する区分所有権を被告に認めたとしても,被告は土地の不法占拠とならざるを得ず,原告は区分所有法第10条に定める区分所有権売渡請求権を行使することにならざるを得ないが,結局,それは共有物に関する全面的価格賠償による分割と同じ結論となる。

う 結論(全面的価格賠償の相当性)

だとすれば,このような本件建物の共有物分割にあたっても,端的に全面的価格賠償による分割を認める方が,紛争の早期かつ一回的解決に資するのであり,合理的である。
したがって,本件建物を区分所有建物とする方法での分割は妥当ではない。
※東京地裁平成26年5月22日

8 商業ビル1・2階の取得者の決定困難→現物分割否定

次に,商業エリアにある収益ビルの共有物分割の事例を紹介します。当然ですが,1階や2階の重要性,価値がとても大きいです。そこで,建物の共有者はいずれも1,2階の取得を希望し,一方で,他の階しかもらえないくらいなら金銭をもらった方がよい,という状況がありました。というのは,1階を得た者が,1階にどのようなテナントを入れるかによって,他の階の収益にも影響がでることがあり得るからです。
そこで,どちらかに1・2階を与えて,他方に3階以上を与えるという方法をとることで弊害が出る,つまり妥当ではないということで,この方法は選択されませんでした。共有者の1人がビル全体を所有するなら,このような弊害はありません。そこで,全面的価格賠償が選択されました。

商業ビル1・2階の取得者の決定困難→現物分割否定(※6)

あ 権利関係(前提)

本件口頭弁論終結時において,原告が有する本件建物及び本件借地権の共有持分は13分の8(以下「原告共有持分」という。)であり,被告が有するそれは13分の5(以下「被告共有持分」という。)である。

い 区分所有とすることの可否(前提)

被告は,本件建物が区分所有権の客体となる建物である旨主張し,これを前提として,価格賠償による調整を伴った現物分割を求めるところ,・・・,本件建物は,その構造上,専有が可能な部分と共用部分とに分かれており,区分所有の対象となる建物と解される。

う 1・2階部分の奪い合い

もっとも,区分所有権が設定された場合,本件建物は原則として各階に1つ(その面積はいずれも約60平方メートル)の専有部分を有することとなり,各共有者に対して各階ごとに分割することになるが,同建物が商業地域に所在する賃貸ビルであることからすると,道路に面した1階の経済的効用は他の階に比して格段に大きく,2階,3階がこれに次ぐものとなる(これは鑑定評価額にも反映されており,本件建物1階ないし3階の各専有部分の価格は同5階ないし8階の各専有部分の価格の1.2倍ないし2倍以上である。)。
また,このような建物においては,1階にいかなるテナントが入居するかによって,建物全体の性格が決定付けられるともいえる。
そして,本件建物は,テナントへの賃貸を目的として建設され,原告及び被告はいずれも賃借人からの賃料収入を得ていたものである。
そうすると,分割方法を現物分割とした場合,共有者の最大の関心事は,本件建物の1階ないし3階を自己が取得できるか否かにあるというべきである(現に,原告及び被告はともに1階及び2階の取得を強く希望しており,他方,弁論の全趣旨から,現物分割を希望する被告において,自らが1階,2階を取得し得ない場合に,なお現物分割を求めるとは解し得ない。)。
そうすると,本件において現物分割を選択した場合,価格賠償による調整がなされるとはいっても,これが他の分割方法と比してより妥当なものであり,かつ,共有者間の実質的公平に資するとまではいえない

え 分割方法の選択基準(一般論)

また,被告は,共有物分割に当たっては現物分割の方法が原則というべきである旨主張するが,裁判所による共有物分割の本質は非訟事件であって,法は,裁判所の適切な裁量権の行使により,共有者間の公平を保ちつつ,当該共有物の性質や共有状態の実状に沿った妥当な分割がなされることを期したものと解されるところであるから,すべての場合に当然に現物分割が第一次的な分割方法とはいえない
(参考)全面的価格賠償と現物分割の優先順序
詳しくはこちら|全面的価格賠償と現物分割の優先順序

お 全面的価格賠償の選択

上記認定の本件不動産の性質,共有関係の発生原因,共有者の数及び持分割合,利用状況及び分割方法についての原告及び被告の希望等の諸事情を総合すれば,本件不動産の取得に関する原告の希望には合理性があるということができるから,同不動産を原告に取得させるのが相当である
したがって,本件不動産を原告の単独所有とし,被告にはその持分の価格を取得させることとしても共有者間の実質的公平を害しないと認められる特段の事情があるということができる。
よって,本件不動産を原告の単独所有とし,原告から被告に対して持分の価格(被告の持分価格は2億4200万円となる。)を賠償させるいわゆる全面的価格賠償の方法によることとする。
※東京地判平成24年10月17日

9 区分所有建物の専有部分の共有物分割(参考)

以上では,区分所有建物になっていない建物を,共有物分割の手続(判決)によって区分所有建物にする,という手法の説明でした。
これとは別に,すでに区分所有建物になっていて,その専有部分について共有物分割をする,というケースもあります。これについては実例や法的問題点を別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|共有の専有部分(区分所有権)の共有物分割の実例

本記事では,区分所有建物とすることを伴う現物分割について説明しました。
実際には,個別的な事情によって結論や最適な対応は違ってきます。
実際に共有不動産の問題に直面されている方は,みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。