1 区分所有とすることを伴う現物分割
2 協議による現物分割と区分所有
3 現物分割と区分所有の成立要件の関係
4 区分所有とする現物分割の可否(まとめ)
5 区分所有とする現物分割(肯定裁判例)
6 建物図面の不備による現物分割の否定裁判例
7 区分所有とすることの障害による現物分割の否定裁判例

1 区分所有とすることを伴う現物分割

共有物分割の分割類型の1つに現物分割があります。この点,一般的に建物の現物分割は物理的に困難です。
詳しくはこちら|現物分割の要件(分割不能の具体例・著しい価格減少の減少率基準)
しかし区分所有(建物)と組み合わせることで可能となります。
本記事では,区分所有(建物)とすることを伴う現物分割について説明します。

2 協議による現物分割と区分所有

共有者全員が協議して,区分所有建物とすることを伴う現物分割の合意をした場合,これは有効です。ただし(当然ですが),区分所有の成立要件を満たすことが前提です(後述)。

<協議による現物分割と区分所有>

あ 区分所有とすることを伴う現物分割の合意

1棟の建物甲が共有であった
共有者A・B・Cで協議を行った
『ア・イ』の内容で合意に至った
ア 甲を区分所有建物にする
イ 各専有部分をA・B・Cの単独所有とする

い 区分所有の要件

区分所有の成立要件を満たす必要がある(後記※1)

う 法的扱い

協議による共有物分割に該当する
現物分割の一種である

3 現物分割と区分所有の成立要件の関係

建物を区分所有とすることを伴う現物分割では,前提として,区分所有の成立要件が満たされる必要があります。
実際にはこの成立要件が大きなハードルとなります。
現物分割と区分所有の成立要件の関係を整理します。

<現物分割と区分所有の成立要件の関係(※1)>

あ 基本

区分所有とする現物分割について
→区分所有の成立要件を満たす必要がある
詳しくはこちら|一物一権主義と区分所有(区分所有権の成立の基本と解消)

い 主観的要件

区分所有の意思表明が必要である
ア 協議による分割
共有者間の合意が『意思表明』に該当する
イ 判決による分割(※2)
判決による表示について
→意思表明に代わると思われる
詳しくはこちら|区分所有権の客観的要件(区分建物の要件)

う 客観的要件

構造上・利用上の独立性が必要である
詳しくはこちら|区分所有権の主観的要件(区分所有の意思)

4 区分所有とする現物分割の可否(まとめ)

以上のように,区分所有の成立要件と,現物分割の要件の両方が満たされれば,判決でも,区分所有とすることを伴う現物分割が選択されることになります。もちろん,個別的な事情により,他の分割類型が選択されることもあります。

<区分所有とする現物分割の可否(まとめ)>

あ 一般的な見解

区分所有にすることを伴う現物分割について
→認められている
敷地への敷地権設定も判決の中で(形成作用の1つとして)行われる
※東京地裁平成19年2月27日(後記※3)
※東京地裁平成4年5月6日

い 個別事情により否定した裁判例(参考)

個別的な事情により,現物分割以外の分割類型が選択されることはある
※東京地裁平成20年5月27日(後記※4)
※東京地裁平成26年5月22日(後記※5)

5 区分所有とする現物分割(肯定裁判例)

区分所有にすることを伴う現物分割を認めた裁判例の事例の内容を紹介します。
敷地権の設定も含めて判決の中で処理が示されています。

<区分所有とする現物分割の(肯定裁判例・※3)>

あ 基本的な考え方

建物は13の居室ごとに区分所有建物とすることができる
現物分割することが可能である
土地については,これをすべて本件建物の敷地とする
種類を所有権とする敷地権を設定する
敷地権の対象とする
→建物と一体のものとして扱う
※不動産登記法44条1項9号

い 建物の具体的分割内容

ア 105号室の専有部分
Aの所有とする
イ 102号室の専有部分
Bの所有とする
ウ 残余の専有部分
C・Dの各2分の1の共有とする

う 土地の具体的分割内容

敷地権として当事者の共有とする
共有持分割合について
取得する専有部分の床面積の割合(い)と同じにする
※東京地裁平成19年2月27日

6 建物図面の不備による現物分割の否定裁判例

建物図面が確保できなかったことにより,区分所有にすることを伴う現物分割が選択されなかった裁判例を紹介します。

<建物図面の不備による現物分割の否定裁判例(※4)>

あ 前提事情

被告が共有物分割に反対,抵抗していた
被告が『建物の図面』を提出しなかった

い 現物分割・判断

区分所有登記ができない
→現物分割は事実上困難である
不可能と言える
→区分所有にする現物分割は選択できない
※東京地裁平成20年5月27日

7 区分所有とすることの障害による現物分割の否定裁判例

区分所有建物とした場合に,共用部分の管理と敷地の利用権原に問題が生じることから,現物分割が選択されなかった裁判例を紹介します。

<区分所有とすることの障害による現物分割の否定裁判例(※5)>

あ 共用部分の管理の困難性

本件建物を区分所有建物とする場合,区分所有法に基づいて多数決により建物を管理することになるところ,原告代表者と被告との従前の関係からして,共有部分に関する管理について被告はことごとく決議に反対する等して混乱も生じることが懸念され,その安定的な管理に支障がある。原告代表者と被告とは,従来から関係が悪化し対立しているところ,本件建物の区分所有を認めることで紛争を長期化させることにもなりかねず,紛争の実質的解決という観点からも妥当ではない。

い 敷地の利用権原

また,本件建物の敷地である土地の所有権は原告の単独所有であり,被告は敷地に関する権利を有していない。したがって,仮に本件建物に関する区分所有権を被告に認めたとしても,被告は土地の不法占拠とならざるを得ず,原告は区分所有法第10条に定める区分所有権売渡請求権を行使することにならざるを得ないが,結局,それは共有物に関する全面的価格賠償による分割と同じ結論となる。

う 結論(全面的価格賠償の相当性)

だとすれば,このような本件建物の共有物分割にあたっても,端的に全面的価格賠償による分割を認める方が,紛争の早期かつ一回的解決に資するのであり,合理的である。
したがって,本件建物を区分所有建物とする方法での分割は妥当ではない。
※東京地裁平成26年5月22日

本記事では,区分所有建物とすることを伴う現物分割について説明しました。
実際には,個別的な事情によって結論や最適な対応は違ってきます。
実際に共有不動産の問題に直面されている方は,みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。