賃貸マンションが兄弟で『共有』となっています。
賃料収入の分配や経費,さらに管理方法で意見が一致しないで困っています。
どのように解決するのでしょうか。

代表弁護士三平聡史1 共有の賃貸マンション,オフィスビルの3大トラブルとは?
2 経費分担に応じてくれない共有者がいる時は?
3 経費分担での対立のタネとは?
4 賃料収入の分配経費分担はどう関係する?
5 共有者の意見が割れることとは?
6 共有不動産のトラブル解決の決定打は?
7 共有物分割ではどう分ける
8 共有の収益物件のトラブルを有利に解決するには?

1 共有の賃貸マンション,オフィスビルの3大トラブルとは?

お父様が経営していた賃貸マンションオフィスビルを兄弟で相続するケースはよくあります。
また,百貨店などの大規模な店舗では,区分所有の1区画を『共有床』として,複数人の共有とすることが多いです。第三者に賃貸し,賃料収入を共有者で分配するような状況になります。
いずれにしても,共有者の関係が悪化して,トラブルに発展することがよくあります。
トラブルの特徴と解決策の概要を説明します。

<共有の収益物件の3大トラブル>

ア 経費の分担
イ 賃料収入の分配
ウ 管理方法について意見が一致しない

2 経費分担に応じてくれない共有者がいる時は?

共有不動産の経費分担のルールは単純です。
共有持分割合によって按分するというものです。
共有物の費用は共有者が持分割合で負担する
1人が立て替えたら,他の共有者に請求できます(求償権)。
仮に共有者の1名が経費分担金の請求を無視している場合は強制買取できる制度もあります。
共有物の費用を払わない共有者の持分を強制買取する制度がある

3 経費分担での対立のタネとは?

経費分担のルールは単純ですが,実際にはそう簡単にはいきません。

<共有不動産の経費分担などの対立のタネ

ア 外注した修繕,リフォームの内容,金額の相当性
 独断で発注,身内に発注,キックバックなど。
イ 出費の証拠
 屋根の防水や外壁などは工事を施工した形跡がないということも多いです。
ウ 賃料分との相殺
 共有者が建物の一部に居住している,などです。
 賃料の設定がもともとあいまい,ということが多いです。
エ 他の債権との相殺
 共有者は,通常,兄弟・親子などの親族です。
 相続時の過不足,事業資金の貸し借りなどの問題が混ざることも多いです。

4 賃料収入の分配経費分担はどう関係する?

賃料収入は,経費分担の裏返しです。
共有持分割合で分配するのが原則です。
これ自体は単純です。
賃料を共有者の1人が全額受領→他の共有者は不当利得として請求できる
しかし,上記のとおり,未清算の経費相殺したと言われて分配されない,ということが生じます。

なお,相続直後収入分配については,複雑を極めます。
遺産からの賃料収入は『遡らず分割承継』が原則だが『遺産分割に含める』も可能
ますます見解が異なって対立するとなる傾向が強いです。

5 共有者の意見が割れることとは?

収益不動産は,管理だけで1つの大きな業務です。
判断,決定することが多いです。
共有者が対立していると,細かい決定事項について,意見がまとまらないということになります。

<対立しがちな共有不動産の賃貸管理事項

賃料,敷金,保証金などの設定
修繕,リフォーム,建替

もちろん,民法上,このような管理事項についてどのように定めたら良いかは,決まっています。
共有物の使用方法の意思決定;方法,通知内容例,設定内容例
共有物の変更・管理・保存の判別と必要な共有者の数
しかし,実際には,上記のように見解が一致しないと,感情的対立に至り,経費,収益分配の対立に直結するのです。

6 共有不動産のトラブル解決の決定打は?

このように,『収益不動産が共有』という状態は『対立のタネが多い』=紛争になりやすい,と言えます。
また,経費,収入は延々と続くので,『対立のタネが消えない』ということも特徴です。
全面的な解決としては次のような方針となります。

<共有の収益不動産によるトラブル解決の方針>

あ 経費,賃料収入の分配

収支の資料から内容を確認していくことで計算を進める

い 共有状態の解消

共有物分割の協議や訴訟

7 共有物分割ではどう分ける

共有物分割の協議や訴訟では,共有状態の解消が実現されます。
共有の収益不動産の分割の方法(類型)は決まっています。
共有物分割『協議』では3つの分割類型から自由に決められる

(1)全面的価額賠償

共有者の1人が,『他の共有者の共有持分』を買い取る方法です。
共有者の1人が居住している,とか,店舗として入居している場合に好ましい方法です。
この場合,買い取る金額で見解が対立することがあります。
全面的価額賠償は不動産の使途,金額,資力で認められる

(2)換価分割(代金分割)

対象不動産を競売にかけて,売却代金を分配する方法です。
金銭で分けるという意味では非常に公平です。
共有者自身も入札に参加できるので,安く買い取るチャンスもあります。
詳しくはこちら|形式的競売×『共有者かつ債務者』の入札|債務者入札禁止・無剰余差押禁止
ただ,誰の手に渡るかわからないという意味で手放したくない共有者には好ましくない類型です。

(3)現物分割

不動産そのものを分ける,というものです。
広大な土地だとやりやすい方法ですが,ビル,マンションでは基本的には取れない類型です。
ただし,各戸(専有部分)の独立性が高い場合は,区分所有にする前提で現物分割にする手法もあります。
共有物分割の現物分割として区分所有にして戸別に単独所有にするも可能

(4)複数の分割類型の組み合わせ

以上の『(1)〜(3)』を組み合わせることも柔軟に認められています。
詳しくはこちら|分割類型の組み合わせ・イレギュラー分割方法|一部価額賠償・隣接地・飛び地

共有物分割協議では,全員が分割の方法(類型)に納得して合意しないと成立しません。
しかし,共有物分割訴訟では,最終的に裁判所が適切だと思う方法を強制採用します。
要するに判決として言い渡すわけです。
逆に言えば,判決で不本意な結果になるくらいなら妥協して和解しようという考えに至ることも多いです。
ご相談者へ;訴訟;判決/和解レシオ

8 共有の収益物件のトラブルを有利に解決するには?

以上のように,共有の収益物件のトラブルでは,多くの法律上の権利義務,手続が関係しています。
しっかりと手続,判断基準を踏まえて解決の予測を立てることが,有利な結果を勝ち取ることにつながります。

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