1 共有持分の譲渡に伴う合意・債務の承継と組合契約による譲渡の制限
2 共有物に関する合意についての公示
3 共有物に関する合意・債権の承継
4 共有物に関する合意の承継
5 決定した使用方法の事後的変更(概要)
6 共有物に関する合意の承継・変更の具体例
7 民法上の組合による持分譲渡の制限
8 共有物に関する合意を承継した譲受人の救済手段
9 共有持分の購入と弁護士法73条違反

1 共有持分の譲渡に伴う合意・債務の承継と組合契約による譲渡の制限

共有持分を購入した場合には,共有持分を取得し,新たな共有者となります。この場合,新たな共有者は,それ以前に共有者が決めたことに拘束されます。
また,民法上の組合の財産については,一種の共有となっていますが,共有持分を譲渡自体ができません。
本記事ではこのような,共有持分の譲渡に関する法律的な問題について説明します。

2 共有物に関する合意についての公示

共有者間で使用方法を合意することがあります。
詳しくはこちら|共有物|使用方法の意思決定|当事者・プロセス|基本
合意の後にいろいろと問題が生じることがあります。
まず『公的な記録=公示』制度との関係をまとめます。

<共有物に関する合意についての公示>

あ 不分割特約

共有者間で不分割特約を合意した場合
→登記することができる
登記をしないと特定承継人に対抗できない
※民法256条
※不動産登記法59条6号

い 一般的合意・決定

共有者間の合意・決定した内容
→『あ』以外は登記することはできない
登記をしなくても特定承継人に対抗できる
=合意・決定内容は承継される(後記※1)

3 共有物に関する合意・債権の承継

共有者間の合意は,その後承継されることになります。
合意の承継が認められた事例を紹介します。
正確には『債権』が承継したという理論になっています。

<共有物に関する合意・債権の承継>

あ 共有者間の合意

土地がA・Bの共有となっていた
A・B間で次のような合意をした

い 合意内容

土地を甲・乙に分割する
甲土地はAが独占的に使用する
事後的に分筆登記・単独所有にする登記を行う

う 共有持分譲渡

Bが共有持分をCに譲渡した

え 裁判所の判断

Cは『特定承継人』に該当する
→合意の結果生じた『分割契約上の債権』として
→A・B間の合意はCにも承継される
※民法254条
※最高裁昭和34年11月26日

4 共有物に関する合意の承継

『債権』ではなく,合意そのものの承継も認められています。
判例の理論を整理します。

<共有物に関する合意の承継(※1)>

あ 決定内容の承継

共有物に関する共有者間の定め
例;使用収益・管理・費用の分担について
→共有者の特定承継人に対しても当然承継される
登記は不要である・できない

い 民法254条との関係

民法254条(後記『う』)の趣旨について
承継されるものを『債権』に限定する趣旨ではない
承継されるものの一部として確認するものである

う 民法254条の条文内容

共有者間の『債権』について
→特定承継人に対しても行使できる
※民法254条
※東京高裁昭和57年11月17日
※大判大正8年12月11日

この合意の承継の問題が具体化する典型的ケースは,土地が共有のケースで抵当権が実行(競売)されたという状況です。
詳しくはこちら|担保権実行における土地共有者が合意した利用権の消滅か存続

5 決定した使用方法の事後的変更(概要)

共有物の使用方法について合意が成立した後の問題もあります。
後から『決定した内容を変更したい』というケースです。
初めての『決定・合意』とは違う扱いになります。
『共有者全員の同意が必要』となるのです(※3)
詳しい内容については別に説明しています。
詳しくはこちら|共有物|『変更』『処分』行為

6 共有物に関する合意の承継・変更の具体例

合意の承継や変更が問題となる具体例を紹介します。

<共有物に関する合意の承継・変更の具体例(※2)>

あ 使用方法の合意

建物がA・B・Cの共有となっていた
建物にはAが単独で居住していた
B・Cは無償でAが単独で居住することを承認していた

い 持分譲渡

Cが共有持分をDに売却した
DはAに対して明渡・賠償金を請求した

う 承継

A・B・Dは従前の合意に拘束される
→Aが単独・無償で占有する合意は有効である
Dの明渡・賠償金の請求は認められない

え 変更

A・B・Dの全員が合意しない限り
→『あ』の合意は解消できない(前記※3)

この結論はDが困るものと言えます。
その法的な救済手段については次に説明します。

7 民法上の組合による持分譲渡の制限

不動産の共有持分を譲り受ける(購入する)時のリスクとして,民法上の組合もあります。
仮に共有者間で組合契約が成立していて,共有物が組合財産となっている場合は,そもそも持分の譲渡自体が無効となってしまいます。
組合財産となっていることは,登記などの公示がなされません。
そこで,共有持分を譲り受ける者が負うリスクといえます。

<民法上の組合による持分譲渡の制限>

あ 民法上の組合による譲渡無効

共有者間に民法上の組合が成立していた場合
→出資した共有持分の譲渡は無効となる
詳しくはこちら|民法上の組合の財産の扱い(所有形態・管理・意思決定・共有の規定との優劣)

い 公示なし

民法上の組合(の財産であること)について
→不動産の登記も法人(商業)登記もなされない
→共有者(組合員)以外が公的記録から知ることはできない

8 共有物に関する合意を承継した譲受人の救済手段

前記事案の譲受人の救済手段をまとめます。

<共有物に関する合意を承継した譲受人の救済手段>

あ 前提事情

前記※2の事案において
持分を購入したDは現実的な利益がほとんどない
Cが事前に『合意内容』をDに説明していなかった
Dとしては想定外の損失を受けた

い 救済手段|売買契約

売買契約に問題があったと言える
→DはCに対して次の責任追及をできる可能性がある
ア 説明義務違反→債務不履行責任
イ 瑕疵担保責任
詳しくはこちら|売買契約に関する責任の種類(瑕疵担保・債務不履行・不法行為)

う 救済手段|共有一般

根本的な共有関係からの離脱の手段がある
ア 共有物分割請求
イ 共有持分を第三者に譲渡する
ウ 共有持分を放棄する

9 共有持分の購入と弁護士法73条違反

不動産の共有持分を購入した場合,通常はそのままでは不動産を使えることにはなりません。占有する共有者や入居者(賃借人)に対して明渡や金銭(賃料相当の損害金)を請求し,さらに状況によっては共有物分割を請求することが前提となっています。
このようなプロセスを繰り返して行う場合,他人の権利の譲り受けとその後の権利の実行として,弁護士法73条違反となることがあります。弁護士法73条に違反すれば,犯罪(刑事罰の対象)になるとともに,取引(共有持分権の売買)も無効となります。
詳しくはこちら|業としての権利の譲受と実行の禁止(弁護士法73条の全体像)

本記事では,共有持分を譲り受けた者が拘束される可能性のある事情,つまり譲受人の負うリスクについて説明しました。
共有持分を取得する際は,多くの法的なリスクが生じるので,十分に把握・理解することが求められます。
共有持分の譲り受け(購入)を予定している方や,これに伴う問題に直面されている方は,みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。