1 担保権実行による土地共有者間の利用権の消滅・存続
2 共有土地上の建物の競売と利用権原
3 土地の共有持分の競売と設定者の利用権原
4 土地の共有持分の競売と非設定者の利用権原

1 担保権実行による土地共有者間の利用権の消滅・存続

A・Bの共有の土地の上に,A単独で所有する建物が存在するケースがあります。
このようなケースで競売が行われると,法定地上権の成否が問題となります。
ところで,法定地上権とは別に,土地共有者間で合意した土地の利用権原もあったはずです。
競売の後にも,この合意による利用権原が存続するかどうかという問題もあります。
本記事では,土地共有者間の合意による利用権原が担保権実行(競売)の後にどうなるかについて説明します。

2 共有土地上の建物の競売と利用権原

共有の土地上の建物に設定された担保権が実行されたケースです。
法定地上権は成立せず,また,合意によって生じた土地利用権原もなくなる結果となります。

<共有土地上の建物の競売と利用権原>

あ 所有権と抵当権の状態
建物 A単独所有 抵当権を設定した
土地 A・Bの共有 抵当権設定なし
い 法定地上権の成否(概要)

抵当権が実行された
→法定地上権は成立しない
詳しくはこちら|共有と法定地上権の成否(単独所有への抵当権設定)

う 共有者の合意による利用権原の承継

土地共有者ABの合意によりAに土地利用権があった
この土地利用権を主張できるのは共有者だけである
建物の買受人は土地利用権原を主張できない
→Aは建物の収去義務を負う
※東京地裁民事執行実務研究会編『改訂不動産執行の理論と実務(上)』法曹会1999年p266

3 土地の共有持分の競売と設定者の利用権原

建物所有者が有していた土地の共有持分に抵当権が設定されたケースです。
抵当権実行の後は,合意によって生じた土地利用権原はなくなる結果となります。

<土地の共有持分の競売と設定者の利用権原>

あ 所有権と抵当権の状態
建物 A単独所有 抵当権設定なし
土地 A・Bの共有 A持分に抵当権を設定した
い 法定地上権の成否(概要)

抵当権が実行された
→実務的には法定地上権が成立しないことが多い
詳しくはこちら|共有者の『容認』による例外的な法定地上権の成立とその判断基準

う 共有者の合意による利用権原の承継

土地共有者ABの合意によりAに土地利用権があった
競売後はAは土地共有者ではなくなっている
→Aは土地利用権原を主張できない
→Aは建物の収去義務を負う
※東京地裁民事執行実務研究会編『改訂不動産執行の理論と実務(上)』法曹会1999年p268

4 土地の共有持分の競売と非設定者の利用権原

建物所有者ではない方の土地共有者の持分い抵当権が設定されたケースです。
抵当権実行の後も,合意によって生じた土地利用権原が存続します。
しかし,実際には,その後の共有物分割で利用権原が維持されなくなると想定されます。

<土地の共有持分の競売と非設定者の利用権原>

あ 所有権と抵当権の状態
建物 A単独所有 抵当権設定なし
土地 A・Bの共有 B持分に抵当権を設定した
い 法定地上権の成否

抵当権が実行された
→抵当権設定者(B)と建物所有者(A)が異なる
→一般的に法定地上権は成立しない

う 共有者の合意による利用権原の承継

土地共有者ABの合意によりAに土地利用権があった
Aと買受人の共有関係にも承継される
詳しくはこちら|共有物に関する意思決定・合意|承継|譲受人のリスク・救済手段
→Aは建物の収去義務を負わない

え その後の収去リスク(概要)

その後,買受人が土地の共有物分割を請求することが想定される
→一般的に法定地上権は成立しない
→結果的にAは建物の収去義務を負うことにつながる
詳しくはこちら|形式的競売では法定地上権の成立は否定される傾向がある