【処分権限のない者による短期賃貸借（長期賃貸借との判別・民法６０２条）】

（短期賃貸借）
第六百二条　処分の権限を有しない者が賃貸借をする場合には、次の各号に掲げる賃貸借は、それぞれ当該各号に定める期間を超えることができない。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、当該各号に定める期間とする。
一　樹木の栽植又は伐採を目的とする山林の賃貸借　十年
二　前号に掲げる賃貸借以外の土地の賃貸借　五年
三　建物の賃貸借　三年
四　動産の賃貸借　六箇月

あ　新版注釈民法

賃貸借はいわゆる処分行為ではない(処分行為の意義について、→第1巻§5I〔高梨公之〕)。
しかし、賃貸借関係の当事者は賃貸借の期間中目的物たる財産の利用についていろいろの拘束をうけることになるから、長い期間の賃貸借契約は、実際上処分行為に近い効果をもつこととなる。したがって、民法は、処分の能力または権限をもたない者が単なる管理行為としてなしうる賃貸借契約を、一定年月以下の比較的短い期間のものに限定した。
※望月礼二郎・水本浩稿／幾代通ほか編『新版　注釈民法（１５）増補版』有斐閣２０１０年ｐ１７４

い　平野裕之氏見解

なお、「処分の権限を有しない者が賃貸借をする場合」には、・・・を超えて賃貸借契約をすることはできない(602条)。
この期間を超えない賃借権を短期賃貸借という。この期間を超える賃貸行為は、賃貸借を名乗ってはいても、もはや管理行為を超えて処分行為に準ずるという考えが根底にある。
※平野裕之著『債権各論Ⅰ　契約法』日本評論社２０１８年ｐ２６０

あ　新版注釈民法

・・・ここで処分の・・・権限を有しない者とは、管理の・・・権限はあるが処分については・・・権限を有しない者である。
※望月礼二郎・水本浩稿／幾代通ほか編『新版　注釈民法（１５）増補版』有斐閣２０１０年ｐ１７５

い　コンメンタール民法

「処分の・・・・・・権限」を有しない者とは、他人の財産に対して管理権限だけを有し、処分権限を有しない者である。
※我妻栄ほか著『我妻・有泉コンメンタール民法　第８版』日本評論社２０２２年ｐ１２９６

あ　コンメンタール民法

「処分の・・・・・・権限」を有しない者とは、他人の財産に対して管理権限だけを有し、処分権限を有しない者である。
権限の定めのない代理人(§103)、不在者の財産管理人(§28)、相続財産の管理人(§953)（注・現在の相続財産清算人）、後見人(§864が適用される場合)などがこれに属する。
※我妻栄ほか著『我妻・有泉コンメンタール民法　第８版』日本評論社２０２２年ｐ１２９６

い　平野裕之氏見解

①不在者管財人(28条)、②権限の定めなき代理人(103条)、③相続財産の分割があるまでの相続財産の管理人(918条1項)、④財産分離後の管財人(943条2項)、⑤相続人不在の場合の管理人(953条)（注・現在の相続財産清算人）が、処分権限を有しない者の例である。
※平野裕之著『債権各論Ⅰ　契約法』日本評論社２０１８年ｐ２６０

あ　宗教団体の処分の制限の制度

神社、寺院、教会などの宗教団体は一定の手続を経なければその所有する一定の財産を処分することができない
(一定の手続とは、戦前においては監督官庁の許可であり〔明6太政官布告249、明9教部省達3、明36内務省令12〕、戦後宗教法人令〔昭20勅719〕の下では総代の同意およびもし社寺などが教派・教団などに属するときはさらに教派などの主管者の同意であり〔同令11〕、昭和26年宗教法人法施行以後は処分前少なくとも1カ月前に信者その他の利害関係人に公告することである〔宗法23〕。
一定の財産とは、宗教法人令では不動産または登記された財産であったが、宗教法人法では「宗教法人の境内建物若しくは境内地である不動産又は財産目録に掲げる宝物」〔同24〕とされた)。

い　手続を経ない場合の処分の制限

したがって、上記の手続を経なければ寺社等は上記の物件について処分の権限を有しないものであり、本条（注・民法６０２条）所定の期間を超える賃貸借をなし得ないものである(大判昭7・4・12民集11・645、同昭13・5・12民集17・916、最判昭37・7・20民集16・8・1632―宗教法人令11条に関するもの)。
※望月礼二郎・水本浩稿／幾代通ほか編『新版　注釈民法（１５）増補版』有斐閣２０１０年ｐ１７５、１７６

「処分につき行為能力の制限を受けた者」とは、未成年者・成年被後見人・被保佐・被補助人が該当するが、
未成年者または成年被後見人が行った短期賃貸借は取り消すことができる行為であり、
被補助人は、家庭裁判所の審判がない限りは補助人の同意がなくても自ら単独で短期を超える期間の賃貸借を行うことができる。
しかも、被保佐人については13条1項9号が適用される。
このように、制限行為能力者が行う賃貸借については各類型に応じて制限が異なるが、改正前602条の規定があることにより、短期賃貸借だけは自ら単独で有効に行うことができるのではないかという誤解が生じかねない。
そこで、新法は改正前602条柱書のうち「処分につき行為能力の制限を受けた者」との文言を削除した。
※我妻栄ほか著『我妻・有泉コンメンタール民法　第８版』日本評論社２０２２年ｐ１２９６

（注・平成２９年改正について）
[2]制限期間を超えた賃貸借契約がなされた場合には、通説は、制限期間を超える部分が無効となり、制限期間内の範囲で、短期賃貸借として契約は有効となると解している。・・・新法は、このような通説的な見解を明文化した。
※我妻栄ほか著『我妻・有泉コンメンタール民法　第８版』日本評論社２０２２年ｐ１２９６

（注・現代語化した）
借地権の存続期間を２０年以上と定めたる借地法の賃貸存続期間に付ての規定は当該官庁の認可を受けずして寺有地に付締結せられたる建物の所有を目的とする賃貸借には其の適用なきものと解するを相当とす・・・
本件賃貸借の存続期間が５年なりしことを認め得べく・・・
※大判昭和９年１２月２８日

あ　借地法の法定期間の適用→否定

民法第六〇二条にいわゆる「処分の権限を有しない者」の中には、右太政官布告及び教部省達による所定の手続を経ない場合における寺院の住職が包含せられることは一般に承認せられるところである。
この民法の規定が借地法の規定によつて修正又は変更せられたものかどうかが問題であるが、借地法上借地権者の保護も無能力又は無権限を理由とする取消又は無効の主張の前には敗れざるを得ないのであるから、右民法第六〇二条の処分の無能力又は無権限についても、その範囲において同様に解する外はない。
従つて同条の制限内での宅地の賃貸借はもちろん許されるのであつて、これは当然有効とせらるべきものであることについては異論をきかない。

い　長期賃貸借の合意の効力→短期賃貸借の範囲内で有効

問題はむしろ処分の権限のない者がした同条の制限外の期間を定めてした長期賃貸借の効力について争われているに過ぎない。
これについても、無能力者無権限者の規定が借地権者保護の規定より優先するとの立場からすれば、かかる賃貸借も当然無効とすることなく、右六〇二条の制限範囲の五年の期間内について有効とすべきものである。・・・

う　法定更新の適用→否定（と読める）（参考）

従つて被控訴人先代及びこれを相続した被控訴人の借地権は借地法上の借地権ではなく、従つてまた戦時罹災土地物件令にいわゆる借地権でもないというべきであるから、同令第三条にいう借地期間の進行停止はなく、その賃貸借契約は最後の期間の満了する昭和二十一年二月二日の経過とともに終了したものといわなければならない。
※東京高判昭和２９年１月２１日

あ　法定存続期間（最低２０年）→適用なし

もつとも、民法第六〇二条は、管理能力はあるが処分能力のない準禁治産者とか、他人の財産について管理権限はあるが、処分権限のない者が賃貸借を締結するものである特殊性と、長期の賃貸借は賃貸人の利害に影響するところが大である点を考慮し、賃貸借の期間の最長期に制限を加えたものに外ならないから、右制限は借地法第二条の規定にかかわらずなお存在理由があるもの、すなわち民法第六〇二条の賃貸借には借地法第二条の規定の適用は事の性質上排除されるものと解するのが相当であろう。・・・

い　法定更新の適用→肯定

しかしながら民法第六〇二条に規定する短期賃貸借であつても、建物所有を目的とする土地の賃貸借である限り、借地法第四条第一項の適用を免れるものではないと解すべきであつて、処分の能力または権限のない者が締結した賃貸借であるからとて、これを消極に解すべきものではない。・・・

う　「正当事由」肯定方向への考慮あり

賃貸人が「正当の事由」を有するときは賃貸借は期限の到来によつて消滅するのであつて、いわんや民法第六〇二条の賃貸借であることの特殊性は、「正当性」の一つの事情としての考慮の対象になり得るのであるから、借地法第四条第一項の適用を認めたとしても、賃貸人の正当な利益を抑圧する不都合な事態は全然生ずる余地はないものといわなければならない。

え　法定更新後の期間→上限５年

なお更新された賃貸借の期間は一般の場合には借地法第四条第三項第五条によつて、三〇年もしくは二〇年であるが、短期賃貸借の更新の場合は民法第六〇二条の制限が働き、長期は五年に短縮されるものと解するのが相当である。
※大阪高判昭和２９年９月３日

あ　５年という期間の合意→有効

（注・民法６０２条について）
本条所定の期間を超えない部分について有効とすると、借地法2条・11条との関係でやや問題となることがある。借地法は30年ないし20年未満の借地権を認めないが、本条によってそれより短期の借地権が成立することになるからである。学説はこの結果を是認する。「借地権者の保護も完全な無能力又は無権限を理由とする取消又は無効の主張の前には敗れざるを得ない」(我妻=有泉72)。
その結果、一応期間5年の借地権が成立し、それが消滅したのちは、更新請求、法定更新等について借地法4条以下の問題となる(なお、→借地§1)。

い　期間の定めなし→５年となる

借地契約の場合、期間の定めのないものは存在し得ない―借地上に所有すべき建物の種類によって30年または60年になる(借地2)。
処分の能力または権限を有しない者が期間を定めずに土地を貸す時は、「602条の趣旨を害しない範囲で……借地法の適用がある」として、期間5年の賃貸借が成立することになろう(東京高判昭29・1・21下民集5・1・38、および、→借地§1)。
※望月礼二郎・水本浩稿／幾代通ほか編『新版　注釈民法（１５）増補版』有斐閣２０１０年ｐ１７７

う　法定更新の適用→肯定

(本法4条・6条の更新については前掲大阪高判昭29・9・3を支持する)。
※望月礼二郎・水本浩稿／幾代通ほか編『新版　注釈民法（１５）増補版』有斐閣２０１０年ｐ３７４

あ　借地法の法定期間の適用→否定

したがって、いちおう期間5年の借地権が成立し、

い　法定更新の適用→肯定

それが消滅した後は更新請求・法定更新などの問題となり、賃貸人がこれを拒絶しようとするときは、「正当の事由」があるかどうかの問題となるとみるのが妥当であろう。

う　「正当事由」肯定方向への考慮あり

そして、「正当の事由」の有無は、賃貸人が被保佐人等であるか、成年被後見人であるか、不在者の財産管理人であるか、当該の土地が元来の宅地、ことにもともと貸地用として取得したものであるかどうか、などの諸般の事情をも考慮して判定するべきであろう。
※我妻栄ほか著『我妻・有泉コンメンタール民法　第８版』日本評論社２０２２年ｐ１２９７

（注・期間の定めのない建物賃貸借について）
斯クノ如キ賃貸借契約ハ各當事者ニ於テ解約申入ヲ爲ササルトキハ事實上永久ニ存續スルコトアリ得ヘシト雖モ法律上各當事者ノ義務トシテ必ラス存續セシメサルヘカラサルモノニアラス寧ロ各當事者ハ何時ニテモ解約ノ申入ヲ爲シ之ヲ終了セシムルコトヲ得ヘキ權利ヲ有スルモノナレハ本件賃貸借ヲ以テ民法第六百二條ニ定メタル期間ヲ超ユル賃貸借ト謂フヘカラス
※大判大正３年７月１３日

あ　期間の定めなし→短期扱い（ただしやや弱い）

(3)期間の定めなき賃貸借は本条所定の制限を超えるものとはいえない(大判大3・7・13民録20・607)。
その根拠は、いつでも解約申入をして終了せしめ得るという点にある。
この根拠は、建物賃貸借の場合やや弱い。けだし、借家法の昭和16年改正によって、期間の定めなき家屋賃貸借の解約申入が大幅に制限されることになったからである(借家1ノ2)

い　「正当事由」肯定方向への考慮あり

なお、処分の能力または権限を有しない者が期間の定めなく家屋を賃貸した場合には、その後の解約申入の「正当の事由」の認定にあたり賃貸人に有利な一つの事情として考慮に入れられるであろう(我妻=有泉373)。
※望月礼二郎・水本浩稿／幾代通ほか編『新版　注釈民法（１５）増補版』有斐閣２０１０年ｐ１７７

この最後の点は、借家契約や農地賃貸借契約においても、解約申入れや更新拒絶の制限があるので(借地借家§28、農地§18)、同様の問題が起こる。
ここでも、「正当の事由」の有無や都道府県知事による解約の許否(農地の場合)を決めるのには、上のような事情をも考慮するべきものであろう。
※我妻栄ほか著『我妻・有泉コンメンタール民法　第８版』日本評論社２０２２年ｐ１２９７

あ　登記事項の条文

（賃借権の登記等の登記事項）
第八十一条　賃借権の登記又は賃借物の転貸の登記の登記事項は、第五十九条各号に掲げるもののほか、次のとおりとする。
・・・
五　賃貸人が財産の処分につき行為能力の制限を受けた者又は財産の処分の権限を有しない者であるときは、その旨
※不動産登記法８１条（５号）

い　登記事項記載例

（注・登記事項のうち「権利者その他の事項」欄の記載例）
権利者その他の事項
原因　平成何年何月何日設定
賃料　1月何万円
支払時期　毎月末日
存続期間　3年
管理人　何市何町何番地　何某の設定した賃借権
賃借権者　何市何町何番地　何某
※法務省民事局長平成２８年６月８日『法務省民二第３８６号』通達ｐ１０６