1 事業用であれば10〜50年の範囲で定期借地が可能;事業用定期借地
2 事業用定期借地には『10〜30年』と『30〜50年』の2タイプがある
3 事業用定期借地の契約は公正証書が必須

1 事業用であれば10〜50年の範囲で定期借地が可能;事業用定期借地

事業用定期借地という制度は,事業用建物の建設,運用特有のニーズにマッチしたものです。
つまり,比較的短期間(10年~50年)限定での建物の存続を可能とする契約です。
以前は,設定できる期間の幅が10年~20年,という,やや適応範囲が厳しいものでした。
その後,近年の事業・ニーズの多様化に伴い,設定できる期間の幅が拡がるとともに,2タイプに分けられました。
事業用定期借地の場合は,更新が原則というルールが適用されません。
地主も安心して貸せるようになっているのです。

2 事業用定期借地には『10〜30年』と『30〜50年』の2タイプがある

(1)事業用定期借地の2つの類型

事業用定期借地には,さらに2つの類型があります。

<事業用定期借地の2つの種類>

類型(俗称) 長期タイプ 短期タイプ
条文(借地借家法) 23条1項,3項 23条2項,3項
存続期間 30年以上50年未満 10年以上30年未満
更新 『なし』という特約可能 更新なし
建物買取請求 『なし』という特約可能 なし
公正証書による契約 必須 必須

(2)2つのタイプの違い

契約更新建物買取請求権について,『短期タイプ』の方は,特約がなくても(通常のルールが)適用されません。
この点,『長期タイプ』の方は,特約でなしにできるだけです。
つまり,敢えて特約を付けずに,普通借地のルールを適用する,という設定にすることも可能なのです。
ですから,例えば,『更新はなしだけど,建物買取請求権は認める』という設定も可能です。
一方,『短期タイプ』は,このような特約による調整はできません。
短期タイプは,本当にごく短期限定の建物を前提にしている趣旨です。

3 事業用定期借地の契約は公正証書が必須

事業用定期借地の契約は公正証書にする必要があります(借地借家法23条3項)。
これは,『更新がない』という特殊な賃貸借契約ですので,当事者の認識を明確化しておく,という趣旨です。
公証人が意思確認をしますので,認識不十分ということが避けられますし,また証拠になるので,事後的なトラブルが回避できます。
仮に,公正証書にせずに一般の契約書で調印した場合,定期借地としては認められません。
この場合,普通借地として扱われるリスクがあります。
普通借地という扱いになってしまうと,法定更新が適用され,半永久的に土地の返還がなされない,ということになりましょう