【建物賃貸借終了の正当事由の内容｜基本｜必要な場面・各要素の比重】

１　建物賃貸借の更新拒絶・解約申入｜正当事由が必要な場面

建物賃貸借をオーナー側から終了させるアクションには『正当事由』が必要となります。
契約終了となるアクションの具体的な内容をまとめます。

『正当事由』の内容の基本的事項については，以下説明します。

２　建物賃貸借｜『正当事由』の内容の概要

『正当事由』は借地借家法にその内訳が記載されています。

３　正当事由の主要な内容（建物の使用を必要とする事情）

前述のように，正当事由の内容のうち，最も重要なものは建物を使用する必要性です。さらに詳しくいえば，居住や営業のために当該建物を使用することが必要である程度ということになります。

４　正当事由の付随的な内容

正当事由の内容は広く，前述の必要性以外にもいろいろな事情が含まれます。従前の経緯，建物の利用状況，現況や明渡料などが挙げられます。

５　正当事由の中の『必要性』は最も重要な要素

建物賃貸借終了における正当事由の中で『必要性』は重要です。
建物を使用することについて賃借人・賃貸人の必要性を考慮します。
これについて別記事で詳しく説明しています。
詳しくはこちら｜建物賃貸借終了の正当事由のうち『必要性』

６　正当事由の中の『従前の経緯・建物利用状況・現況』はサブ要素

正当事由の内容のうち，最も重要なのは，前述の『建物使用の必要性』です。
『従前の経緯・建物利用状況・現況』については比重が軽く『サブ』と言える要素です。
これらについては別にまとめてあります。
詳しくはこちら｜建物賃貸借終了の正当事由のうち『従前の経緯・建物の利用状況・現況』

７　正当事由の中の『財産上の給付』｜具体例＝明渡料や代替不動産

正当事由の最後に『財産上の給付』があります。
典型的なものは金銭です。
一般的に『明渡料』とか『立退料』と呼ばれています。
ただし，金銭だけとは限りません。

８　正当事由・明渡料｜『補完』という性格

明渡料は『正当事由の補完』という扱いです。

あくまでも他の事情で『正当事由がある程度充足された』ということが必須の前提なのです。
なお，明渡料の相場・算定については別記事で説明しています。
詳しくはこちら｜賃貸建物の明渡料の金額の基本（考慮する事情・交渉での相場）
詳しくはこちら｜賃貸建物の明渡料の具体的な算定方法（計算式）と具体例

９　サブリースにおける正当事由（参考）

ところで，サブリース方式でも建物賃貸借として借地借家法は適用されます。そこで，契約の終了（更新拒絶など）において正当事由が必要となります。
サブリースにおける賃借人はサブリース業者なので，建物使用の必要性の中身は金銭的なもの（利ざや確保）だけという特殊性があります。そこで正当事由は認められやすいという傾向があります。
詳しくはこちら｜サブリースの終了（更新拒絶）における正当事由の判断と明渡（占有移転）の方式

１０　借地の明渡における正当事由（参考）

なお借地契約の終了（明渡）の際にも正当事由が必要となります。建物賃貸借の場合とは違いもあります。借地契約の終了における正当事由については，別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜借地の更新拒絶・終了における『正当事由』・４つの判断要素の整理

本記事では，建物賃貸借契約の終了（更新拒絶など）の際，必要となる正当事由の内容について説明しました。
実際には，個別的な事情によって，法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際に，建物賃貸借の終了や明渡に関する問題に直面されている方は，みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。