1 建物賃貸借の更新拒絶・解約申入|正当事由が必要な場面
2 建物賃貸借|『正当事由』の内容の概要
3 正当事由の主要な内容(建物の使用を必要とする事情)
4 正当事由の付随的な内容
5 正当事由の中の『必要性』は最も重要な要素
6 正当事由の中の『従前の経緯・建物利用状況・現況』はサブ要素
7 正当事由の中の『財産上の給付』|具体例=明渡料や代替不動産
8 正当事由・明渡料|『補完』という性格
9 サブリースにおける正当事由(参考)
10 借地の明渡における正当事由(参考)

1 建物賃貸借の更新拒絶・解約申入|正当事由が必要な場面

建物賃貸借をオーナー側から終了させるアクションには『正当事由』が必要となります。
契約終了となるアクションの具体的な内容をまとめます。

<『正当事由』が必要な場面>

あ 『正当事由』が必要な場面

ア 更新拒絶イ 解約申入 詳しくはこちら|建物賃貸借の中途解約と解約予告期間(解約権留保特約)
詳しくはこちら|期間の定めのない建物賃貸借の解約申入・解約予告期間
ウ 使用継続への『異議を述べる』

い 『正当事由』が欠ける場合の効果

更新拒絶・解約申入・異議が『無効』となる
→借家契約終了という効果が生じない

『正当事由』の内容の基本的事項については,以下説明します。

2 建物賃貸借|『正当事由』の内容の概要

『正当事由』は借地借家法にその内訳が記載されています。

<建物賃貸借終了の『正当事由』|条文の規定>

あ 条文(引用)

建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは,建物の賃貸人及び賃借人(転借人を含む。以下この条において同じ。)が建物の使用を必要とする事情のほか,建物の賃貸借に関する従前の経過,建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して,正当の事由があると認められる場合でなければ,することができない。
※借地借家法28条

い 整理
建物の使用を必要とする事情 メイン
建物の賃貸借に関する従前の経緯 サブ
建物の利用状況 サブ
建物の現況 サブ
財産上の給付 最後の補完

3 正当事由の主要な内容(建物の使用を必要とする事情)

前述のように,正当事由の内容のうち,最も重要なものは建物を使用する必要性です。さらに詳しくいえば,居住や営業のために当該建物を使用することが必要である程度ということになります。

正当事由の主要な内容(建物の使用を必要とする事情)

あ 判断の方向性

当事者双方の使用の必要性を比較衡量する
転借人の使用の必要性も考慮に入れる(借地と異なる)
※借地借家法26条3項

い 必要性の具体的な内容

ア 居住の必要性イ 営業の必要性ウ 第三者の必要性エ 建物売却の必要性オ 借地の明渡の必要性カ その他付随的事情

4 正当事由の付随的な内容

正当事由の内容は広く,前述の必要性以外にもいろいろな事情が含まれます。従前の経緯建物の利用状況,現況明渡料などが挙げられます。

正当事由の付随的な内容

あ 建物の賃貸借に関する従前の経緯

ア 賃貸借契約締結の経緯・事情 好意賃貸借・雇用関係・親族関係・友人関係・取引関係など
イ 賃貸借契約の内容ウ 賃貸借契約期間中の借家人の債務履行状況エ 賃料の額・改定の状況オ 権利金等の一時金・各種承諾料の授受の有無・程度カ 借家の経過期間キ 更新の有無・内容 合意更新or法定更新,更新料支払の有無・額
ク その他信頼関係破壊事実の有無

い 建物の利用状況

ア 借家人にとって必要不可欠の利用かイ 建物の種類・用途に則った利用がなされているかウ 建物の用法違反がないか ※理論的には『必要性』に包含される(後述)

う 建物の現況

ア 建物の経過年数・残存耐用年数イ 建物の腐朽損傷の程度ウ 大修繕の必要性の有無エ 修繕費用オ 当該地域における土地の標準的使用に適った建物であるかどうか

か 財産上の給付

ア 明渡料(立退料)イ 代替賃貸不動産の提供ウ 『明渡猶予+対価の免除』の提供

5 正当事由の中の『必要性』は最も重要な要素

建物賃貸借終了における正当事由の中で『必要性』は重要です。
建物を使用することについて賃借人・賃貸人の必要性を考慮します。
これについて別記事で詳しく説明しています。
詳しくはこちら|建物賃貸借終了の正当事由のうち『必要性』

6 正当事由の中の『従前の経緯・建物利用状況・現況』はサブ要素

正当事由の内容のうち,最も重要なのは,前述の『建物使用の必要性』です。
『従前の経緯・建物利用状況・現況』については比重が軽く『サブ』と言える要素です。
これらについては別にまとめてあります。
詳しくはこちら|建物賃貸借終了の正当事由のうち『従前の経緯・建物の利用状況・現況』

7 正当事由の中の『財産上の給付』|具体例=明渡料や代替不動産

正当事由の最後に『財産上の給付』があります。
典型的なものは金銭です。
一般的に『明渡料』とか『立退料』と呼ばれています。
ただし,金銭だけとは限りません。

<財産上の給付の方式>

あ 明渡料
い 代替賃貸不動産の提供
う 『明渡猶予+対価の免除』の提供

8 正当事由・明渡料|『補完』という性格

明渡料は『正当事由の補完』という扱いです。

<明渡料の『正当事由』における位置付け>

明渡料は補完である
明渡料単体では正当事由にならない
※最高裁昭和46年11月25日

あくまでも他の事情で『正当事由がある程度充足された』ということが必須の前提なのです。
なお,明渡料の相場・算定については別記事で説明しています。
詳しくはこちら|賃貸建物の明渡料の金額の基本(考慮する事情・交渉での相場)
詳しくはこちら|賃貸建物の明渡料の具体的な算定方法(計算式)と具体例

9 サブリースにおける正当事由(参考)

ところで,サブリース方式でも建物賃貸借として借地借家法は適用されます。そこで,契約の終了(更新拒絶など)において正当事由が必要となります。
サブリースにおける賃借人はサブリース業者なので,建物使用の必要性の中身は金銭的なもの(利ざや確保)だけという特殊性があります。そこで正当事由は認められやすいという傾向があります。
詳しくはこちら|サブリースの終了(更新拒絶)における正当事由の判断と明渡(占有移転)の方式

10 借地の明渡における正当事由(参考)

なお借地契約の終了(明渡)の際にも正当事由が必要となります。建物賃貸借の場合とは違いもあります。借地契約の終了における正当事由については,別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|借地の更新拒絶・終了における『正当事由』・4つの判断要素の整理

本記事では,建物賃貸借契約の終了(更新拒絶など)の際,必要となる正当事由の内容について説明しました。
実際には,個別的な事情によって,法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際に,建物賃貸借の終了や明渡に関する問題に直面されている方は,みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。