1 借地法の期間に関する規定(総論)
2 借地開始時の法定期間と最低期間
3 更新時の法定期間と最低期間
4 更新時の期間と新旧法の振り分け(概要)
5 借地法の最低期間違反の合意の扱い
6 借地法の最低期間制限の例外
7 借地法の最長期間の制限

1 借地法の期間に関する規定(総論)

本記事では,旧借地法における借地の存続期間に関する規定を説明します。
この点,平成4年8月以降に始まった借地については借地借家法が適用され,旧借地法の適用はありません。
しかし,更新の期間については,借地の開始時期が平成4年8月以前であれば,現在更新された場合にも,旧借地法が適用されます(後記)。
そこで,現在でも旧借地法の期間の規定はまだまだ生きているのです。

2 借地開始時の法定期間と最低期間

借地法で定められている期間の1つ目は借地の開始時点に適用されるものです。
平成4年8月以前から存在する借地について,期間の合意が曖昧であるケースがあります。
そのような場合には,この規定内容を適用することになります。

<借地開始時の法定期間と最低期間>

あ 法定期間

借地契約開始時に存続期間の合意がない場合
→次の存続期間となる

借地の目的 法定期間
堅固建物所有目的 60年
非堅固建物所有目的 30年

※借地法2条1項

い 合意の最低期間

存続期間の合意がある場合
→法定期間(あ)よりも合意が優先される
合意する期間には最低期間がある

借地の目的 最低期間
堅固建物所有目的 30年
非堅固建物所有目的 20年

※借地法2条2項

3 更新時の法定期間と最低期間

借地法が定める期間の2つ目は借地の更新時点に適用されるものです。
平成4年8月以前から存在する借地について,現在更新を迎えるケースではこのルールが使われます。

<更新時の法定期間と最低期間>

あ 法定期間

更新において新たな存続期間の合意がない場合
→次の存続期間となる

借地の目的 法定期間
堅固建物所有目的 30年
非堅固建物所有目的 20年

※借地法5条1項本文

い 合意の最低期間

新たな存続期間の合意がある場合
→法定期間(あ)よりも合意が優先される
合意する期間には最低期間がある
最低期間は法的期間(あ)と同じである
※借地法5条2項

4 更新時の期間と新旧法の振り分け(概要)

以上の説明のように,更新の期間については,平成4年8月以前からある借地については,旧借地法が適用されます。

<更新時の期間と新旧法の振り分け(概要)>

あ 更新の規定の適用(前提)

借地借家法の施行前に設定された借地権について
借地法の更新の規定が適用される
※改正附則6条

い 借地借家法の施行日(概要)

平成4年8月1日
※改正附則1条
※平成4年政令25号
<→★改正附則

い 更新後の期間の扱い

更新後の期間も『更新に関する(規定)』に含まれる
→平成4年8月より前に開始した借地について
→今後も延々と借地法に規定された期間が適用される
借地借家法の期間の規定が適用されることはない

5 借地法の最低期間違反の合意の扱い

借地法では,存続期間について,法定期間が定められています。
一方,地主と借地人が期間を合意した場合はこちらが優先となります。
ただし,合意する期間については最低限が決まっています(前記)。
この最低限を下回る期間を合意した場合は,『合意なし』として扱われます。
結果的には,原則的に法定期間が適用されます。

<借地法の最低期間違反の合意の扱い>

あ 強行法規性

最短期間制限に抵触する場合
期間を定めは無効となる
※借地法11条

い 違反する合意の扱い(原則)

何らの合意も存在しなかったものとして扱う
→存続期間は60年or30年となる
※借地法2条1項
※最高裁昭和44年11月26日
※最高裁昭和45年3月24日

う 違反する合意の扱い(例外)

20年に1日足りない存続期間の合意について
→20年と定めたものとする
※最高裁昭和57年2月4日

6 借地法の最低期間制限の例外

借地法では,存続期間の最低限が定められています(前記)。
ただし,処分能力か処分権限が不完全な者が契約した場合は例外的扱いとなります。

<借地法の最低期間制限の例外>

あ 民法上の短期賃貸借

処分の能力or権限を有しない者が賃貸借を行う場合
→一般的な土地については期間が5年内に制限される
※民法602条2号

い 借地法との適用の関係

土地の賃貸借について
借地法の最低期間(2条1項,5条1項)よりも
民法602条(あ)が優先的に適用される
※水本浩ほか『基本法コンメンタール 借地借家法 第2版補訂版』2009年p169

7 借地法の最長期間の制限

民法上,一般的な賃貸借契約の上限は20年として規定されています。
解釈として,この規定は借地法によって排除されています。
結果的に借地法の適用される借地(土地賃貸借)については最長期間の上限はありません。

<借地法の最長期間の制限>

あ 民法上の規定

一般的な賃貸借の最長期間は20年である
※民法604条

い 解釈論

『あ』の規定の趣旨は合理性がない
借地法2条,5条が優先される
→借地には最長期間の制限はない
※水本浩ほか『基本法コンメンタール 借地借家法 第2版補訂版』2009年p169