【借地借家法の借地期間の基本（法定期間は３０年→２０年→１０年）】

1　借地借家法の借地期間は３０年→２０年→１０年→１０年・・・

建物所有目的の土地の賃貸借については、『借地』として細かいルールが決まっています。
借地期間の最低限が規定されています。
最初の契約時は３０年、その後の更新で２０年、さらに次以降の更新では１０年、となります。

なお、当事者が特に意識していなくても、借地契約は更新されます（法定更新；借地借家法５条）。
ところで、建物の賃貸借（借家）の場合、契約の『期間』が定まっていないということもあります。
しかし、借地については『期間の定めなし』ということはないのです。
また、（旧）借地法、ではルールが異なります。次に説明します。

2　旧借地法の借地期間は２０年→２０年→２０年・・・

借地法の規定による最低限の借地期間は、借地の前提によって変わります。

なお、当事者が特に意識していなくても、借地契約は更新されます（法定更新；借地法６条）。

3　借地期間の最低限よりも短い合意は無効（強行法規性）

（１）原則＝最低年数が適用される

仮に借地借家法や借地法の最低期間よりも短い期間を契約してもその設定した期間の部分は無効です。
借地に関しては、特に強く借主保護が徹底されているのです（借地借家法９条、借地法１１条）。
合意を否定する性質を強行法規（性）と言います。

（２）１０年の事業用借地・一時使用目的の借地

借地期間の最低限のルールはとても強いのですが、例外もあります。
まず、事業用借地（定期借地の１つ）であれば期間１０年という契約も可能です。
詳しくはこちら｜事業用定期借地は１０〜３０年・３０〜５０年の２タイプがある
また、一時使用目的の借地であれば、期間の制限はありません。
詳しくはこちら｜一時使用目的の借地の基本（３０年未満可能・法定更新なし）
いずれも、認められるには一定のハードルがあります。

（３）処分権限を有しない者による期間５年の借地（参考）

「処分権限を有しない者」が賃貸人である場合は、借地借家法の最低期間のルールが適用されません。むしろ、民法６０２条によって、借地期間の上限は５年となっています。これは「処分権限を有しない者」を保護するルールなので、短い方に限定するという制度なのです。
この「処分権限を有しない者」の具体例は、後見人などの法定代理も、委任したけれど範囲が決まっていない者も含まれます。
この解釈を活用すると、委任状に、「土地甲の管理」とだけ書いておいて、代理権の範囲を記載しておかなければ期間５年の借地契約を実現できることになります。これについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜処分権限のない者による短期賃貸借（長期賃貸借との判別・民法６０２条）

4　関連テーマ

（１）借地期間が不明なケースにおける解決手段

実際には、借地期間以前にそもそも借地がいつ始まったのかすら分からない、というケースもよくあります。その場合にはもちろん満了時期も分からないことになります。このような場合の解決手段については別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜借地期間が不明なケースで満了時期を特定する手段

本記事では、借地の期間について説明しました。
実際には、個別的事情により法的判断や主張として活かす方法、最適な対応方法は違ってきます。
実際に契約期間など、借地に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。