【借地期間｜３０年→２０年→１０年｜旧借地法は異なる｜借地期間不明への対応】

１　『借地借家法』の借地期間は３０年→２０年→１０年→１０年・・・
２　『借地法』の借地期間は２０年→２０年→２０年・・・
３　借地期間の最低限よりも短い合意は無効；強行法規性
４　借地期間が不明の場合→『借地開始時期の推定＋法定期間』
５　『借地開始時期の推定』で使うヒント｜登記・住民票・戸籍・航空写真
６　『借地期間』のヒントも一切ない→最後の手段＝『現在を更新日』とする
７　借地期間が不明→特定する手続｜協議・調停・訴訟
８　（旧）借地法における借地の期間（参考）

１　『借地借家法』の借地期間は３０年→２０年→１０年→１０年・・・

建物所有目的の土地の賃貸借については，『借地』として細かいルールが決まっています。
借地期間の最低限が規定されています。
最初の契約時は３０年，その後の更新で２０年，さらに次以降の更新では１０年，となります。

なお，当事者が特に意識していなくても，借地契約は更新されます（法定更新；借地借家法５条）。
ところで，建物の賃貸借（借家）の場合，契約の『期間』が定まっていないということもあります。
しかし，借地については『期間の定めなし』ということはないのです。
また，（旧）借地法，ではルールが異なります。次に説明します。

２　『借地法』の借地期間は２０年→２０年→２０年・・・

借地法の規定による最低限の借地期間は，借地の前提によって変わります。

なお，当事者が特に意識していなくても，借地契約は更新されます（法定更新；借地法６条）。

３　借地期間の最低限よりも短い合意は無効；強行法規性

仮に借地借家法や借地法の最低期間よりも短い期間を契約してもその設定した期間の部分は無効です。
借地に関しては，特に強く借主保護が徹底されているのです（借地借家法９条，借地法１１条）。
合意を否定する性質を強行法規（性）と言います。

４　借地期間が不明の場合→『借地開始時期の推定＋法定期間』

『借地』は非常に古くから続いているケースも多いです。
そこで契約書がない・期間の設定が分からない，ということもよくあります。
この場合に明渡請求その他のアクションを取るためには『借地期間の特定』が前提として必要になります。
『借地期間の特定』の原則的な方法をまとめます。

５　『借地開始時期の推定』で使うヒント｜登記・住民票・戸籍・航空写真

『借地開始期間』を推定するために使うヒントを整理しました。

住民票などの公的な資料については保存期間が短いです。
手元に残っていた，という場合ないと『新たに取得する』ことは困難です。
詳しくはこちら｜公的情報の保存期間｜戸籍・住民票・登記・固定資産評価証明書・裁判記録

６　『借地期間』のヒントも一切ない→最後の手段＝『現在を更新日』とする

実際のケースでは『借地期間』のヒントが一切ない，ということがあります。
そのような場合は『最後の手段』があります。

要するに『考えられる範囲で最も長い期間』ということになります。
この意味では地主に最も不利な『設定』です。
ただ，『次の満了時』は明確になります。
明渡請求などの機会を作った，という意味では大きな前進となります。

７　借地期間が不明→特定する手続｜協議・調停・訴訟

以上のような『借地期間を特定する』場合の具体的プロセスを説明します。

協議・調停のいずれも，両方が納得・合意しない限り成立しません。
訴訟の場合は，最終的に裁判所が強制的に『判断』してくれます。
訴訟の場合は『処分権主義・当事者主義』などの構造的ルールがあるのです。
請求や主張をこのルールに沿った形で構成しないと『判決』で採用されないのです。
次のような工夫が必要です。

なお，これは非常に高度な方法です。
弁護士の中にも知らない人が多いです。
ですから，しっかりと主張・説得しないと裁判官も理解できません。
結局，確実に実現できるとは限らないのです。

またこのように『判決』に至るのはあくまでも『最終的な結論』です。
実際には訴訟の中で交渉→和解成立，ということも多いです。

８　（旧）借地法における借地の期間（参考）

以上の説明は借地借地法における期間の制限についてでした。
一方，（旧）借地法での期間の制限の内容は借地法とは違います。別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜旧借地法における期間に関する規定と基本的解釈

本記事では，借地借地法の期間の制限について説明しました。
実際には，契約が始まった時期がはっきりと分からないなどの事情で，現在の期間（満了時期）が特定できないこともよくあります。
実際に借地契約の期間に関する問題に直面されている方は，みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。