1 『借地借家法』の借地期間は30年→20年→10年→10年・・・
2 『借地法』の借地期間は20年→20年→20年・・・
3 借地期間の最低限よりも短い合意は無効;強行法規性
4 借地期間が不明の場合→『借地開始時期の推定+法定期間』
5 『借地開始時期の推定』で使うヒント|登記・住民票・戸籍・航空写真
6 『借地期間』のヒントも一切ない→最後の手段=『現在を更新日』とする
7 借地期間が不明→特定する手続|協議・調停・訴訟

1 『借地借家法』の借地期間は30年→20年→10年→10年・・・

建物所有目的の土地の賃貸借については,『借地』として細かいルールが決まっています。
借地期間の最低限が規定されています。
最初の契約時は30年,その後の更新で20年,さらに次以降の更新では10年,となります。

<借地借家法による借地の期間>

あ 借地期間の制限
目的 初回の期間の最低限 初回の期間合意がない場合 更新後の期間 次以降の更新後の期間
建物所有目的(建物の種類を問わず) 30年以上 30年 20年 10年

※借地借家法3条,4条

い 適用される借地

借地権の設定が平成4年8月1日以降

なお,当事者が特に意識していなくても,借地契約は更新されます(法定更新;借地借家法5条)。
ところで,建物の賃貸借(借家)の場合,契約の『期間』が定まっていないということもあります。
しかし,借地については『期間の定めなし』ということはないのです。
また,(旧)借地法,ではルールが異なります。次に説明します。

2 『借地法』の借地期間は20年→20年→20年・・・

借地法の規定による最低限の借地期間は,借地の前提によって変わります。

<借地法による借地の期間(概要)>

あ 借地期間の制限
目的 初回の期間の最低限 初回の期間合意がない場合 更新後の期間(※2)
堅固な建物を所有する目的(※1) 30年以上 60年 30年
その他の建物を所有する目的 20年以上 30年 20年

※借地法2条,5条

い 適用される借地

借地権の設定が平成4年7月31日まで
詳しくはこちら|旧借地法における期間に関する規定と基本的解釈

なお,当事者が特に意識していなくても,借地契約は更新されます(法定更新;借地法6条)。

<補足>

あ 堅固建物(上記※1)

石造,土造,煉瓦造,これに類する構造のこと

い 更新後の期間(上記※2)

法定更新の場合,この期間となる
合意更新の場合『この期間以上』とする必要がある

3 借地期間の最低限よりも短い合意は無効;強行法規性

仮に借地借家法や借地法の最低期間よりも短い期間を契約してもその設定した期間の部分は無効です。
借地に関しては,特に強く借主保護が徹底されているのです(借地借家法9条,借地法11条)。
合意を否定する性質を強行法規(性)と言います。

4 借地期間が不明の場合→『借地開始時期の推定+法定期間』

『借地』は非常に古くから続いているケースも多いです。
そこで契約書がない・期間の設定が分からない,ということもよくあります。
この場合に明渡請求その他のアクションを取るためには『借地期間の特定』が前提として必要になります。
『借地期間の特定』の原則的な方法をまとめます。

<借地期間が明確ではない場合の扱い>

『借地開始時期の推定+法定期間』により認定する
ア 借地開始時期の推定→後述
イ 法定期間→前述

5 『借地開始時期の推定』で使うヒント|登記・住民票・戸籍・航空写真

『借地開始期間』を推定するために使うヒントを整理しました。

<借地開始時期の推定で用いるヒント>

あ 建物登記表題部の『建築年月日』

《登記簿の表題部|記載の例》
『昭和20年月日不詳』→ヒントになる
『年月日不詳』→ヒントにならない
※『借地権譲渡』が介在していると『建築年月日』と『借地開始時期』が別になる
→ヒントにならない

い 建物登記『甲区』の『所有権取得日』

『所有権保存』や『所有権移転』登記のハコの記載

う 建物の建築確認の書面・固定資産税納付書

手元に残っている場合

え 居住者が住民票上の『住民になった日』

住民票や戸籍の附票の記載が残っていることがある

お 航空写真by国土地理院

太平洋戦争中の米軍撮影のものも保管されている

か 第三者の証人(記憶)

一般的には証明力が弱い
しかし他の手がかりがない場合,認定につながることもある

住民票などの公的な資料については保存期間が短いです。
手元に残っていた,という場合ないと『新たに取得する』ことは困難です。
詳しくはこちら|公的情報の保存期間|戸籍・住民票・登記・固定資産評価証明書・裁判記録

6 『借地期間』のヒントも一切ない→最後の手段=『現在を更新日』とする

実際のケースでは『借地期間』のヒントが一切ない,ということがあります。
そのような場合は『最後の手段』があります。

<いかなる手がかりもない場合の借地期間>

新たに,現在を『契約日(更新日)』とする

要するに『考えられる範囲で最も長い期間』ということになります。
この意味では地主に最も不利な『設定』です。
ただ,『次の満了時』は明確になります。
明渡請求などの機会を作った,という意味では大きな前進となります。

7 借地期間が不明→特定する手続|協議・調停・訴訟

以上のような『借地期間を特定する』場合の具体的プロセスを説明します。

<借地期間が不明→特定する手続>

ア 協議(交渉)
イ 民事調停
ウ 訴訟

協議・調停のいずれも,両方が納得・合意しない限り成立しません。
訴訟の場合は,最終的に裁判所が強制的に『判断』してくれます。
訴訟の場合は『処分権主義・当事者主義』などの構造的ルールがあるのです。
請求や主張をこのルールに沿った形で構成しないと『判決』で採用されないのです。
次のような工夫が必要です。

<訴訟で『借地期間』を特定するための申立手法>

あ 請求内容

『借地期間の確認』

い 主張する借地期間

『提訴時点+法定期間』とする

う 裁判所の判断プロセス

原告主張よりも『被告に有利』な結論があり得ない
→原告主張どおりに『認定』せざるを得ない
理由;借地契約には『期間の定めなし』があり得ない

なお,これは非常に高度な方法です。
弁護士の中にも知らない人が多いです。
ですから,しっかりと主張・説得しないと裁判官も理解できません。
結局,確実に実現できるとは限らないのです。

またこのように『判決』に至るのはあくまでも『最終的な結論』です。
実際には訴訟の中で交渉→和解成立,ということも多いです。