【民法１７７条の第三者に該当する者の具体的類型】
１ 民法１７７条の第三者に該当する者の具体的類型
民法１７７条の『第三者』に該当すると、実体上物権を持つけれど登記を得ていない者の物権を否定することができます。この『第三者』は、文字どおり当事者を含まないという意味です。また、不動産登記法５条が一定の者を除外しています。さらに、登記欠缺を主張する正当の利益を有する者に限定するという解釈が確立しています。
詳しくはこちら｜民法１７７条の適用範囲（『第三者』の範囲・登記すべき物権変動）の基本
そこで、登記欠缺を主張する正当の利益を有する者（民法１７７条の第三者に該当する者）とはどんな立場の者なのか、ということが問題となります。本記事では民法１７７条の第三者に該当する者の具体的類型を説明します。
２ 民法１７７条の第三者に該当する者の類型の整理
民法１７７条の第三者に該当する者の類型は多いです。最初に全体を整理しておきます。
民法１７７条の第三者に該当する者の類型の整理
あ 所有権取得者
ア 譲受人イ 公売・競売による所有権取得者ウ 所有権復帰による権利回復者エ 対抗関係となる状態に相続が介在する場合の取得者
い 所有権以外の物権の取得者
ア 用益物権取得者イ 担保物権取得者
う 一定の支配関係を取得した債権者
ア 差押債権者イ 仮差押債権者ウ 処分禁止の仮処分債権者（見解が分かれている）エ 破産債権者オ 配当要求申立債権者カ 相続の限定承認をした場合の相続債権者
え 賃借権者
ア 賃借権の認否イ 賃貸借契約上の権利行使や義務履行
お 使用借権者（使用借人）
肯定・否定の両方の見解がある
以下、この内容について順に説明します。
３ 譲受人（二重譲渡などの基本的な対抗関係）
民法１７７条の第三者の典型例は二重譲渡における（それぞれの）譲受人です。権利主張者も、第三者（それを否定する者）も譲受人という関係です。権利主張者が所有権以外の物権の取得者であり、第三者が譲受人という関係でも同様です。
譲受人（二重譲渡などの基本的な対抗関係）
あ 他の譲受人が主張するケース
譲受人は民法１７７条の第三者に該当する
A所有の不動産の譲受人Bは、登記をしなければ、同一不動産の二重譲受人であるCに、所有権取得を対抗できない
Cが登記を得た場合、Bは結局所有権を取得できない
※大判明治３４年１０月７日
※大判明治３６年６月１５日
※大判昭和９年５月１日
い 所有権以外の物権取得者が主張するケース
Bが所有権以外の物権を取得した場合
例＝地上権・地役権などの用益物権、抵当権などの担保物権
Bは、登記をしなければ、同一不動産の譲受人（所有権を譲り受けた者）Cに対抗できない
※大判明治４０年７月８日（地上権・趣旨）
※大判大正１０年１月２４日（地役権）
４ 譲受人に準じる所有権取得者
単純な譲受人ではないけれど、譲渡と同じような原因で所有権を取得した者も、譲受人と同じように民法１７７条の第三者に該当します。具体的な類型の全体をまとめます。
譲受人に準じる所有権取得者
あ 通謀虚偽表示の善意転得者
通謀虚偽表示を信じて譲り受けた者は民法１７７条の第三者に該当する（後記※１）
い 虚偽表示の後の悪意転得者（否定・参考）
虚偽表示による譲受人から悪意で譲り受けた者（転得者）は、民法１７７条の第三者に該当しない
詳しくはこちら｜民法１７７条の第三者に該当しない実質的無権利者の具体例
う 受遺者
受遺者は民法１７７条の第三者に該当する
※最判昭３９年３月６日
え 取得時効による取得者
ア 判例
取得時効により取得した者は民法１７７条の第三者に該当する
時効完成後に譲り受けた者に対する関係である
※大連判大正１４年７月８日
※最判昭和３３年８月２８日
イ 反対説
有力な反対説がある
※川島武宜『民法総則（法律学全集）』１９６５年ｐ５７２
※舟橋諄一ほか編『新版 注釈民法（６）物権（１）補訂版』有斐閣２００９年ｐ６６１、６６２
お 共有持分放棄による取得者（概要）
共有持分放棄により、放棄者の共有持分は放棄者以外の共有者に帰属する
放棄者以外の共有者は民法１７７条の第三者に該当する
詳しくはこちら｜共有持分放棄の登記（対抗関係・固定資産税・登記引取請求）
か 信託的譲渡の譲受人
信託的に譲り受けた者は（一般的な譲受人と同様に）民法１７７条の第三者に該当する（後記※２）
き 譲渡担保権者からの譲受人
譲渡担保権者からの譲受人は民法１７７条の第三者に該当する（後記※３）
５ 通謀虚偽表示の善意転得者と競合する譲受人の対抗関係
譲受人に準じる立場の者（民法１７７条の第三者に該当する者）の１つに、通謀虚偽表示の善意転得者があります。
本来、通謀虚偽表示（仮装譲渡）は所有権移転の効果が生じませんが、これを信用して（知らずに）譲り受けた第三者（転得者）は保護されます。結果的に転得者は所有権を取得します。そこで、譲受人と同じように民法１７７条の第三者に該当することになるのです。
通謀虚偽表示の善意転得者と競合する譲受人の対抗関係（※１）
あ 事案
同一の共有持分について、次のような取引が行われた
A→（譲渡）→B
↓（虚偽表示）
C
↓（譲渡）
D（虚偽表示について善意）
い 裁判所の判断
Aは、売買によりCを経由してDに対し本件持分を移転したのと同様の立場に立つ
AはBに対しても、すでに売却している
これらの関係は、Aを中心とした二重売買と同様の関係に立つ
BとDの関係は、どちらが先に民法１７７条の対抗要件を具備したかによって決まることとなる
（B・Dは相互に民法１７７条の第三者に該当する）
※東京高判平成元年１２月２１日
６ 信託的譲渡の譲受人
純粋な譲渡とは違って、所有権は移転させるけど処分や使用を制限するという合意（信託的譲渡）をすることがあります。このように当事者間で一定の制限あったとしても、所有権を移転させる合意はある以上、その譲受人は民法１７７条の第三者に該当します。
信託的譲渡の譲受人（※２）
あ 信託の成立要件（前提・概要）
財産を譲渡する（財産処分）と譲受人が特定の目的に必要な行為をするという拘束（目的拘束性）を内容とする合意によって信託が成立する
詳しくはこちら｜契約による信託の成立の要件・判断基準（信託の性質決定）
い 基本的解釈
信託的譲渡は外部関係において通常の譲渡と同様に所有権が移転する
信託的譲渡の譲受人も、一般的な譲受人と同様に、民法１７７条の第三者に該当する
※舟橋諄一ほか編『新版 注釈民法（６）物権（１）補訂版』有斐閣２００９年ｐ６６２
う 判例
未登記の建物を信託的に譲受けその所有権保存登記をなした者は、たといその登記手続が適法でない場合においても、さきに原権利者から該建物の所有権を譲受けその登記をしていない者に対し、民法第１７７条にいう第三者に該当する
※大判昭和３年４月１２日（要旨）
７ 信託的譲渡が対抗関係にならないケース（参考）
信託的譲渡のケースで、対抗関係が否定された判例があります。古い判例であり、詳細な内容は把握できませんが、要するに物権変動の原因行為の当事者である、またはこれに準じる前主・後主の関係であるという理由で対抗関係ではない（民法１７７条の第三者に該当しない）と判断したと読み取れます。一方、仮に二重譲渡の状態となっていれば対抗関係となる（民法１７７条の第三者に該当する）ことになったと思われます。信託的譲渡が関係しているので参考として紹介しました。
信託的譲渡が対抗関係にならないケース（参考）
あ 判決の要旨
甲が納税その他の便宜上自己の土地につき乙に依頼し乙の名義をもって地券の下附を受け、乙の名義をもって土地台帳に登録され、ついで乙の名義で保存登記をし、乙が丙に対し所有権移転の登記をした場合、甲の乙に対する保存登記抹消、丙に対する所有権移転登記抹消の請求を許容するに当り、乙は真実の所有者でないから丙も所有権を取得せず民法１７７条にいわゆる第三者に該当しないと判断するのは失当である。
※大判大正１５年９月９日
※舟橋諄一ほか編『新版 注釈民法（６）物権（１）補訂版』有斐閣２００９年ｐ６６２参照
い 読み取り方
請求内容は、（信託的）譲渡の一方当事者である真の所有者甲による抹消登記手続請求である
譲受人乙は、甲乙間の取引の当事者であるという理由により、民法１７７条の第三者に該当しない
詳しくはこちら｜民法１７７条の『第三者』から除外される当事者とその包括承継人
転得者丙も、前主と後主という関係である（当事者と同質である）という理由により、民法１７７条の第三者に該当しない
詳しくはこちら｜民法１７７条の第三者に該当しない者の具体的類型
民法１７７条の第三者に該当しない結論は合っているが、その理由として無権利者である（所有権を取得していない）ということを指摘するのは誤っている
う 対抗関係となる状態の想定
仮に、甲が丁に譲渡した場合は、丁と乙や丙は二重譲渡の状態となり、（丁による所有権の主張に対して）乙・丙は民法１７７条の第三者に該当することになったはずである
８ 譲渡担保権者からの譲受人
譲渡担保権が設定された後、これが実行されると、譲渡担保権者が確定的に所有権を得るので、さらに他の者に譲渡することができます。一方、譲渡担保権が消滅した場合には所有権は元の者（譲渡担保権の設定者）に戻ります。
それにも関わらず、譲渡担保権者が他の者（第三者）に譲渡した場合、この譲受人は民法１７７条の第三者に該当します。
譲渡担保権者からの譲受人（※３）
あ 譲渡担保権の法的構成（前提・概要）
譲渡担保権の設定により所有権が移転するという見解が一般的である
詳しくはこちら｜譲渡担保権の設定方法と実行方式（処分清算方式と帰属清算方式）
い 譲渡担保権消滅における対抗関係
譲渡担保権者から譲渡担保権消滅後に目的不動産を譲り受けた者は、民法１７７条の第三者に該当する
（譲渡担保権者を起点として、譲渡担保権設定者・譲受人が二重譲渡同様の対抗関係となる）
※最判昭和６２年１１月１２日
９ 公売・競売による所有権取得者
公売や競売は、公的機関が売却するものです。契約としての売買（譲渡）とは性質が異なりますが、実質的には同じです。そこで、公売や競売の買受人は民法１７７条の第三者に該当します。
公売・競売による所有権取得者
あ 買受人
買受人（競落人）は民法１７７条の第三者に該当する
※大判昭和１４年５月２４日
い 買受人からの譲受人（転得者）
買受人（競落人）から譲り受けた者（転得者）は民法１７７条の第三者に該当する
※大判昭和１７年１２月１８日
１０ 所有権復帰による権利回復者
いったん所有権が移転した後に、元の所有者に所有権が戻るということがあります。取消や解除によって原因となった契約が解消された場合です。この場合、所有権を取り戻した者は民法１７７条の第三者に該当します。
要するに、いったん所有権を得た者Bが、取消や解除の後に第三者に譲渡してしまうと、Bを起点とした二重譲渡と同じ関係として扱われるということです。
所有権復帰による権利回復者
あ 基本的解釈
取消や解除により所有権（物権）を回復した者は民法１７７条の第三者に該当する
復帰的物権変動とよぶ
い 判例
ア 事案
AがBに不動産を譲り渡したが登記をしていなかった
当該契約は解除された
その後、BがさらにCに譲渡した
Cは登記を得ていない
イ 裁判所の判断
Cは、登記を得ていないので、権利を回復したAに対して所有権取得を対抗できない
※大判昭和７年２月１２日
１１ 共有持分譲渡の場合における他の共有者（概要）
共有者ABの状態から、BがCに共有持分を譲渡したケースで、この譲渡に関係していない共有者Aは、民法１７７条の第三者に該当します。共有持分の帰属についても、共有持分割合についても登記されていないものについては否定できます。ただし現在は共有持分割合が登記されない、ということ自体が生じなくなっています。
共有持分譲渡の場合における他の共有者（概要）
あ 持分の帰属に関する対抗関係
共有持分譲渡がなされた場合において、他の共有者は民法１７７条の第三者に該当する
※大判大正５年１２月２７日
い 持分割合に関する対抗関係
不動産の共有者の持分が不均等であるにも拘らず、持分割合の登記をなさず単に共有権の登記をしたに過ぎない場合には、共有者はその一人から持分を均等のものとして善意に譲り受けた第三者に対し、その持分の不均等なることを以て対抗することができない
※大判昭和１９年９月２８日
（現行法では、持分割合の登記をしないということは生じない）
詳しくはこちら｜共有持分の登記の効力（持分譲渡・持分割合の対抗関係・平等推定）
１２ 対抗関係となる状態に相続が介在する場合の取得者
以上のように、譲受人などの所有権を取得した者が民法１７７条の第三者に該当するという類型にはいろいろなものがあります。このような関係（立場）に相続が介在する場合も、同じ扱いとなります。つまり、相続により所有権が移転するとともに譲渡人や譲受人という立場も移転（承継）します。そこで被相続人と相続人を同一人として扱えることになるのです。
対抗関係となる状態に相続が介在する場合の取得者
あ 基本的解釈
（対抗関係となる場合において）
その間に相続が介在しているときも、その結論は変わらない
※舟橋諄一ほか編『新版 注釈民法（６）物権（１）補訂版』有斐閣２００９年ｐ６６２、６６３
い 具体例（判例）
ア 事案
A（被相続人）がBに不動産を譲り渡したが登記をしていなかった
Aが死亡した
相続人Cが相続による所有権移転登記をした
CがDに譲渡して移転登記をした
イ 裁判所の判断（対抗関係）
相続人Cは被相続人Aの法律的地位をそのまま包括的に承継した
実質的にはA自身がBとDとに二重譲渡した場合と異ならない
BはDに対抗できない
（BとDは対抗関係に立つ）
※大連判大正１５年２月１日
※最判昭和３３年１０月１４日（AB間は贈与）
※大判昭和８年１２月６日（AB間は遺贈）
※大判昭和１３年９月２８日（AB間は死因贈与）
１３ 所有権以外の物権の取得者（概要）
以上のように、譲渡やこれに準じる原因によって所有権を得た者は民法１７７条の第三者に該当します。
同じように、取引（契約）によって所有権以外の物権を取得した者も民法１７７条の第三者に該当します。具体的には地上権などの用益物権を取得した者や、抵当権などの担保物権を取得した者です。これについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜民法１７７条の第三者に該当する者のうち所有権以外の物権取得者
１４ 一種の支配関係を取得した債権者（概要）
単なる債権者は民法１７７条の第三者には該当しません。つまり、債務者が有する（有していた）特定の不動産の物権を主張する者に対し、登記がないことを理由に権利を否定することはできません。しかし、差押や配当要求を申し立てた場合は対象となっている不動産に関して、民法１７７条の第三者に該当することになります。これについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜債権者が民法１７７条の第三者に該当するか否か
１５ 賃借権者が関係する対抗問題の分類
賃借権者（賃借人）も、民法１７７条の第三者に該当する（対抗関係となる）ことがあります。ただ、賃借権者が関係する対抗関係は、大きく２つに分けられますので最初にこの分類を押さえておきます。
賃借権者が関係する対抗問題の分類
あ 賃借権の認否
賃借権の認否（認めるか否定するか）については、賃借権者（賃借人）は民法１７７条の第三者に該当する（後記※４）
い 賃貸借契約上の権利行使・義務履行
賃貸借契約上の権利行使・義務履行について
例＝賃料請求、解約申入など
賃借権者が民法１７７条の第三者に該当するかどうかの見解は分かれている（後記）
１６ 賃借権の認否に関する対抗関係
賃借権を認めるか否定するか、ということについては対抗関係として認められます。つまり、賃借権者は民法１７７条の第三者として認められます。これについては見解による違いはありません。
賃借権の認否に関する対抗関係（※４）
あ 賃借権の物権化（前提）
不動産賃借権は、債権ではあるが、物権化されている
※民法６０５条（旧建物保護法、旧借地法、旧借家法、借地借家法）
詳しくはこちら｜不動産（物権）以外の対抗要件（不動産賃借権・動産・債権譲渡・株式譲渡）
い 対抗関係（肯定）
賃借権者は、実質的には当該不動産上に物的支配を取得しようとするものとみることができる
物権変動によって賃借権の存在そのものが脅かされる関係、つまり、対抗関係になる
賃借権者は民法１７７条の第三者に該当する
※大判昭和６年３月３１日
※通説
※舟橋諄一ほか編『新版 注釈民法（６）物権（１）補訂版』有斐閣２００９年ｐ６６５、６６６
う 具体例
A所有の不動産についてBが所有権その他の物権を取得した
CがAから当該不動産の賃借権を取得した
Bは登記を得ないとCの賃借権を否認して明渡請求することができない
※舟橋諄一ほか編『新版 注釈民法（６）物権（１）補訂版』有斐閣２００９年ｐ６６５
１７ 賃貸借契約上の権利行使や義務履行に関する対抗関係（概要）
賃貸借契約上の権利行使や義務履行については、対抗関係として認めるか認めないかについて見解が分かれています。判例は、賃借権者は民法１７７条の第三者として認めていますが、反対の見解もあるのです。これについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜賃貸人たる地位の承継と所有権移転登記の関係（判例＝対抗要件説）
１８ 使用借人を「第三者」に該当するという見解
使用借人（使用貸借の借主）が民法１７７条の「第三者」に該当するかどうかについては統一的な見解はありません。学説の中に、これを肯定する見解があります。肯定する場合、使用貸借の目的物の譲受人（新所有者）が使用借人に対して明渡請求や損害金の請求をするには登記を得ていることが必要になります。
なお、この見解も、使用借権（使用借人）に対抗要件の付与は認められてないことを当然の前提としています。
使用借人を「第三者」に該当するという見解
Aから不動産を譲り受けたBは登記さえ備えれば、Aから当該不動産を使用貸借するCに優先する結果を認めることは、Bが登記なしにCに対して所有権取得を主張することまで認めるものではない。
また、②Cは、無権原占有者(→(キ))と異なり、正当な権原をもつ占有者である。
ちなみに、判例は、賃借人が「登記欠缺を主張する正当な利益を有する第三者」に当たる理由として、目的物を（注・賃借権を）「正当の権原に因りて取得したる者」である点に着目する(大連判明治４１年１２月１５日)。
さらに、③使用貸借の無償性はあくまでも当該目的物の使用・収益の対価に関するものであり、その背後に使用貸主と使用借主との対価関係やそれに準じた関係が存在することも少なくないから、無償性は対抗力の弱さの根拠とはならない。
したがって、使用借主も177条の「第三者」に当たると解すべきである。
※松尾弘稿／『新基本法コンメンタール 物権』日本評論社２０２０年ｐ２３
本記事では、民法１７７条の第三者に該当する者の具体的類型を説明しました。
実際には、個別的な事情によって法的解釈や最適な対応方法が違ってくることがあります。
実際に不動産の権利や登記に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。
