1 民法177条の適用範囲(『第三者』の範囲・登記すべき物権変動)の基本
2 民法177条の条文
3 登記すべき物権変動と第三者の範囲の問題の関係性
4 『第三者』を制限する判例
5 『第三者』の範囲に関する解釈の整理
6 一般的な『第三者』の意味
7 第三者から除外される当事者・包括承継人の意味(概要)
8 不動産登記法5条の条文
9 不動産登記法5条1項の具体例
10 不動産登記法5条2項の典型例・具体例
11 実質面による『第三者』の制限

1 民法177条の適用範囲(『第三者』の範囲・登記すべき物権変動)の基本

民法177条を適用する典型例は,2重譲渡のケースで,最終的には,登記を得た方が所有権を取得することになります。
詳しくはこちら|対抗要件(登記)の制度の基本(対抗関係となる『第三者』など)
実際には,これが適用されるのはどのような場合なのか,つまり,確定的に権利を得るためには登記が必要なのか不要なのかを,どのように使い分けるか,ということが問題になることがあります。
本記事では,このような,民法177条が適用される範囲についての基本的な規定や解釈を説明します。

2 民法177条の条文

最初に,解釈のもととなる民法177条の条文を押さえておきます。

<民法177条の条文>

(不動産に関する物権の変動の対抗要件)
第百七十七条 不動産に関する物権の得喪及び変更は,不動産登記法(平成十六年法律第百二十三号)その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ,第三者に対抗することができない。
※民法177条

3 登記すべき物権変動と第三者の範囲の問題の関係性

本記事では,民法177条の適用範囲を説明してゆきますが,具体的な解釈の対象としては,登記すべき物権変動の範囲の解釈ともいえますし,また,『第三者』の範囲の解釈ともいえます。見解によって解釈の対象が違いますが,いずれも見解でも結論として民法177条の適用範囲を特定することは共通しています。本記事では,『第三者』の範囲の解釈による,という通説的な見解をベースにして説明します。

<登記すべき物権変動と第三者の範囲の問題の関係性>

あ 民法177条の適用範囲の問題の分類

『ア・イ』の問題は立体的な関連性をもつ
ア 登記すべき物権変動
登記をしなければ対抗することができない物権変動
イ 第三者の範囲
登記をしなければ対抗することができない第三者

い 統一的な把握(区別不要方向)

両者は結局,いかなる場合に登記を具備しなければ物権変動を対抗できないか(いかなる場合ならば登記がなくてもこれを主張することができるか)を論定することである
民法177条の適用範囲の問題として統一的に把握することができる
第三者の範囲(資格・条件)を限定するというのが通説的である
※舟橋諄一ほか編『新版 注釈民法(6)物権(1)補訂版』有斐閣2009年p652

4 『第三者』を制限する判例

以下,民法177条の『第三者』の解釈を説明します。これについての重要な判例を最初に押さえておきます。この内容については以下順に詳しく説明します。

<『第三者』を制限する判例>

民法第177条にいう第三者とは,当事者もしくはその包括承継人以外の者で,不動産物権の得喪及び変更の登記欠缺を主張する正当の利益を有する者をいう。
※大連判明治41年12月15日

5 『第三者』の範囲に関する解釈の整理

『第三者』の解釈はとても細かいものも含まれており複雑です。ただ,大きな分類としては3つだけです。当事者(あ)と正当の理由を有しない者(う)が除外されるというのは,前記の明治41年判例が示しています。さらに,不動産登記法(い)でも一定の者が除外されています。

<『第三者』の範囲に関する解釈の整理>

あ 当事者の除外

当事者(とその包括承継人)は除外される

い 不動産登記法5条による除外

不動産登記法5条に該当するまたは準じる者は除外される

う 実質面による除外(制限説)

(登記欠缺を主張する)正当の利益を有しない者は除外される

以下,それぞれについて順に説明します。

6 一般的な『第三者』の意味

民法177条には,単に『第三者』と定められています。一般論として,第三者という用語は当事者以外の者という意味です。また,当事者の包括承継人も当事者の地位を有するのでこれと同じ扱いとなります。このことは,前記の明治41年判例でも示されています。

<一般的な『第三者』の意味>

一般に『第三者』とは,当事者およびその包括承継人以外の者を指す
したがって,当事者とその包括承継人は,もともと『第三者』に入らない
※舟橋諄一ほか編『新版 注釈民法(6)物権(1)補訂版』有斐閣2009年p652

7 第三者から除外される当事者・包括承継人の意味(概要)

前述のように,当事者やその包括承継人は,民法177条の『第三者』には含まれません。この当事者,包括承継人の意味や具体的内容については別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|民法177条の『第三者』から除外される当事者とその包括承継人

8 不動産登記法5条の条文

不動産登記法5条は,民法177条を適用しない場合を定めています。最初に条文を押さえておきます。

<不動産登記法5条の条文>

第五条 詐欺又は強迫によって登記の申請を妨げた第三者は,その登記がないことを主張することができない。
2 他人のために登記を申請する義務を負う第三者は,その登記がないことを主張することができない。ただし,その登記の登記原因(登記の原因となる事実又は法律行為をいう。以下同じ。)が自己の登記の登記原因の後に生じたときは,この限りでない。
※不動産登記法5条

9 不動産登記法5条1項の具体例

不動産登記法5条1項は,詐欺,強迫によって登記の申請を妨げた者について,民法177条の適用がないと定めています。
形式的には先に登記を得たため優先されるけれど,実質面では,自身の不当な行為でその登記を得ることができたというようなケースがこれにあたります。

<不動産登記法5条1項の具体例>

あ 事案

A が所有不動産に抵当権を設定し,Bから借金をした
CがAの債務を引き受け,かつ当該不動産の所有権を取得するという合意が成立した
抵当権者BがCの登記手続を遅延させた上,自己名義に取得登記をした

い 裁判所の判断

Bは,登記申請を妨げた第三者に該当する
BはCの登記がないことを主張する利益を有しない
※東京地判昭和28年5月16日

10 不動産登記法5条2項の典型例・具体例

不動産登記法5条2項は,他人のために登記を申請する義務を負う者について,民法177条の適用がないと定めています。
登記申請の依頼を受けた司法書士や,未成年者の代理人として登記を行う立場にある親権者がこれに該当します。
裁判例としては,形式的には2重譲渡の譲受人であるけれど譲渡人の法定代理人(親権者)であった者がこれにあたるというものがあります。
また,この規定の延長上に,背信的悪意者もあります。

<不動産登記法5条2項の典型例・具体例>

あ 不動産登記法5条2項の典型例

『他人のために登記を申請する義務を負う第三者』とは,受任者,法定代理人,破産管財人などである
※舟橋諄一ほか編『新版 注釈民法(6)物権(1)補訂版』有斐閣2009年p654

い 具体例(裁判例)

未成年者の法定代理人Aが,未成年者を代理して不動産の権利を他人に譲渡した
法定代理人Aは,その移転登記をなすべき義務があるが,移転登記をしないままでいた
未成年者が成年に達した(法定代理権が消滅した)
Aは,不動産の譲受人(またはその包括承継人)に対し,登記欠缺を主張する利益を有する第三者にあたらない
※相川簡判昭和25年4月8日

う 不動産登記法5条の類推(概要)

不動産登記法5条に定める保護に値しない者を第三者に準ずる者(背信的悪意者)も除外される
詳しくはこちら|登記を得た者の主観による対抗力への影響(背信的悪意者排除理論)

11 実質面による『第三者』の制限

以上の説明は,文言の意味や法律上の規定によって,民法177条が適用されない(第三者にあたらない)というものでした。
以上で説明したもの以外は,条文の規定上,『第三者』は制限されていません。しかし,一定の者には実質面から民法177条を適用しない(第三者にあたらない)という解釈が確立しています。
正当の理由がないと第三者にあたらないという解釈です。
別の言い方をすると,物権を得た者が正当の理由がない者に対して物権取得を主張する場合は,登記は不要である,ということになります。
では,正当の理由がない者とある者の判定をどのようにするかが問題となります。これについては単純明快な判別基準があるわけではありません。多くの状況について,解釈(判例)が蓄積されています。

<実質面による『第三者』の制限>

あ 判例の要点

民法第177条にいう第三者とは,(略)登記欠缺を主張する正当の利益を有する者をいう。
※大連判明治41年12月15日

い 正当の理由の判定の特徴

AがBに対して,『Bが登記を得ていない(から無権利である)こと』を主張できるかどうか(Aが民法177条の第三者にあたるかどうか)は,AとBの関係・状況によって決まる
一律の基準で判別できるわけではない

う 状況ごとの判断(参考となる記事)

詳しくはこちら|対抗関係(登記欠缺の正当な利益を有する第三者)にあたるかの判断の具体例
詳しくはこちら|民法177条の第三者に該当しない実質的無権利者の具体例

本記事では,民法177条の適用範囲の基本的事項を説明しました。
実際には,個別的な事情によって法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際に不動産の登記(権利)の問題に直面されている方は,みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。