【賃貸人たる地位の承継と所有権移転登記の関係（判例＝対抗要件説）】

１　賃貸人たる地位の承継と所有権移転登記の関係
２　賃貸目的物の譲渡による賃貸人の地位の移転（前提）
３　賃貸人たる地位に関する対抗関係（判例＝肯定）
４　対抗関係を否定する見解（有力説）
５　登記を効力要件とする過去の見解
６　賃借人からの承認（欠缺を主張する権利の放棄）
７　賃借権の認否に関する対抗関係（参考・概要）

１　賃貸人たる地位の承継と所有権移転登記の関係

賃貸中の物件（賃貸借の目的物）が譲渡されると，新所有者が賃貸人たる地位を承継します。いわゆるオーナーチェンジのことです。
そうすると，新所有者は，賃料請求などの賃貸人としての権利行使ができることになります。
しかしそのためには，対抗要件として所有権移転の登記が必要です。
本記事では，このように所有権移転登記が必要となる理論について説明します。

２　賃貸目的物の譲渡による賃貸人の地位の移転（前提）

賃貸目的物の譲渡により賃貸人の地位が移転するのは，基本的に，賃借権に対抗要件が備わっている場合です。
ここで，賃貸人の地位の内容は，賃貸借契約に基づく権利の行使や義務の履行です。いろいろなものを含みますが，具体的には，賃料請求や解約，契約終了の際の目的物の返還などです。

３　賃貸人たる地位に関する対抗関係（判例＝肯定）

前記のように新所有者が承継した賃貸人たる地位を賃借人に主張するには所有権移転登記が必要です。この登記の法的性質について，判例は対抗要件としています。
判例はいくつかの判断をしています。細かく分けると，まず，新所有者Aが賃貸人の地位を賃借人Bに対して主張（対抗）するためには登記が必要という判例があり，次に（逆に）Aが登記を得ていない場合には，Bは，「Aが賃貸人であることを否定できる」という判例があるのです。
平成２９年の民法改正で，このような判例の解釈が民法６０５条の２第３項の条文として明記されるに至っています。

４　対抗関係を否定する見解（有力説）

前記のように，所有権移転登記が賃貸人たる地位の承継の対抗要件になるというのは確立した判例の理論です。
これに対して，相争う関係（両方が成立することはない関係）とはいえないので，対抗関係ではないという批判（反対説）もあります。
対抗関係を否定する見解が有力です。

５　登記を効力要件とする過去の見解

古い判例には，賃貸人の地位の移転について，所有権移転登記は効力発生要件であるというものもありました。
ただし，現在の実務での理論は，前記の判例の理論（対抗関係）で統一されています。

６　賃借人からの承認（欠缺を主張する権利の放棄）

判例では，所有権移転登記が賃貸人たる地位の対抗要件とされています（前記）。
理論的には，賃借人は登記の欠缺を主張できる第三者であるということになります。ということは，賃借人は登記の欠缺を主張しないこともできることを意味します。
そこで実際に，新所有者が登記を得る前であっても，賃借人の方から積極的に新所有者を賃貸人として認めることは認められています。

７　賃借権の認否に関する対抗関係（参考・概要）

以上で説明したのは，賃貸借契約上の権利行使や義務履行に関して登記が対抗関係となるという理論や反対説でした。
この点，賃借権の認否（存否）については，賃借人と所有者（などの物権取得者）が対抗関係になることについて見解の対立はありません。
詳しくはこちら｜民法１７７条の第三者に該当する者の具体的類型

本記事では，対抗力のある賃借権の目的物の譲渡によって新所有者が賃貸人たる地位を承継することを前提として，そのためには所有権移転登記が対抗要件として必要とされる理論について説明しました。
実際には，細かい事情や主張・立証のやり方次第で結論が違ってきます。
実際に不動産の譲渡に伴う賃貸借契約に関する問題に直面されている方は，みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。