【民法１７７条の第三者に該当しない者の具体的類型】

１　民法１７７条の第三者に該当しない者の具体的類型
２　実質的無権利者（概要）
３　不法行為者
４　不法行為者を第三者として否定することによる影響
５　土地不法占有の責任を負う者と建物登記（概要）
６　一般的な債権者（概要）
７　転々移転した場合の前主と後主
８　背信的悪意者（概要）

１　民法１７７条の第三者に該当しない者の具体的類型

民法１７７条の『第三者』に該当すると，実体上物権を持つけれど登記を得ていない者の物権を否定することができます。この『第三者』は，文字どおり当事者を含まないという意味です。また，不動産登記法５条が一定の者を除外しています。さらに，登記欠缺を主張する正当の利益を有する者に限定するという解釈が確立しています。
詳しくはこちら｜民法１７７条の適用範囲（『第三者』の範囲・登記すべき物権変動）の基本
そこで，登記欠缺を主張する正当の利益を有する者（民法１７７条の第三者に該当する者）とはどんな立場の者なのか，ということが問題となります。本記事では民法１７７条の第三者に該当しない者の具体的類型を説明します。

２　実質的無権利者（概要）

民法１７７条の第三者に該当する者の典型例は譲受人（所有権取得者）です。この点，形式的には所有権を譲り受けたとしても，当該取引（法律行為）が無効であった，あるいは後から無効となった場合には，実質面では無権利です。そこで民法１７７条の第三者に該当しません。これについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜民法１７７条の第三者に該当しない実質的無権利者の具体例

３　不法行為者

前述のように，民法１７７条の第三者は限定的に解釈されており，その趣旨は要するに他者の物権に口出しするような資格がない者を除外するというものです。口出しする資格がない者の典型は不法行為者です。具体的には，不動産を滅失や損傷させた者や不法占拠者のことです。

４　不法行為者を第三者として否定することによる影響

前述のように，不法行為者は民法１７７条の第三者から除外されます。ただそうすると，別の面で困ったことが生じます。不法行為者としては，損害賠償を誰に支払えばよいのかを登記によって判断することができなくなるのです。仮に被害者以外に支払ってしまった場合には，別の規定で救済するしかない（それで足りる）ということになります。

５　土地不法占有の責任を負う者と建物登記（概要）

前述の，不法占拠のケースの中には，土地の使用権原のない者が所有する建物が存在する，というものがあります。この場合，建物所有者が土地を占拠していることになります。
ここで，建物の所有登記と実際の建物の所有者が同一であれば問題ないですが，これが食い違うこともあります。その場合には，土地所有者は登記上の建物所有者に対して明渡や損害賠償を請求できないか，という発想が出てきます。判例は，対抗関係ではないので登記名義は関係なく，実体上の所有者にだけ請求できるという見解をとっています。土地所有者は民法１７７条の第三者に該当しないという判断です。これについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜土地不法占有の責任を負う者と建物登記

６　一般的な債権者（概要）

単なる債権者は，債務者の所有する不動産に関して，民法１７７条の第三者に該当しません。ただし，差押をするなど状況によっては債権者が民法１７７条の第三者に該当することもあります。このことについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜債権者が民法１７７条の第三者に該当するか否か

７　転々移転した場合の前主と後主

たとえば売買契約の当事者（売主と買主）は，当該売買による所有権移転について，文言としても趣旨からも，民法１７７条の第三者に該当しません。その延長的な解釈として，A→B→Cと順次譲渡が行われた場合の当事者（ABC）は，この２つの譲渡について，民法１７７条の第三者に該当しません。

８　背信的悪意者（概要）

民法１７７条の第三者にあたるかどうかの判断に，その者の主観は関係ない，というのが原則です。つまり二重譲渡の状態にあることを知っていても民法１７７条の第三者に該当します。
しかし，さらに特定の者（対抗関係にある者）を害する意図があるような場合には例外的に民法１７７条の第三者に該当しないこともあります。これについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜登記を得た者の主観による対抗力への影響（背信的悪意者排除理論）

本記事では，民法１７７条の第三者に該当しない者の具体的類型を説明しました。
実際には，個別的な事情によって法的解釈や最適な対応方法が違ってくることがあります。
実際に不動産の権利や登記に関する問題に直面されている方は，みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。