1 民法177条の第三者に該当しない者の具体的類型
2 実質的無権利者(概要)
3 不法行為者
4 不法行為者を第三者として否定することによる影響
5 土地不法占有の責任を負う者と建物登記(概要)
6 一般的な債権者(概要)
7 転々移転した場合の前主と後主
8 背信的悪意者(概要)

1 民法177条の第三者に該当しない者の具体的類型

民法177条の『第三者』に該当すると,実体上物権を持つけれど登記を得ていない者の物権を否定することができます。この『第三者』は,文字どおり当事者を含まないという意味です。また,不動産登記法5条が一定の者を除外しています。さらに,登記欠缺を主張する正当の利益を有する者に限定するという解釈が確立しています。
詳しくはこちら|民法177条の適用範囲(『第三者』の範囲・登記すべき物権変動)の基本
そこで,登記欠缺を主張する正当の利益を有する者(民法177条の第三者に該当する者)とはどんな立場の者なのか,ということが問題となります。本記事では民法177条の第三者に該当しない者の具体的類型を説明します。

2 実質的無権利者(概要)

民法177条の第三者に該当する者の典型例は譲受人(所有権取得者)です。この点,形式的には所有権を譲り受けたとしても,当該取引(法律行為)が無効であった,あるいは後から無効となった場合には,実質面では無権利です。そこで民法177条の第三者に該当しません。これについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|民法177条の第三者に該当しない実質的無権利者の具体例

3 不法行為者

前述のように,民法177条の第三者は限定的に解釈されており,その趣旨は要するに他者の物権に口出しするような資格がない者を除外するというものです。口出しする資格がない者の典型は不法行為者です。具体的には,不動産を滅失や損傷させた者や不法占拠者のことです。

<不法行為者>

あ 基本的解釈(共通事項)

不法行為者は民法177条の第三者に該当しない
(物権取得者は登記を得なくても不法行為者に対して権利を対抗できる)
※大連判明治41年12月15日
不法行為者の具体的な類型は以下のようなものがある

い 滅失損傷などの加害者

対象物を滅失や損傷させた者(加害者)は民法177条の第三者に該当しない
※大判昭和2年2月21日(過失により他人の樹木を伐採した者)
※大判昭和6年6月13日(過失により他人の立木を他に売却した者)
※大判昭和12年5月20日(他人の建物を倒壊した者)

う 不法占拠者

ア 基本的解釈
不動産の不法占拠者は民法177条の第三者に該当しない
※大判明治43年2月24日
※大判大正9年4月19日
イ 具体例
賃貸借契約終了後,賃借人Cが不動産を明け渡していない
賃貸人Aが別の者Bとの間で賃貸借契約を締結した(賃借権を設定した)
新たな賃借人Bは賃借権登記を得ていない
賃貸人Aに代位してCに対して明渡を請求した
CはBに賃借権登記がないことを主張することができない
※大判大正9年11月11日
※最判昭和25年12月19日(同趣旨)

4 不法行為者を第三者として否定することによる影響

前述のように,不法行為者は民法177条の第三者から除外されます。ただそうすると,別の面で困ったことが生じます。不法行為者としては,損害賠償を誰に支払えばよいのかを登記によって判断することができなくなるのです。仮に被害者以外に支払ってしまった場合には,別の規定で救済するしかない(それで足りる)ということになります。

<不法行為者を第三者として否定することによる影響>

あ 第三者該当性否定による結果

不法行為者は民法177条の第三者に該当しないという解釈を前提とする
→登記を得ていない所有者(譲受人)から不法行為者への明渡請求,損害賠償請求が認められる

い 2重払いの危険

不法行為者の立場からすると,損害賠償を請求している者が実施に所有者かそうでないかを判別しにくい
結果的に,所有者ではない者に損害賠償を支払ってしまうという危険性がある

う 救済手段(許容性)

そのようなケースでは,多くの場合,債権の準占有者に対する弁済(民法478条)として保護する方法で解決できるであろう
※舟橋諄一ほか編『新版 注釈民法(6)物権(1)補訂版』有斐閣2009年p669

5 土地不法占有の責任を負う者と建物登記(概要)

前述の,不法占拠のケースの中には,土地の使用権原のない者が所有する建物が存在する,というものがあります。この場合,建物所有者が土地を占拠していることになります。
ここで,建物の所有登記と実際の建物の所有者が同一であれば問題ないですが,これが食い違うこともあります。その場合には,土地所有者は登記上の建物所有者に対して明渡や損害賠償を請求できないか,という発想が出てきます。判例は,対抗関係ではないので登記名義は関係なく,実体上の所有者にだけ請求できるという見解をとっています。土地所有者は民法177条の第三者に該当しないという判断です。これについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|土地不法占有の責任を負う者と建物登記

6 一般的な債権者(概要)

単なる債権者は,債務者の所有する不動産に関して,民法177条の第三者に該当しません。ただし,差押をするなど状況によっては債権者が民法177条の第三者に該当することもあります。このことについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|債権者が民法177条の第三者に該当するか否か

7 転々移転した場合の前主と後主

たとえば売買契約の当事者(売主と買主)は,当該売買による所有権移転について,文言としても趣旨からも,民法177条の第三者に該当しません。その延長的な解釈として,A→B→Cと順次譲渡が行われた場合の当事者(ABC)は,この2つの譲渡について,民法177条の第三者に該当しません。

<転々移転した場合の前主と後主>

あ 前主

不動産がA→B→Cと順次移転(譲渡)した場合
AはBC間の権利移転を否認しても,何ら有効な権利を有することにならない
AはBC間の移転について,その登記がないことを主張することができない
前主Aは(BC間の移転について)民法177条の第三者に該当しない
※大判明治43年7月6日
※大判明治44年6月20日
※大阪高判昭和36年3月25日

い 後主

不動産がA→B→Cと順次移転(譲渡)した場合
CはBの権利に基づいて権利を取得したものである
Cは,Bと同一不動産上の物的支配を争う者とはいえない
後主Cは(AB間の移転について)民法177条の第三者に該当しない
※大判昭和12年12月21日
※舟橋諄一ほか編『新版 注釈民法(6)物権(1)補訂版』有斐閣2009年p672,673

8 背信的悪意者(概要)

民法177条の第三者にあたるかどうかの判断に,その者の主観は関係ない,というのが原則です。つまり二重譲渡の状態にあることを知っていても民法177条の第三者に該当します。
しかし,さらに特定の者(対抗関係にある者)を害する意図があるような場合には例外的に民法177条の第三者に該当しないこともあります。これについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|登記を得た者の主観による対抗力への影響(背信的悪意者排除理論)

本記事では,民法177条の第三者に該当しない者の具体的類型を説明しました。
実際には,個別的な事情によって法的解釈や最適な対応方法が違ってくることがあります。
実際に不動産の権利や登記に関する問題に直面されている方は,みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。