【空家・土地放置問題｜弊害・原因・所有者のコスト・責任】

＜空家の数に関する統計＞

あ　住宅調査｜国土交通省｜最終報告書

平成２６年３月２０日
国土交通省
個人住宅の賃貸流通の促進に関する検討会

い　住宅調査｜国土交通省｜平成２０年度

全国の空き家の総数　約７６０万戸
うち個人住宅　約２７０万個

う　住宅調査｜総務省｜平成２５年度速報

平成２５年住宅・土地統計調査・速報集計

※別荘など２次的住宅数を除外すると１２．８％

＜管理不十分な空き家による弊害の例（※２）＞

あ　防災

ア　建物倒壊 周囲のモノや動物，人が損壊，傷害を受ける
イ　火災発生 例；放火されて延焼する

い　防犯

ア　『足のつかない場所』の発生 犯行に用いられる→犯罪を助長する
イ　不法侵入 第三者が建物に住みつくことがある

う　衛生

ア　ゴミ・廃棄物の不法投棄イ　周辺への悪臭や虫害などの影響 例＝ススメバチが巣を作り通行人を刺して死亡する事故（土地工作物または動物占有者の責任が生じる可能性がある）

え　景観

古びた建物→地域の景観を損ねる
草・木の越境→隣家の迷惑も生じる

＜空き家・土地の所有者の責任や負担＞

あ　『周囲への影響』に対する賠償責任

前記※２の弊害について法的責任が生じることもある
共有の場合は各共有者が全額の賠償責任を負う
詳しくはこちら｜土地工作物責任の全体像（条文規定・登記との関係・共同責任）
詳しくはこちら｜竹木の管理不備による占有者・所有者の責任の解釈と具体例

い　税金（固定資産税）の負担

所有しているだけで納税義務が継続する
詳しくはこちら｜固定資産税の賦課期日や建物の新築基準時点と台帳課税主義
土地・建物の状況により課税の扱いが異なる（後記※３）

う　マンション管理費

例；リゾートマンションは豪華設備→管理費が高い

え　メンテナンス

物理的な建物維持・敷地管理の費用
例；修繕・修理・草木の伐採・廃棄物処理

お　建物解体費用

＜活用・売却できない＝買い手がつかない不動産＞

あ　活用できない

ア　住宅地・商業地ではないイ　『山奥』である場合などウ　住宅地ではあるが過疎化が進んでいるエ　住宅地ではあるが建築基準法の建築条件が欠けている 例；接道義務を満たしていない（※１）
オ　面積が小さいため，用途が限られている 例；土地の収用で中途半端な面積に減った
カ　過去に大きな事故（殺人など）があった 詳しくはこちら｜旅館業×『過去の人の死』告知義務｜賃貸借との違い・ワケあり物件有効活用

い　価値（活用の程度）と比べて『コスト』が高い

ア　固定資産税が高いイ　マンションの管理費・修繕積立金が高いウ　測量費用が高い

＜既存不適格×再築｜接道義務違反の例（上記※１）＞

あ　既存不適格｜要点

接道義務のルール制定前は『適法』であった場合
→現在でも『違法』扱いはしない

い　既存不適格×再築

建物を再築する場合
→既存不適格の制度の保護が適用されない
＝確認申請に対して『不適合』となる

＜『空家』放置問題｜社会的背景＞

あ　大都市集中現象・地方の過疎化

『古い家』から若者が大都市に出て行く

い　核家族化

若者が大都市で家族を持つ
→『古い家』に戻らなくなる

う　少子化・人口減少

『家族・子供』を持たない者も急増している
→『古い家』を継ぐ者自体が減っている

＜『空家』放置問題｜典型的原因＞

あ　相続人の誰も利用しない

居住者が亡くなり，その相続人の誰も当該建物を利用しない
全員が相続放棄をすれば最終的に政府が所有権を取得する手続がある
しかし，相続人が相続放棄をしない，かつ，空き家の管理（取壊し）をしない，という場合に『放置』となる

い　相続・承継の不備

相続人の中に利用したい者がいるが完全に承継できていない
ア　他の相続人が取得イ　他の相続人との共有

う　建物を取り壊すと固定資産税が跳ね上がる

不動産を所有していると『固定資産税』や『都市計画税』が課せられる
この税額は『課税標準』によって算定される
『住宅用地』については，税額が減額される制度がある

え　住宅供給サイドの利益が『新築＞中古』

新築建物の販売の場合，仲介業者が買い側・売り側の両方から手数料を得られる（両手数料＝『両手』）
『双方代理禁止法案』は以前議論されたが，現在立法化されていない
関連コンテンツ｜不動産流通業界の基礎知識｜３つの『価格』｜干す→値こなし→囲い込み→両手実現

お　金融機関の審査→中古住宅だとローン審査が下りにくい

金融機関が『中古住宅』の評価を低く見積もる
→住宅ローンの対象として審査が下りにくい
→中古住宅が『売れない』
→『売れない』ので評価として低く算定する
→戻る（スパイラル）

＜住宅用地の課税特例措置（※３）＞

あ　特例の対象

『住宅用地』＝建物の敷地（土地）

い　特例の内容