【不動産流通業界の基礎知識｜３つの『価格』｜買取業者・下取業者の活用】

1　不動産流通業界の基礎知識｜ユーザーは優良な仲介業者を選ぼう

不動産のマーケットでの流通は『売買の仲介業者』に独占されています。
合法独占があったら『ネオラッダイト』と思え、ということわざがあります。
詳しくはこちら｜子供×労働・事業｜教育産業のネオラッダイトをテクノロジーで打ち破る
つまり、業界の既得権確保の力学が働き、ユーザーの利益が犠牲になるケースも見受けられます。
マイホームなどの不動産の売却や購入の際は『優良な仲介業者』を選ばないと大きな被害を受けます。
もちろん、被害に遭った後に、損害賠償請求や解除など、リカバリーする方法はあります。
しかし、金銭的・時間的・精神的コストは大きいです。
以下、不動産流通業を利用する場合に注意すべき『業界事情の基本』について説明します。

2　仲介（媒介）契約の３種類｜専属専任・専任・媒介

仲介業者に不動産の売却を依頼する場合『３種類の契約』があります。

業界では『独占』を認める『専任』がよく用いられています。
さらに『専属』が付くと『売主個人が知人に当たる』ことができなくなります。
そこで『専属』なしの『専任』が最もよく用いられています。

3　不動産流通業界の３つの『価格』｜売出価格＞査定価格≧成約価格

不動産流通のマーケットで使われる『価格』は大きく３種類があります。

『査定価格』はセールスの中心にあります。
つまり、仲介業者がユーザー（売却予定者）に対して最初に示すものです。
当然、善良なユーザーは『高い金額提示＝高く売れる自信』と受け取りがちです。
しかしその後『変更』されます。
売却情報として正式に公表する段階は『後から減額する余地』を含めて高目に設定します。
その後、個別的な購入候補者との交渉の過程で減額されるのが通常です。
３つの『価格』の大小関係をまとめます。

4　不動産売買｜成約金額・相場＝売出価格の７〜１０％ディスカウント

一般的に、買主（候補者）は、売却物件の表示価格（売出価格）をストレートに受け入れる、ということは少ないです。
条件交渉を経ることがほとんどです。
具体的には、代金額の値下げの交渉です。
最近では、買主候補者から『＊＊円まで下がらないなら買いません』と、希望金額を指定することが多いです。
『指値（さしね）』と言うこともあります。
もちろん、交渉の結果、一定額の値下げに応じて成約することも、成約に至らないこともあります。
平均的な相場・目安をまとめます。

5　不動産売買｜成約価格×相場｜実勢価格｜基本

不動産の評価の中で『実勢価格』があります。
詳しくはこちら｜不動産（土地）の評価額の基本（実勢価格・時価・不動産鑑定評価・売出価格・成約価格）
これは『成約価格』を集約したものです。
この関係についてまとめます。

6　不動産売買｜成約価格×相場のブレ｜３Ｄ・囲い込み

実際の売買では理論的な推定値＝実勢価格から大きくブレることがあります。

買い手の立場としては『３Ｄ物件』に巡り合ったらラッキーです。
大幅に『実勢価格＝相場』よりも安く買えるチャンスなのです。
一方、仲介業者の不正により『押し下げられる』こともよくあります（後述）。

7　買取業者・下取業者｜スピーディー売却・ひっそり引っ越し

不動産を売却する時に、事情によっては『買取業者・下取業者』に頼ることもあります。

買取業者に『買い取ってもらう』とどのようなメリットやデメリットがあるのかを整理します。

8　仲介業・買取業の兼業業者のリスクと対応策

中には買取業と仲介業の両方を兼業で行っている業者もあります。
これ自体は問題ないのですが、一定のリスクが潜んでいます。

少なくとも『買取業者』については『他の業者との競争』にしておくと良いのです。

9　不動産仲介では『仲介手数料』をめぐる不正・トラブルが多い

実際の不動産仲介の現場では『仲介手数料』に関する不正やトラブルが多いです。
『双方代理』という構造から『両手（両方の手数料）』を狙った不正手法が横行しています。
これについては別に説明しています。

仲介業者の不正｜全体｜片手と両手・両手の誘惑・ダブル両手

本記事は一般的な説明です。個別の事案にそのまま当てはまるとは限らず、一見似ている事案でも、事情が異なれば結論は異なります。個別的事情により、法的判断や主張として活かす方法、最適な対応方法は違ってきます。本記事でご説明したものと同様の問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。