【共有土地の賃貸借｜不適法な借地権譲渡承諾→対応策】

１　前提｜借地権譲渡承諾→管理
２　不適法な借地権譲渡承諾｜実例
３　不適法な借地権譲渡承諾｜対抗策｜まとめ
４　不適法な借地権譲渡承諾｜明渡請求
５　不適法な借地権譲渡承諾｜借地契約解除
６　不適法な借地権譲渡承諾×建物買取請求権

１　前提｜借地権譲渡承諾→管理

共有の土地が貸地となっていることも多いです。
賃貸人が複数いるという状態です。
借地権譲渡の承諾に関する問題があります。
具体的事例を用いて説明します。
まずは譲渡承諾の要件をまとめます。

『管理』行為の１つとされています。
共有者の持分の過半数の賛成があれば『承諾』できます。
過半数の賛成がないのに『承諾』されてしまうこともあります。
このような不適法な承諾の効果について次に説明します。

２　不適法な借地権譲渡承諾｜実例

不適法な借地権譲渡承諾の実例をまとめます。

承諾が不正なので『承諾なし』と同じことになります。
つまり『無断譲渡』ということです。
Aとしては迷惑を受けていることになります。
Aの対抗策について，以下説明します。

３　不適法な借地権譲渡承諾｜対抗策｜まとめ

Aの立場における対抗策はいろいろなものがあります。
最初に全体をまとめます。

それぞれの内容については，以下，順に説明します。

４　不適法な借地権譲渡承諾｜明渡請求

Aとしては『明渡請求』をすることが考えられます。

DはCから借地権譲渡を受けました。借地権を持っているようにみえます。
しかし，借地権譲渡には地主の承諾が必要です。前記のようにBだけでは適法（有効）な承諾にはなりません。結論として，無承諾の状態です。そこで，Ａの立場からは，Ｄは占有権原がないと言えます。つまり不法占有者と同じです。
不法占有者への明渡請求は保存行為として，または，共有持分権に基づく妨害排除請求として，共有者が単独で行えます。
結果的に，Aは単独でＤに対して明渡請求を行うことができます。
ただし，別の解釈の可能性もあります。まず，共有者であるBが単独で共有物を使用していても，他の共有者は明渡を請求することは認められません。Bから使用承諾を受けた者に対する明渡請求も同様という考え方もあるのです。
詳しくはこちら｜共有者から使用承諾を受けて占有する第三者に対する明渡・金銭の請求

５　不適法な借地権譲渡承諾｜借地契約解除

Aとしては『借地契約を解除する』という発想もあります。

借地契約の解除は『管理』行為です。
そこで，A単独では『解除』はできないことになります。
ただし，保存行為として解除できるという考え方もあり得るでしょう。

６　不適法な借地権譲渡承諾×建物買取請求権

Aのアクションを考える上で重要な注意点があります。
逆にDからの反撃があり得るのです。

借地権譲渡の承諾は不適法です。
そこで『承諾』がないのと同じ状態です（前記）。
借地権譲渡の承諾が拒否された借地人には対抗策があります。
『建物買取請求権』です。
地主に建物を強制的に買い取らせるという内容です。
無断譲渡という，非常識なことをした者を保護する制度と言えます。
不合理な面もある制度なのです。
しかし，判例上は建物買取請求権の行使は認められています。
ただし建物買取請求の金額算定では借地人はあまり優遇されません。
『借地権』はない前提で算定されるのです。
詳しくはこちら｜建物買取請求における代金算定方法・場所的利益の意味と相場