【建物買取請求における代金算定方法・場所的利益の意味と相場】

1　建物買取請求における代金算定方法・場所的利益の意味と相場

借地契約が期間満了で更新されない場合と、借地権譲渡を地主が承諾しない場合には、借地人が建物買取請求権を行使できます。
詳しくはこちら｜借地期間満了時の建物買取請求権の基本（借地借家法１３条）
詳しくはこちら｜第三者の建物買取請求権（無断の借地権譲渡・転貸ケース・借地借家法１４条）
建物買取請求権とは、文字どおり、地主に建物を買い取らせるというものです。そこで、代金の金額がいくらになるのか、ということが問題となります。代金の計算の中で場所的利益が出てきます。
本記事では、場所的利益を含めた、建物買取請求権における金額（代金）の計算について説明します。

2　建物買取請求権の原則論と実際

理論的には、建物買取請求権の対象は建物だけであり、借地権はすでに消滅しているので含みません。そこで、素朴に考えると、買い取らせる金額（代金）は建物の価値となるはずですが、これに場所的利益を加算する解釈が定着しています。

3　建物評価額の算定方法

理論的に難しい場所的利益は置いておいて、最初に、建物の評価額の算定方法を説明します。これは単純で、再調達価格、つまり、建築費用から耐用年数を基準とした経年による減価をする、というものです。

4　場所的利益の加算

（１）判例における場所的利益（場所的環境）の説明

前述のように、建物買取請求がなされた時の代金の計算では、建物の価値に場所的利益を加算します。もちろん、借地権の価値ではありません。建物買取請求の時だけ使われる概念（用語）です。
判例の中では（借地人が持っている）事実上の利益と説明されています。

（２）場所的利益（事実上の利益）の内容

前述の事実上の利益とは何でしょうか。建物所有者（元借地人）は借地権（土地占有権原）のない建物を持っていることでどんな利益を受けるのでしょうか。
状況を整理すると、すでに借地権は消滅しているので、地主は建物の収去（解体）を請求できる状態です。ここで、地主と建物所有者が交渉して、うまくいけば、新たに借地権を設定する（借地契約を締結する）ことができるかもしれません。大雑把にいえば、建物所有者は、地主との優先交渉権を持っているともいえます。これが事実上の利益（場所的利益）の中身のひとつです。

（３）場所的利益の位置づけ（実質的意味）

場所的利益の内容を説明しようとすると、以上のように、ちょっと苦しいところがあります。そこで、理論的には苦しまぎれだが、人情的に補償してあげるという趣旨のものだ、という分かりやすい指摘もあります。

（３）場所的利益の相場

いずれにしても、実務では、建物買取請求における代金の計算では、場所的利益の加算を行います。具体的な計算としては、土地価格の１５％程度とすることが多いです。前述のように明確な理論的裏付けがあるわけではないので、この１５％の算定根拠を説明できません。そこで実際に１５％以外の数値が使われることもあります。それでも１０〜３０％の範囲に収まることがほとんどです。

（５）場所的利益と使用借権の評価の関係（参考）

ところで、土地の使用貸借において、一定の場合に、使用借権の評価額の計算が行われることがあります。
借地権未満の一定の評価額という意味では、場所的利益と使用借権は共通します。もちろん、このふたつは別の物（概念）です。その上で、どちらの評価（金額）の方が高いのか、ということについては両方の見解があります。このことについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜土地の使用借権の評価額（割合方式・場所的利益との関係）

5　建物買取請求の時価算定における負担の扱い（賃借権・担保権・仮登記）（参考）

建物買取請求がなされた場合に、建物に各種負担があるケースでは時価の算定でこの分の控除をするべきかどうか、という問題が出てきます。建物に賃借人がいるケース、担保権（抵当権）が設定されているケース、仮登記があるケースなどです。このような問題については別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜建物買取請求の時価算定における負担の扱い（賃借権・担保権・仮登記）

本記事では、建物買取請求権の行使の際の代金の計算について、場所的利益を中心に説明しました。
実際には、個別的事情によって、法的判断や最適な対応方法が違ってきます。
実際に借地契約の終了や明渡請求に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。