1 賃貸借の一方当事者が複数であるケースの法律問題
2 借主が複数であるケースの賃料債務の不可分性
3 既発生賃料債務の相続→可分
4 借主が複数であるケースの損害金債務の不可分性
5 貸主が複数であるケースの賃料債権の可分性
6 貸主が複数であるケースの保証金返還債務の不可分性

1 賃貸借の一方当事者が複数であるケースの法律問題

賃貸借の一方当事者が複数存在するケースがあります。
共有の不動産では通常貸主は共有者全員です。
貸主が複数人ということになります。
一方,複数の賃借人が存在するケースもあります。
いずれも,賃料などの債権・債務の法的扱いが問題となります。
具体的には『可分or不可分』という解釈論です。
本記事ではこのような問題について説明します。
なお,賃貸借における金銭の請求以外の問題については別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|貸主or借主が複数の賃貸借の金銭請求以外の問題
また,売買に関する債権の法的扱いも別に説明しています。
詳しくはこちら|売主or買主が複数×所有関係・代金の可分/不可分

2 借主が複数であるケースの賃料債務の不可分性

借主が複数存在するというケースについてまとめます。

<主が複数であるケースの賃料債務の不可分性(※2)>

あ 前提事情

次のいずれかに該当する
ア 契約締結時に借主が複数であった
イ 賃借人に相続が生じて複数の相続人が借主になった

い 賃料債務の不可分性(※3)

『貸す債務』は性質上不可分の給付である
賃料債務は『不可分給付』の対価である
→賃料債務も不可分とする
特約があれば別である
既に発生している過去の賃料は別扱いである(後記※1)
※民法428条,429条,430条
※大判大正11年11月24日
※大判昭和14年5月12日
※大判昭和8年7月29日

3 既発生賃料債務の相続→可分

一般的な賃料債務は不可分債務として扱われます(前記)。
この点,既に発生している過去の賃料の相続では扱いが異なり,可分となります。

<既発生賃料債務の相続→可分(※1)>

あ 前提事情

Aが賃借人であった
賃料債務に滞納があった
Aが死亡した
相続人はB・Cである

い 賃料債務の可分性

既に発生していた賃料債務について
→一般的な金銭債務として扱う
→可分債務となる
→分割して相続する
※大決昭和5年12月4日
※最高裁昭和34年6月19日

4 借主が複数であるケースの損害金債務の不可分性

借主が負う債務は賃料だけではありません。
損害金の支払債務が生じることもあります。
結果的に賃料債務と同じ扱いとなります。

<借主が複数であるケースの損害金債務の不可分性>

あ 前提事情

賃貸借契約が締結されている
賃借人が複数人いる

い 損害金債務×不可分性

賃借物返還義務不履行による損害賠償の債務について
→共同賃借人は各自が全額の支払義務を負う
※大判昭和8年7月29日

5 貸主が複数であるケースの賃料債権の可分性

貸主が複数というケースについて説明します。

<貸主が複数であるケースの賃料債権の可分性>

あ 前提事情

賃貸借契約が締結されている
賃貸人が複数人である

い 賃料債権の可分性(判例)

賃料債権は一般的な金銭債権の性質である
→可分である
※最高裁平成17年9月8日参照
詳しくはこちら|賃料債権・収入×相続|遡及効の制限→分割帰属|遺産分割の対象にもできる

う 否定された見解(参考)

過去には賃料債権を不可分債権であるとする見解もあった
※東京地裁昭和45年7月16日
※東京地裁昭和47年12月22日
※神戸地裁昭和53年11月29日
※大阪高裁平成元年8月29日
これらの判断はいずれも『い』の最高裁判例によって否定された
※『最高裁判所判例解説民事篇 平成17年度(下)』法曹会2008年p573

え 賃料債務との違い(参考)

賃料債権が可分であるからといって,賃料債務が不可分であること(前記※3)が否定されるわけではない
※『最高裁判所判例解説民事篇 平成17年度(下)』法曹会2008年p573

6 貸主が複数であるケースの保証金返還債務の不可分性

貸主は『金銭を支払う側』になることもあります。
過去に預かった保証金・敷金を返還する状況です。
このような返還債務の法的扱いをまとめます。

<貸主が複数であるケースの保証金返還債務の不可分性>

あ 前提事情

賃貸借契約が締結されている
貸主が死亡した
相続人は複数人である
→賃貸人が複数となった

い 保証金・敷金返還債務×不可分性

賃借人に対する保証金・敷金の返還債務について
→不可分債務である
※大阪高裁昭和54年9月28日

本記事では,賃貸借契約の当事者の一方が複数人であるケースの賃料などの債権や債務の可分性について説明しました。
実際には個別的な事情によって結論が違ってくることもあります。
実際に賃貸借契約の貸主または借主が複数人であるケースで賃料などの問題に直面されている方は,みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。