代表弁護士三平聡史1 一般的な使用貸借契約の終了事由
2 使用貸借契約の終了事由のまとめ
3 借主の死亡による使用貸借の終了と例外(概要)
4 設定された期限到来による使用貸借の終了
5 目的に従った使用・収益の終了による使用貸借の終了
6 相当期間の経過+解約申入による使用貸借の終了
7 使用収益する期間と足りる期間(相当期間)の違い
8 解約申入による使用貸借の終了(期限・目的の定めなし)
9 終了の判断が不明確であることによるトラブルの実情

1 一般的な使用貸借契約の終了事由

無償で財産を貸すことを使用貸借(契約)といいます。主に不動産の使用貸借で,いつ終了するのか,つまり明渡を請求できるのか,ということが問題となるケースが多いです。
本記事では,(不動産に限らない)一般的な使用貸借の終了事由について説明します。

2 使用貸借契約の終了事由のまとめ

使用貸借の終了事由(民法上の規定)は5種類あります。最初に前提をまとめておきます。

<使用貸借契約の終了事由のまとめ>

終了事由 民法
設定された期限 597条1項
目的に従った使用・収益終了時 597条2項本文
使用・収益に足りる期間(相当期間) 597条2項但書
解約申入 597条3項
借主の死亡 599条

3 借主の死亡による使用貸借の終了と例外(概要)

前記の表の最後に借主の死亡(という終了事由)があります。
実際には,例外的にこの規定が適用されない,つまり,借主が死亡しても使用貸借契約が終了しないという扱いが多くあります。例外扱いとなる具体的な内容は,建物所有目的の土地の使用貸借です。これについては別の記事で詳しく説明しています。
詳しくはこちら|借主の死亡による使用貸借の終了と土地の使用貸借の特別扱い
なお,貸主が死亡しても使用貸借契約は終了しません。使用貸借の内容を貸主の相続人が引き継ぐことになります。つまり無償で貸すという状態が続くことになります。

4 設定された期限到来による使用貸借の終了

契約の期限が設定されていれば,その期限の設定は有効です。
この点,賃貸借契約の場合は期間として定めてよい範囲については,借地借家法による強い制限があります。
借地契約は基本的に最低限でも30年間が必要です。
詳しくはこちら|借地期間|30年→20年→10年|旧借地法は異なる|借地期間不明への対応
詳しくはこちら|旧借地法における期間に関する規定と基本的解釈
建物賃貸借の最低限は1年間です。
詳しくはこちら|借地借家法による借家の保護の主な内容と借家の種類
しかし使用貸借には借地借家法は適用されません。期限は自由に設定できます。特定の時期や年数でなくても設定できます。

<使用貸借において不確定期限を定める例>

期限の設定 認めた判例
債務を完済して資力が充実した時 大判大正7年2月19日
借主の長男が成年に達した時 大判昭和11年6月5日

5 目的に従った使用・収益の終了による使用貸借の終了

使用貸借契約では目的を設定することができます。この場合目的に従った使用・収益終了した時点で契約が終了します。
実際には,設定した目的が終了したといえるかどうかをはっきり判定できないことも多いです。当事者の意見が対立するトラブルがよく起きます。

<使用貸借の目的に関するトラブルの典型例>

あ 『目的』が不明確

『契約書上明記しているわけではない』ケースが多い

い 『目的に従った使用・収益』・『終了』が不明確

例=建物所有居住という目的→いつ終了と言えるのか

目的に従った使用収益終了したかどうかを判断した裁判例については別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|使用貸借における目的に従った使用収益の終了の判断の実例(裁判例)

6 相当期間の経過+解約申入による使用貸借の終了

(1)相当期間の判断の目安

使用・収益をなすのに足りる期間が経過した時点で,貸主から解約申入をすれば,契約は終了します。
この,使用・収益をなすのに足りる期間,のことを相当期間と呼んでいます。
つまり,相当期間経過後に解約申入(告知)をすれば契約が終了する,という言い方になります。
実際の使用・収益が終わっていないのに,平均的に想定される期間(相当期間)が経過しているといえれば終了にできるのです。

<相当期間の判断の目安>

使用収益に足りる期間(相当期間)とは
使用貸借の目的から平均的に想定される期間である

肝心の相当期間が経過したかどうかをはっきりと判定できないことも多いです。ここでも,当事者の意見が対立してトラブルになりやすいです。

(2)土地の使用貸借における相当期間の実例(概要)

特に実務で問題になりやすいのは,建物所有目的の土地の使用貸借です。建物の寿命は数十年単位と長いので,相当期間も長くなりがちです。
10年前後で相当期間が経過したと判断された実例も多くあります。一方,個別的な事情が影響して,30年以上経過していても,相当期間は経過していないと判断されたケースもあります。別の記事で詳しく説明しています。
詳しくはこちら|建物所有目的の土地の使用貸借における相当期間を判断した裁判例

(3)建物の使用貸借における相当期間の実例(概要)

建物の使用貸借における相当期間は,土地の使用貸借よりも短くなるはずです。
しかし実際には個別的な事情の影響を大きく受けます。単純に目安としての年数を出せるというものではありません。
詳しくはこちら|建物の使用貸借における相当期間を判断した裁判例

7 使用収益する期間と足りる期間(相当期間)の違い

使用貸借の終了事由の中に使用収益する期間使用収益に足りる期間(相当期間)の2つがあります(前記)。似ているので間違えやすいところです。
違いは,現実に使用している状態(目的に従った使用)が続いている場合に,満了したといえるかどうか,です。
現実には使用が完了していないけれど平均的には使用が完了しているはずであれば使用収益に足りる期間(相当期間)が経過したといえるのです。

<使用収益する期間と足りる期間(相当期間)の違い>

あ 前提・事例

建物の使用貸借の『目的』=借主の居住

い 使用収益する期間

借主が亡くなるまで

う 使用収益に足りる期間=相当期間

一般的に『居住を許容できる期間』
=『い』を短縮したもの

8 解約申入による使用貸借の終了(期限・目的の定めなし)

期限も目的も定めていない場合には,いつまで経っても契約が終了しないということにはなりません。むしろ貸主の判断だけで契約を終了できます。
つまり,貸主が解約申入をした時点で契約は終了するのです。実際には解約するという内容の書面で借主に通知する方法をとります。
実際には,暗黙のうちに期限や目的を定めたと認定されるケースが多いです。仮に期限や目的が定めてある場合には,単に貸主が通知(解約申入)をしても契約は終了しません。

9 終了の判断が不明確であることによるトラブルの実情

以上のように,使用貸借の終了は,明確な期限を定めたもの以外では,はっきりと判断できないことになります。つまり,意見が対立してトラブルになりやすいのです。
理想としては,明確に期限を取り決めておくことが望ましいです。ただし,そこまで明確にするような関係ではないからこそ,無償で貸し借りが行われるという実情もあります。

本記事では,一般的な使用貸借の終了事由について説明しました。
実際には,個別的な事情や主張・立証のやり方次第で結論は大きく違ってきます。
実際に使用貸借の終了(明渡)に関する問題に直面されている方は,みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。