【土地売買における境界未確定・面積不足と数量指示売買の担保責任】

１　土地売買契約における面積の食い違い・面積不足（総論）
２　境界未確定・面積不確定の土地売買における工夫
３　数量指示売買の該当性判断
４　数量指示売買の効果＝担保責任
５　土地の地積表示と数量指示売買の該当性
６　地積表示と数量指示売買該当性（裁判例）
７　土地売買と境界未確定による責任（概要）

１　土地売買契約における面積の食い違い・面積不足（総論）

土地の売買契約において，後から面積が狭いと発覚するケースがあります。
具体的には，契約書に記載された面積よりも実際に測量した面積が小さいというものです。
通常は売買契約の前に，土地の測量をして境界の確定を済ませているはずです。
詳しくはこちら｜土地の境界（筆界）の確定が必要な状況や確定させる工夫
『面積の食い違い』が生じるのは『境界が確定していない』という特殊なケースです。

２　境界未確定・面積不確定の土地売買における工夫

例外的に，境界未確定でも売買が行うことも実際にあります。
このようなケースでは契約では工夫することが必要です。

当然，このように，具体的対応の内容を合意し，条項として明記するのです。
実際にトラブルが発生する原因は『確定していたはずの境界が否定された』というものが多いです。
一方，売買契約書や重要事項説明書の中で『売主の責任を否定する』条項が存在することもあります。
『地積と実測面積の齟齬について売主の担保責任を排除する』というものです。
このような条項の有効性の判断で見解が食い違う→トラブル発生，というケースもよくあります。

３　数量指示売買の該当性判断

実際の土地売買では『未確定の境界に関する特約』がないのが普通です。
そのようなケースで『面積の食い違いが発覚』すると問題になります。
契約書条項に清算内容が設定されていないので見解が対立しやすいのです。
具体的には，契約書上の『地積』と『実測面積』が違う，というケースについて説明します。
民法上『数量指示売買』という規定があります。

実際には『数量指示売買』に該当するかどうかは，ちょっと難しいです（後述）。
これに該当すると，売主に『担保責任』が発生します。

４　数量指示売買の効果＝担保責任

『数量指示売買』における売主の担保責任をまとめます。

買主が『数量の違い』を『知っていた＝善意』という場合だけ『売主の担保責任』が発生します。

５　土地の地積表示と数量指示売買の該当性

土地売買契約書の『地積』の表記は『数量』の表示と言えそうです。
そうするとまさに『数量指示売買』と思えます。
この点，土地売買契約の実情を踏まえて判断されます。

もともと土地売買では『不動産の特定』『不動産の表記』の一部として『地積』が使われるのです。
人物で言えば『名前の一部』とでも言えるものです。
『数値』ではなく『文字（列）』という性格が強い，ということです。

６　地積表示と数量指示売買該当性（裁判例）

土地売買の『地積』表記について『数量指示売買』該当性を判断した判例を紹介します。

以上のように『地積と実測面積の食い違い』は『当然の前提』とされていることもあります。
『地積』『実測面積』が併記されている契約書も多いです。
『地積と実測面積の食い違い』は特殊事情がないと責任追及ができない，という傾向です。

７　土地売買と境界未確定による責任（概要）

以上の説明は『数量指示売買』としての担保責任でした。
売買の後に土地の面積不足が発覚した場合には別の責任が生じることもあります。
売主や仲介業者の調査や説明義務違反などの責任が認められることがあります。
これについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜土地売買における境界未確定・面積不足と数量指示売買の担保責任